По среднему чеку
Что будет с квадратным метром.
Средний размер ипотечных кредитов в апреле сократился на 8% и составил 2,39 млн рублей, отмечает НБКИ. Тем не менее количество ипотечных займов увеличивается за счет мер государственной поддержки. Когда господдержка закончится, рынок недвижимости может ждать коллапс.
Средний размер выданных банками ипотечных кредитов сократился в апреле к марту на 8% до 2,39 млн рублей, подсчитало Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Снижение зафиксировано и к апрелю прошлого года, но менее незначительное — на 2,4%.
В апреле 2020 года самый высокий средний чек по ипотеке был в Москве — 5,3 млн рублей, он снизился на 4,3%. На втором месте Московская область, там он составил 3,9 млн руб. Далее идут Приморский край — 3,08 млн руб., Санкт-Петербург — 3,05 млн руб., а также в Ханты-Мансийский автономный округ — 2,71 млн руб.).
Большинство российских регионов показали за апрель снижение среднего ипотечного чека.
Самую серьезную динамику снижения среди 30 регионов РФ — лидеров по объемам ипотечного кредитования — в апреле по сравнению с мартом текущего года продемонстрировали Томская область (-16,5%), Чувашская Республика (-15,5%), а также Воронежская (-13,7%), Кировская (-12,7%) и Вологодская (-11,5%) области.
В то же время в некоторых регионах средний чек по ипотеке подрос: в Саратовской области — на 8,5%, Приморском крае — на 3,3%), Тюменской области — на 2,7%.
Качественных заемщиков не осталось
Мониторинг составлен на основании данных по 4 000 кредиторов, передающих сведения в НБКИ.
«По сравнению с другими сегментами розничного кредитования, в апреле 2020 года сокращение выдачи ипотечных кредитов оказалось не таким радикальным — менее 50%, а, например, в автокредитовании падение выдачи составило более 80%», — пояснил гендиректор НБКИ Александр Викулин.
В НБКИ отмечают, что сокращение выдачи происходило, в основном, за счет заемщиков хорошего кредитного качества. Именно таким заемщикам банки делегируют максимальные суммы кредитов. Сами заемщики с хорошей кредитной историей, как правило, снижают свою кредитную активность в кризисные периоды.
«Заемщики, которые имеют высокий персональный кредитный рейтинг, меньше нуждаются в заемных средствах и в периоды экономической и социальной волатильности осторожнее подходят к принятию на себя кредитных обязательств», — говорит Викулин.
Кроме того, на кредитование повлияла самоизоляция и карантин. Дистанционные каналы продаж работали слабо, а традиционное офлайн-кредитование фактически остановилось, в том числе и в сфере автокредитования.
Наконец, в большинстве наиболее богатых, кредитно-активных регионов (Москва, Московская область, Санкт-Петербург) были введены наиболее жесткие мероприятия по самоизоляции, что также отразилось на размере среднего кредита.
«В свою очередь банки сейчас более осторожно подходят к ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом», — уточняет гендиректор НБКИ Викулин.
Рынок задыхается без господдержки
Что касается граждан, то они, конечно же, стараются сокращать долговую нагрузку в условиях кризиса. «Во времена неопределенности люди обычно предпочитают воздерживаться от крупных покупок», — согласен руководитель направления по развитию ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Антон Красильников. Но сейчас в Райфайзенбанке» не наблюдают «существенного снижения среднего чека по ипотеке».
По мнению экономиста «БКС Премьер» Антона Покатовича, банки в последние месяцы ужесточают условия по кредитам, что может оказывать давление на суммы среднего ипотечного чека и в целом сдерживать темпы роста ипотечного портфеля.
«В условиях кризиса граждане могут сокращать склонность к приобретению более дорогого жилья, отдавая предпочтение либо покупкам более дешевых вариантов, либо программам рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, либо внесению больших первоначальных взносов по ипотеке, что опять же снижает средний чек», — говорит Покатович.
Имеется еще одна причина, которая приводит к снижению размера ипотечного займа. «Сейчас граждане могут проявлять повышенный интерес к ипотечным продуктам, ставки по которым субсидируются государством. А стоимость жилья, подпадающего под действие госпрограмм, имеет достаточно низкие пороговые значения, что также может оказывать давление на средний ипотечный чек», — говорит эксперт.
«Около 40% всех заявок приходится на ипотеку с господдержкой, и за первую неделю работы новой льготной ставки объем заявок превысил 1 млрд руб.», — констатирует заместитель председателя правления МКБ Александр Казначеев, добавляя, что снижения среднего размера ипотечного кредита банк не зафиксировал.
С 20 апреля по поручению президента Владимир Путина стартовала госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых. По состоянию на конец мая одобрено 81,9 тыс. заявок. Процент одобрения составляет 83%. Получить кредит по льготной ставке можно до 1 ноября 2020 года. Ставка действует в течение всего срока кредита — до 30 лет. Максимальная сумма ипотеки — 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн рублей — в других регионах РФ. Первоначальный взнос — от 20%.
Зато «пузырь» точно не надуется
Говорить о надувании «пузыря» на рынке недвижимости, скорее всего не стоит, несмотря на уход с рынка качественных заемщиков и приток тех, кто готов взять ипотеку на льготных условиях от государства, считает финансовый директор VR_Bank Роман Ромашевский.
«На рынке новостроек при текущих факторах скорее стоит говорить о замораживании цен за квадратный метр. Издержки застройщиков не дадут «запаса прочности» для снижения цен. А на вторичном рынке цена метра может падать: после введения субсидируемой ипотеки на новостройки, вторничное жилье становится менее привлекательным для покупателей», — говорит Ромашевский.
Он считает, что по этой же причине будет снижаться средний чек по ипотеке: прирост, обеспеченный субсидированием, будет поддерживать только сегмент «низких» средних чеков.
Не стоит забывать, что доходы многих потенциальных покупателей жилья сейчас снижаются, и это одна из важнейших причин сложного положения, в котором находится сфера жилищного строительства. «Кто-то из потенциальных покупателей откладывает свои планы по приобретению жилья, а кому-то отложили их сами банки, ужесточившие условия выдачи», — поясняет заместитель начальника отдела аналитических исследований ИКСИ Вера Кононова.
Однако это не значит, что все потребители заняли выжидательную позицию. Для значительного сегмента рынка, где потребители планируют покупку с ипотекой, сейчас критически важной является ставка по ипотечному кредиту. В этом смысле реализуемые сейчас госпрограммы поддержки ипотеки, дающие возможность снизить ставку, крайне необходимы. Недавний пример, когда за несколько часов был выбран лимит по «сельской ипотеке» под 3% годовых, подчеркивает, насколько велика такая потребность, отмечает Кононова.
Об эффективности мер господдержки рынка недвижимости пока еще рано судить, поскольку некоторые из стимулов только начали реализовываться, считает эксперт.
«Но в сложившихся условиях трудно представить, что банки смогут расширить выдачу ипотеки. Поддержка ипотеки со стороны властей направлена, скорее, на то, чтобы смягчить неизбежный в таких случаях обвал, но вряд ли льготы смогут обеспечить рост рынка, и рост стоимости квадрата», — считает эксперт ИКСИ.
Рустем Фаляхов