Бывает видишь привлекательную цену и уже не обращаешь внимание на детали, которые и привели к снижению стоимости. А зря. Риелторы, например, советуют никогда не покупать квартиру у людей с долгами. Кажется, какая разница покупателю недвижимости, какие у другой стороны финансовые проблемы? Получит деньги и решит все вопросы. Но на самом деле должники — самая опасная категория продавцов.
Как не обмануться при покупке квартиры? Фото: yandex.ru
Людям с долгами всё чаще отказывают в регистрации сделки с недвижимостью, утверждают риелторы. И это правильно, считают они. Специалисты поделились тем, какие неприятности могут возникнуть у людей, ищущих выгоду на пустом месте.
Риелторы предупреждают — продавца нужно тщательно проверить перед сделкой. Жизненные ситуации показывают, что недостаточно справки от психиатра и согласия супруга на продажу. Нужна ещё и информация от судов и приставов о наличии долгов.
Вы решили купить жильё в Москве и видите, что хорошую квартиру отдают за бесценок. Например, потому что владельцу срочно нужны деньги, чтобы расплатиться по долгам. Радоваться в этом случае нечему. Есть вероятность, что через некоторое время продавец запустит процедуру банкротства. Тогда все его активы перейдут в конкурсную массу. В том числе и проданная квартира. То есть за счёт реализации его имущества будут погашаться долги кредиторам. В этом случае покупателя выселяют, квартиру продают с торгов, а вырученные деньги идут на выплаты. Покупатель сможет рассчитывать на ту сумму, которую заплатил, но в длинной очереди кредиторов он будет последним. Денег придётся ждать.
Это может произойти, если:
Продажа за бесценок может вылиться даже в уголовную статью — преднамеренное банкротство (ст. 196 УК РФ). Суд посчитает, что продавец специально занизил цену, чтобы уменьшить стоимость своего имущества и ничего не возвращать кредиторам.
Ещё более опасной ситуация выглядит, если сделка была проведена с занижением стоимости квартиры. Эта схема применяется, чтобы уйти от налогов, когда минимальный срок владения недвижимостью не вышел.
Напомним, любой гражданин РФ обязан платить 13% НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, которая находилось у него во владении:
Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, то налогооблагаемой базой станет разница между суммой покупки и продажи. Например, человек купил квартиру в 2020 году, теперь — в 2022-м цены выросли, и он решил её продать на 2 млн рублей дороже. Владел он недвижимостью менее 5 лет, а значит, должен будет заплатить налог с 2 млн — 260 000 рублей. Чтобы не отдавать государству эту сумму, в договоре купли-продажи прописывается цена прошлой покупки (на 2 млн меньше), а реальные деньги передаются под честное слово. Де-факто покупатель приобретает жильё по рыночной цене, де-юре — нет.
Если продавец позже окажется банкротом, то новому владельцу будет сложно доказать свою добросовестность, ведь в договоре цена ниже рынка. А главное — ему вернут ту сумму, которая закреплена в документе.
При этом желание уйти от налога — это проблема продавца, а не покупателя. Его не должен волновать тот факт, что кто-то решил обмануть Федеральную налоговую службу (ФНС). Обычно для того, чтобы заинтересовать покупателя такие квартиры предлагают по чуть сниженной цене. Тогда от сделки якобы выигрывают обе стороны.
Например, риелторы ещё перед сделкой тщательно проверяют, не запускал ли кто из продавцов процедуру банкротства. Опасным считается и просто наличие долгов у собственника жилья. Подозрение также вызывает, если продавец сам приобрёл эту квартиру недавно либо до него она уже несколько раз перепродавалась за короткий промежуток времени.
Задолженность проверяют через онлайн-сервисы ФНС, ФССП, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в картотеке арбитражных дел, или запросив кредитную историю. Нужны будут паспортные данные, но если продавцу нечего скрывать, то он должен их предоставить, тем более, что они всё равно указываются в договоре купли-продажи. Ранее мы писали, как полностью проверить «чистоту» квартиры перед покупкой.
Покупатель может также обратиться к нотариусу, который проверит отчуждаемую недвижимость на предмет продажи, дарения другим лицам и найдёт сведения о нахождении имущества в залоге, споре или под арестом или об обременении правами третьих лиц.
Согласно разъяснениям Верховного суда, чтобы доказать добросовестность, покупателю придётся представить платёжные поручения, кассовые чеки и другие документы, которые подтверждают оплату по договору, а также доказать, что покупатель проверял продавца: запрашивал выписку ЕГРН, справки, обращался с запросами в ведомства.
Юристы из своей практики указывают, что, как правило, не вызывает подозрение у судей отклонение цены от рыночной в 20%.
Но главное — подходите к делу с холодным рассудком и оцените все риски. Экономия может обернуться большими потерями.
