Как получить отсрочку по погашению ипотеки, не прибегая к введенным из-за пандемии «кредитным каникулам»

Кто и в каких случаях может воспользоваться правом на отсрочку по погашению кредита, что может требовать ипотечный заемщик и как взаимодействовать с банком — в обзоре, который по инициативе БНК подготовили юристы Дмитрий Турубанов и Александр Петров.

Государственная дума России 3 апреля приняла федеральный закон, который позволяет физическим лицам воспользоваться «кредитными каникулами», то есть возможностью приостановить выплаты по потребительским кредитам, в том числе ипотечным, в связи с ухудшением материального положения граждан из-за принимаемых правительством мерами по сдерживанию распространения коронавирусной инфекции.

Надежды людей на возможность хоть и временно, но прекратить исполнение денежных обязательств по ипотечным кредитам на период финансового кризиса в значительной степени не оправдались ввиду того, что правительство ограничило размер ипотечных кредитов, обуславливающих право на получение «кредитных каникул». В постановлении от 10 апреля установлены следующие предельные размеры ипотечных кредитов:

— 4,5 млн рублей для жилых помещений, расположенных в Москве;

— 3 млн рублей для жилых помещений, расположенных в Московской области, Санкт-Петербурге и регионах Дальневосточного федерального округа;

— 2 млн рублей для жилых помещений, расположенных в остальных субъектах России.

Указанные цифры объективно не соответствуют рыночной стоимости большинства объектов недвижимости, приобретенных под ипотеку. Получается, что люди вынуждены обслуживать неподъемные в условиях снижения доходов кредиты, а также нести возможные риски личного банкротства и потери единственного жилья.

Полагаем, что создавшуюся проблему можно разрешить путем использования права на получение «кредитных каникул», предоставленного гражданам федеральным законом от 21 декабря 2013 года «О потребительском кредите (займе)». Статья 6.1-1 этого закона предусматривает предоставление льготного периода по кредиту, обеспеченному ипотекой, на сумму до 15 млн рублей. Но условия для предоставления «кредитных каникул» по этому закону несколько отличаются от условий федерального закона, принятого в условиях пандемии (как действовать по этой схеме, можно узнать в этом обзоре). Приводим краткий анализ его положений.

Кто вправе рассчитывать на предоставление льготного периода по ипотечному кредиту?

Физические лица, заключившие кредитный договор до 1 августа 2019 года. Цель кредита не должна быть связана с предпринимательской деятельностью. Соответственно, лица, являющиеся предпринимателями и заключившие кредитный договор, обеспеченный ипотекой, в целях приобретения жилого помещения для собственного проживания, также вправе воспользоваться правом на получение льготного периода.

В какой срок может быть подано требование о предоставление льготного периода?

В любой момент в течение срока действия кредитного договора. Требование направляется в адрес кредитной организации заказным письмом с уведомлением о вручении либо нарочно через приемную под отметку.

Какова максимальная сумма по кредитному договору, позволяющая воспользоваться правом на получение льготного периода.

Максимальная сумма кредита составляет 15 млн рублей.

Условия для предоставления льготного периода:

— ранее заемщик не пользовался правом на предоставление льготного периода;

— предметом ипотеки является единственное пригодное для постоянного проживания заемщика жилое помещение (либо будет являться таковым по договору долевого участия в строительстве), при этом не учитывается право заемщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения (для Сыктывкара норма — 13,5 квадратного метра);

— заемщик на день предъявления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Что законодатель относит к понятию «трудная жизненная ситуация»:

— регистрация заемщика в качестве безработного, который не имеет заработка, в органах службы занятости в целях поиска подходящей работы;

— временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд;

— снижение среднего размера дохода заемщика (совокупного дохода заемщиков) за два месяца, предшествующих месяцу обращения с заявлением, более чем на 30% по сравнению с ежемесячным доходом за 12 месяцев, предшествующих месяцу обращения. При этом размер ежемесячных платежей по графику платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения в банк, превышает 50% от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения;

— увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика по сравнению с количеством, находившихся на иждивении на день заключения кредитного договора с одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика (совокупного дохода заемщиков) за два месяца, предшествующих месяцу обращения с заявлением, более чем на 20% по сравнению с ежемесячным доходом за 12 месяцев, предшествующих месяцу обращения. При этом размер ежемесячных платежей по графику платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения в банк, превышает 40% от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения

Определение льготного периода

Заемщик вправе определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату начала льготного периода. При этом дата начала льготного периода не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению с требованием. В случае если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода — дата направления требования заемщика кредитору.

Какое требование вправе заявить заемщик

— приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок до шести месяцев;

— уменьшение размера платежей на определенный срок до шести месяцев.

Какие документы необходимо будет приложить к требованию

Законом не предусмотрено обязательное условие по приложению к требованию документов, подтверждающих наличие оснований для предоставления льготного периода, однако заемщик должен будет их предоставить в случае поступления соответствующего запроса со стороны банка, направленного заемщику в течение двух рабочих дней после принятия требования.

Так как ситуация предоставления льготного периода в отсутствие соответствующих документов, подтверждающих право заемщика на его получение, крайне маловероятна, целесообразно такие документы направить в адрес банка одновременно с требованием о предоставлении льготного периода.

К числу необходимых документов относятся:

— выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах заемщика на недвижимое имущество (подтверждение статуса приобретенного жилого помещения как единственного, пригодного для проживания);

— выписка из регистра получателей государственных услуг в сфере занятости населения, то есть документ о регистрации человека в качестве безработного;

— справка, подтверждающая факт установления инвалидности;

— листок нетрудоспособности (за два месяца);

— справка по форме 2-НДФЛ за текущий год и год, предшествующий обращению;

— свидетельство о рождении, и (или) свидетельство об усыновлении (удочерении), и (или) акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя

Какие действия предпринимает кредитная организация после получения требования:

В срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения требования, банк обязан рассмотреть указанное требование и в случае его соответствия указанным в законе условиям сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора.

В случае если к требованию не приложены подтверждающие документы, банк в течение двух рабочих дней со дня получения требования вправе запросить их у заемщика, при этом пятидневный срок на рассмотрение требования начинает течь с даты предоставления заемщиком запрошенных документов.

Банк не вправе запрашивать у заемщика документы, отличные от указанных выше.

Кредитная организация обязана направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору не позднее окончания льготного периода.

Каковы последствия предоставления льготного периода:

— в зависимости от заявленного заемщиком требования исполнения обязательств по возврату займа приостанавливается либо уменьшается размер платежей в течение льготного периода;

— не допускаются предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и обращение взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающей обязательства по соответствующему кредитному договору (договору займа);

— заемщик вправе в любой момент времени в течение льготного периода досрочно погасить суммы (часть суммы) кредита (займа) без прекращения льготного периода, пока данные суммы платежей не достигнут сумму платежей по основному долгу и по процентам, которые заемщик должен был бы заплатить в течение действия льготного периода, если бы ему не был установлен льготный период;

— по окончании льготного периода платежи, которые должны были быть уплачены заемщиком в течение льготного периода, фиксируются;

— по окончании льготного периода платежи по кредитному договору возобновляются согласно действовавшему ранее графику в соответствии с месяцем окончания льготного периода;

— зафиксированные платежи уплачиваются заемщиком по окончании платежей по ранее действовавшему графику, в соответствии с условиями кредитного договора. При этом срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода.

Рассмотрим ситуацию на абстрактном примере

Имеется кредит, обеспеченный ипотекой, на сумму 3,7 млн рублей, срок кредита — 25 лет с 25 ноября 2011 года по 25 ноября 2036 года по ставке 12% годовых. Размер ежемесячного платежа составляет 39 тыс. 11,03 рубля.

Как мы видим, сумма кредита превышает установленный правительством России лимит, дающий право на применение положений федерального закона 2020 года («кредитные каникулы» в связи с ухудшением материального положения заемщика, связанным с карантинными мероприятиями), так как для Коми максимальный размер кредита составляет 2 млн рублей. Между тем, указанная в примере сумма не превышает 15 млн рублей, соответственно, заемщик вправе воспользоваться «кредитными каникулами» по правилам федерального закона 2013 года «О потребительском кредите (займе)».

Допустим, что заемщик обратился с требованием о предоставлении льготного периода с приостановлением исполнения обязательств по кредиту сроком на шесть месяцев с мая по октябрь 2020 года включительно.

Соответственно, в течение шести месяцев кредитные платежи не выплачиваются, общая сумма кредитных платежей за этот период составляет 6*39 тыс. 11,03 рубля = 234 тыс. 66,18 рубля, она фиксируется.

С ноября 2020 года льготный период прекращается, заемщик продолжает выплачивать стандартные ежемесячные платежи в сумме 39011,03 рубля до 25 ноября 2036 года, после чего срок кредита продлевается еще на шесть месяцев и фиксированная сумма в размере 234066,18 рубля выплачивается в указанный период. При этом никакие штрафные санкции на нее не начисляются, то есть заемщик выплачивает в течение шести месяцев все те же платежи в размере 39 тыс. 11,03 рубля.

В заключение стоит отметить, что 30 апреля Президиум Верховного суда России утвердил «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2», в котором признал право заемщика на последовательное (но не одновременное) получение льготного периода по ипотечным кредитам как по федеральному закону 2020 года, так и по федеральному закону 2013 года.

Представляется целесообразным, что при наличии соответствующих оснований, первоначально запросить льготный период в соответствии с положениями федерального закона 2020 года, так как срок для обращения установлен в нем до 30 сентября 2020 года, тогда как федеральным законом 2013 года такой срок не ограничен.