Условия прописки: существующие апартаменты могут не признать жильём
Группа сенаторов и депутатов 29 апреля внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Документ предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью. Но норма распространится только на новые постройки, предполагает проект. Уже существующие апартаменты жилыми не станут, следует из законопроекта. Если документ будет принят, есть риск, что в многофункциональных зданиях коммунальные платежи для граждан останутся все равно выше, чем в жилых домах, предупредили эксперты.
Новая категория
Группа сенаторов — Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин, а также депутат Евгений Москвичев 29 апреля внесли в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Он предполагает изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты.
Проект предусматривает появление новой категории недвижимости — многофункциональных зданий. Согласно документу, их можно будет строить на землях, не предназначенных для жилья — в общественно-деловых зонах. Законопроект предлагает распространить на них действие Жилищного кодекса РФ. Это означает, что апартаменты в таких объектах будут приравниваться к жилью. На их продажу на этапе строительства предложено распространить нормы 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве). То есть новые апартаменты в многофункциональных зданиях будут строить с использованием эскроу-счетов для защиты граждан.
Проект не предусматривает перевода в жилье уже существующих апартаментов. В тексте документа сказано, что новые правила распространятся только на те объекты, на которые градостроительный план земельного участка или проект планировки территории будут выданы после вступления закона в силу. Если он будет принят, то заработает с 1 сентября 2021 года.
Как следует из проекта, помещения, объединенные общими зонами (вестибюли, холлы и так далее), будут получать статус жилья только по решению общих собраний собственников, уточнил эксперт комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое Павел Склянчук. Поэтому многофункциональные здания будут не полностью жилыми. Согласно проекту, помещения одинакового назначения должны быть скомплектованы по этажам (например, здания могут включать офисы или магазины).
— Все помещения по соседству должны быть одинаковой функциональности. Предлагается наделить общее собрание собственников помещений полномочиями самостоятельно решать, из чего будет состоять дом. Вместе с тем у них появляются права и обязанности как у обычных владельцев квартир — выбрать УК, платить взносы на капремонт, — сказал Павел Склянчук.
Также проект предусматривает, что решения об обеспечении многофункциональных зданий инфраструктурой, в том числе социальной, будут определять сами регионы.
В Минстрое «Известиям» сообщили, что ведомство ознакомится с проектом закона и представит свои предложения и комментарии после рассмотрения документа. Для оптимизации законодательной работы по регулированию апартаментов министерство считает целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, подчеркнули там.
— Пока не совсем ясно, зачем необходима новая категория недвижимости с жильем на землях, не предназначенных для этого. Кроме того, есть риск, что в многофункциональных зданиях, из-за того, что они не полностью жилые, коммунальные платежи для граждан останутся все равно выше, чем в жилых домах. Эти вопросы необходимо четко прояснить в документе, — высказал мнение член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.
Сейчас в апартаментах цены на ЖКУ на 15–20% выше, чем в квартирах, а налоговая ставка на такое имущество составляет около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).
Мнения отрасли
Решение уточнить статус апартаментов и определить параметры, которым должны соответствовать многофункциональные здания, действительно справедливо принять только в отношении новых проектов, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Признание уже построенных апартаментов жильем увеличило бы нагрузку на объекты социальной инфраструктуры за пределами таких проектов и привело бы к дополнительному росту цен в сегменте готовых апартаментов, полагает он.
По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, все же стоило бы продумать варианты приближения к жилью и уже существующих апартаментов, чтобы учесть права всех граждан.
При этом покупателей такой недвижимости можно условно разделить на две категории — первая тяготеет к привычному формату квартиры, а вторая (в основном, молодые люди) уже не особенно нуждается ни в постоянной прописке, ни в поликлиниках — им необходима инфраструктура другого рода, сказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Для последних важно работать на той же территории, где они живут, им нужен современный сервис, и как раз все возможности многофункциональности, пояснил он.
— Поэтому в принципе появление таких жилых кластеров — очень своевременный тренд, который четко отвечает требованиям широкой аудитории, — считает эксперт.
По мнению президента ГК Magic Group Александра Перемятова, законопроект отражает попытку решить проблему с промышленными землями в региональных городах. В Москве процесс вывода промпредприятий из черты города давно в идет, но в регионах еще не начат, пояснил он. Если на месте старых заводов в городах будут строить многофункциональные здания, люди вместо депрессивных территорий получат и новую инфраструктуру, и современное жилье, да еще и в нужном статусе, высказал мнение Александр Перемятов.