Инвесторы в недвижимость готовы перепродавать дешевле строящегося жилья от девелоперов десятки тысяч квартир, которые купили в 2021-2022 годах на волне ажиотажного спроса. Какой дисконт предлагают покупателям и какими методами застройщики пытаются конкурировать с инвесторами, рассказали опрошенные Forbes эксперты.
Инвестор зарабатывает на разнице в цене, растущей по мере повышения стадии строительной готовности жилья. По оценке экспертов, из примерно 100 тыс. проданных за 2021 год квартир в Москве около трети (до 33 тыс.) купили с инвестиционными целями.
Цены в 2020-2021 годах росли из-за ажиотажного спроса, позволяя инвесторам получать выгоду от перепродажи новостройки уже через несколько месяцев после покупки. Но в 2022-м рост цен превратился в стагнацию, спрос резко просел, на руках у инвесторов оказалось очень много недостроенных квартир.
По словам участников рынка, инвесторы, которым нужно реализовать свои квартиры прямо сейчас, готовы делать большие дисконты. Однако инвестиционное жилье, еще не введенное в эксплуатацию, продается по договору переуступки прав требований по ДДУ — такие сделки не подпадают под программы субсидированной ипотеки от девелоперов.
Кнопка со ссылкойПоэтому главные кандидаты на покупку жилья у инвесторов — те, у кого на руках вся или почти вся стоимость квартиры, такие клиенты заинтересованы именно в скидках, а не в субсидированной ипотеке, объяснили эксперты.
«Квартиры по переуступкам на 15–30% доступней квартир от застройщика, так что если у покупателя есть наличные, то ему стоит рассмотреть рынок переуступок», — отметил гендиректор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. По словам гендиректора собственного агентства недвижимости Георгия Патанина, дисконты от инвесторов, потерявших возможность обслуживать кредит, могут доходить до 20–30%».
Также инвестиционное жилье может быть интересно покупателям, которым нужна конкретная квартира в определенной локации или с определенной планировкой, а их уже нет у девелоперов, добавил директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Если же купить квартиру у инвестора с дисконтом по обычной ипотеке, только при разнице в цене от 25% ежемесячный платеж будет таким же комфортным, как и при «околонулевой» программе от застройщика, согласно оценке ЦИАН. При этом на переуступку и дисконт можно претендовать по программе семейной ипотеки. «В ней можно совершать сделки переуступки без изменения ставки», — отметил член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
Из-за экономических сложностей многие инвесторы стали продавать квартиры в строящихся домах по переуступке с крупным дисконтом, констатировал коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, это осложняет положение девелоперов.
Главным инструментом конкуренции с инвесторами остается субсидированная ипотека от застройщика, отмечают эксперты. Ставки по ней поднялись с околонулевых значений, но все еще не превышают 3%.
Кроме того, девелоперы пытаются затруднить инвесторам выход из проекта: прописывают в договоре пункт, что цессия (переуступка прав требования по ДДУ. — прим. ред.) будет возможна только с разрешения застройщика, берут деньги за сопровождение переуступки или тянут с выдачей необходимых документов до самого момента получения инвестором права собственности, перечислили эксперты возможные варианты.
При этом спрос инвесторов на новостройки в 2022 году снизился, но не пропал, отмечают эксперты. «Некоторые продолжают инвестировать в новостройки просто потому, что не видят альтернатив, верят в рост рынка или просто заблуждаются. Они в плену иллюзий: видят скидку 20-30% и стремятся получить такую выгоду», — указал Цогоев. Речь идет о скидках до 30%, которые застройщики стали предлагать после октябрьского провала продаж.
Некоторые девелоперы устанавливают специальные условия для инвесторов, которые могут быть весьма лукавы, предупреждают эксперты. «Тактика застройщиков — создать ажиотаж на старте продаж и привлечь внимание к проекту. Сперва вывести в продажу не самые ликвидные варианты под видом самых дешевых квартир. А в итоге выясняется, что некоторые квартиры на старте продаж стоили дороже, чем в момент готового проекта», — разъяснил Патанин.
Некоторые собеседники Forbes полагают, что инвесторам нужно «выходить в деньги» прямо сейчас. «Не стоит откладывать продажу жилья, в дальнейшем конкуренция с девелоперами может усилиться», — рекомендует эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Либо нужно быть готовыми очень долго «сидеть в бетоне» (то есть не выставлять квартиру на продажу), чтобы дождаться нового витка роста цен, говорят эксперты. «Выдернуть деньги из "бетона" можно, а дальше с этими деньгами что делать? Вложить-то сейчас почти не во что», — заключил гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Продуктовый калькулятор