Почему цены на жилье продолжат расти в 2022 году

Василий Колташов - Руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества. Для отечественного рынка недвижимости 2021 год оказался необычайно горячим. Во многих региональных центрах цены на жилье выросли за первых три квартала на 15–20%. Аналитики ведущих российских банков, включая «Сбербанк», уверены: впереди дальнейший рост цен на недвижимость. В этом не стоит сомневаться, учитывая возрождение роста в мировой экономике. Между тем рост на рынке жилья в 2022 году может иметь особенности.

Сведения о будущем всегда заключены в экономическом прошлом. В начале 2020 года застройщики сетовали: система эскроу-счетов, страхуя покупателей от обмана, приведёт к повышению цен за год на 20% минимум, так как неудобна для строительных фирм. Застройщики объясняли, что и так работают почти в убыток и чуть ли не дарят «квадраты» покупателям. Возражения в духе «у людей нет денег» и «цена кредита слишком велика» они отметали как несущественные. В марте в дискуссию о ценах вмешался кризис. Весной 2020 года фондовые и товарные биржи рухнули. Обвалились цены на нефть. Резко упал курс рубля к доллару и евро. Но Банк России не повысил, как это бы требовалось сделать согласно неолиберальной экономической теории, а понизил ключевую ставку. Много месяцев она оставалась на рекордно низком для нашей страны уровне в 4,25%. Одновременно с этим правительство запустило программу льготного ипотечного кредитования. Осенью 2020 года рубль второй раз сдал позиции перед западными валютами. Новая девальвация рубля напугала даже тех, кто смело смотрел в лицо коронавирусу. Все это повысило активность на рынке недвижимости. Столичный рынок жилья и рынок ближнего Подмосковья сходу не ударился в рост. Большей частью здесь наблюдалась депрессия, цены даже сдвинулись вниз. Зато в регионах покупатели оказались чрезвычайно активными. В результате цены на жилье за год поднялись на 10%. Это не выполнило программу застройщиков, так как те хотели большего. Но, несмотря на нехватку средств у покупателей, продавцы получили главное: они вернули рынок себе. Он развернулся вверх, и это сыграло свою роль в 2021 году. Воскресла старая формула: если покупателю что-то не нравится, пусть приходит через год — будет всё то же самое, но дороже. По ней рынок прожил все «нулевые годы». По ней готов жить дальше. 2021 год принес любопытные новости. Кризис закончился. Началась мировая инфляция, также прозванная сырьевым и энергетическим кризисом. Впрочем, новое повышение товарных цен получило не публично в странах с большим экспортом энергоносителей и другие характеристики: рождение нового процветания, приближение «золотого века», гарантии экономического роста и чудесное воскрешение справедливых цен. Новые настроения и новые опасения дальнейшего роста цен, а также и удорожания кредита в результате повышения ставки Банка России привели в 2021 году к росту цен на жилье. Ставка в итоге поднялась до 7,5%. Пpeдcтaвитeли cepвиca «Aвитo» в октябре зафиксировали рекордный рост цен на аренду. По результатам третьего квартала 2021 года стоимость аренды жилья поднялась на 23%. При этом цена дoлгocpoчнoгo cъeмa квapтиpы yвeличилacь дo 20,8 тыcяч pyблeй зa мecяц. В Калининградской области аренда поднялась в стоимости до 1,7 раза. Увеличение цены аренды в период 2000–2013 годов работало на повышение цен на жилье. Еще летом аналитики консалтинговой фирмы Knight Frank сообщили: Россия находится в мире на девятом месте по скорости подорожания жилья. Однако за это время она могла и подняться в рейтинге, что, несомненно, должно обрадовать застройщиков. Повышение ставки ЦБ может несколько сбить активность покупателей квартир и домов. Однако людям необходимо где-то жить, следовательно, аренда будет дорожать. Не стоит удивляться, если по итогам 2021 года она поднимется на 25–28%. Это позволит следующим шагом поднять и цены на близкий уровень. В результате потенциальные покупатели должны будут к 2022 году обнаружить, что недвижимость подорожала в среднем по России более чем на 20%. Здесь будет наблюдаться запаздывание роста цен по отношению к аренде, и это, может быть, статистики и Банк России зачислят в результаты борьбы с инфляцией, но цены на жилье неизбежно повысятся на тот же уровень, что уже поднялась аренда. Такова стандартная логика на растущем рынке. Стоит учитывать: мировые товарные цены, пусть с некоторыми коррекциями, будут повышаться. На этот процесс работают «нулевые ставки» ведущих центральных банков на Западе. В какой-то момент станет ясно, что товарные цены повышаются быстрее стоимости ценных бумаг в США. Этот здоровый признак установления нового цикла не только нанесет удар по разговорам о том, что глобальный кризис еще только зарождается (авторы таких пассажей почему-то обнаружили его не в 2008 году и не в 2013–2016 годах, а под занавес), но вызовет лихорадочный интерес к недвижимости. Вероятно, она станет дорожать быстрее — по закону упреждения роста экономики. Застройщики и продавцы недвижимости, вероятно, перевыполнят свой план «справедливого» и «спасительного» роста цен на 20% еще в 2021 году. И хотя многие аналитики рынка недвижимости обещают на 2022 году медленный рост и фиксацию цен, все будет зависеть от динамики мировых товарных цен. Если их рост продолжится, а рубль будет укрепляться, мотивы для инвестирования в недвижимость станут более сильными. Поскольку это очень вероятно, а цены на недвижимость в регионах России остаются по меркам Москвы невысокими, то не стоит удивляться, если 2022 год будет закрыт повышением цен на 20%. Однако в столице и ближнем Подмосковье цены могут и буксовать.