Технические помещения, в которых расположены необходимые для обслуживания дома инженерные коммуникации сданы в аренду или даже проданы предпринимателям.
Управление многоквартирными домами наталкивается на серьезную проблему: технические помещения, в которых расположены необходимые для обслуживания дома инженерные коммуникации (запорная арматура, водомеры, тепловые пункты и т.п.), оказываются недоступны для персонала – они сданы в аренду или даже проданы предпринимателям. Которые, разумеется, ставят на вход железные двери с могучими замками. И никого не пускают. Это нередко приводит к большим неприятностям для жильцов. Вот типичные примеры.
В проданном
предпринимателю подвале дома 11 по ул. Маяковского прорвало магистральную трубу
с горячей водой. В подвал не попасть – он закрыт железной дверью, а собственника
не найти. Пришлось перекрывать тепло во всем квартале. Но пока кипяток лился в
подвал, горячий пар практически уничтожил новую штукатурку в только что
отремонтированном подъезде. Пострадали и квартиры на первом этаже. А владелец
подвала в доме 9, лит. «А» на Захарьевской улице решил, что раз ему продали
подвал, то и все имущество в нем теперь принадлежит ему. И отрезал трубу
водопровода, которая ему мешала. В результате несколько квартир остались без
воды. ТСЖ пришлось делать обводную линию через двор. В подвале дома № 36 по
улице Некрасова собственник решил хранить цветы для последующей продажи. И
чтобы поддерживать нужную температуру в подвале он перекрыл вентиль отопления и
зашил его стеновыми панелями. Когда настала осень, жители дома стали жаловаться
на неработающее отопление. Обслуживающей компании пришлось потратить немало сил
и времени, чтобы выяснить, почему не циркулирует вода в трубах отопления.
Многочисленные скандалы возникают также в связи с мансардным строительством на чердаках. Хотя чердак, по закону, это вообще не помещение, а пространство и подобно подъезду, лестнице и лифту является конструктивным элементом здания. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ все это, как и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, является общедомовым имуществом и принадлежит собственникам помещений дома. Отчуждение этого имущества — вещь абсолютно незаконная. Тем не менее чиновники, то ли в погоне за бюджетными доходами, то ли за взятками, норовят регистрировать эти помещения в собственность государства (или муниципалитета), а потом продавать или сдавать в аренду.
Сначала домовладельцы успешно оспаривали такие сделки в судах, но когда явление стало массовым и споры дошли до Высшего Арбитражного суда (ВАС), президиум ВАС нашел для чиновников удобную лазейку. Он объявил, что «…для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома». То есть, в переводе на обывательский язык, если власти использовали или даже только намеревались использовать подвал как склад, магазин или офис, то жильцы не имеют на него право, даже если в нем расположены инженерные коммуникации. Потому что такие коммуникации якобы есть в каждом подвале. Решение президиума ВАС обязательно для всех нижестоящих арбитражных судов, так что большинство последующих судебных процессов домовладельцы стали проигрывать (суды общей юрисдикции также «прислушались» к мнению арбитражных коллег). Не помог даже Конституционный суд. Впрочем, в таких делах, где цена вопроса исчисляется миллионами, обычные судьи на КС внимания зачастую не обращают. Так случилось и в этот раз, тем более, что формулировка определения КС была весьма расплывчатой.
Однако народ
не унимался. В борьбу за технические помещения включились ассоциации ТСЖ,
депутаты разных уровней (в частности, председатель Комитета Госдумы по ЖКХ
Галина Хованская и Оксана Дмитриева). Они бомбардировали все инстанции гневными
письмами. В конце-концов петербургский КУГИ (может с подачи губернатора
Матвиенко, а может и по своей воле) сделал шаг навстречу домовладельцам. В 2009
году комитет издал приказ №10-п, устанавливающий процедуру отказа города
Санкт-Петербург от прав собственности на объекты недвижимости, «обладающие
признаками общего имущества многоквартирного дома». Впрочем, целый год
подписанный приказ просто не исполнялся. Потом чиновники начали шевелиться, но
втихаря от общественности, которая узнала о его существовании лишь в середине
2012 года.
Процедура
довольно простая. Правление ТСЖ направляет в КУГИ просьбу провести обследование
помещения на предмет выявления в нем «признаков общего имущества многоквартирного
дома», приходит комиссия, составляет акт, передает его в соответствующее
подразделение КУГИ. Если признаки установлены, то подразделение направляет в
Росреестр заявление о прекращении права собственности Санкт-Петербурга на это
помещение. И ТСЖ может его забирать (регистрировать в Росреестре как
общедолевую собственность).
К лету 2013
года таким способом КУГИ отказался от прав собственности Петербурга на 142
помещения в связи с установлением в них «признаков общего имущества
многоквартирного дома». Недавно в распоряжении РБК оказался соответствующий адресный
перечень с указанием всех необходимых реквизитов (датой исключения объекта из
Реестра собственности СПб, датой регистрации в Росреестре прекращения права
государственной собственности на объект, датой расторжения договора аренды и
др.). Насколько известно, в такой «щедрости» пока не заметен ни один другой
город в России. Москвичи завидуют – им удается отвоевывать технические
помещения только через суд, но и таких случаев не много.
Впрочем, и в Петербурге не все гладко. Начавшаяся проверка Ассоциацией ТСЖ, ЖК и ЖСК Петербурга перечня КУГИ уже начала выявлять некоторые нестыковки. Так, дом на улице Пионерской, 15, в котором согласно перечню город отказался от технического помещения, оказался полностью расселенным и по некоторой информации выставлен на продажу. Несколько десятков новых заявок ТСЖ по конкретным чердакам и подвалам с инженерным оборудованием лежат без движения в КУГИ – на словах чиновники согласны признать их общедомовым имуществом, но процесс явно затягивают. Хотя в приказе 10-п указаны четкие сроки, чиновники откровенно их срывают. Известны случаи строительства мансард на чердаках, причем, одобренные КУГИ уже после выхода приказа 10-п. Ну, и Фонд имущества продолжает выставлять на продажу технические помещения, уже даже не скрывая этого. Впрочем, в качестве обременения Фонд указывает обязанность покупателя обеспечивать беспрепятственный «доступ обслуживающей организации к приборам учета и контроля». Ну, хоть так.
КУГИ Перечень Помещений исключенных из Реестра собственности СПб 12 04 13
Владимир Грязневич
