Печальный рекорд «вторички»
Рынок недвижимости снова на повестке дня. А всему виной подорожание вторичного жилья во многих городах России. Не отстает от общей тенденции и Орел. А если точнее, даже опережает обе столицы по росту цен на б/у-«квадрат». Почему сложилась такая ситуация, выяснял «ОВ».
Вопреки прогнозам
Российский рынок недвижимости с завидным постоянством поднимает цены с начала этого года. В среднем по всем городам метр «вторички» подорожал, по данным специалистов федерального портала «Мир квартир», на 7,3%. Тренд на повышение стоимости «квадрата» оказался настолько устойчивым, что даже вопреки предрекаемому многими аналитиками снижению цен в третьем квартале 2023-го эта сфера с июня по сентябрь не только не показала падения, но и продемонстрировала рост (в среднем +2,2%) почти во всех населенных пунктах. По оценкам «ЦИАН. Аналитика», особенно отличился август – в последний летний месяц средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья увеличилась на 1,5%. Такой выраженной динамики, отмечают эксперты, не было больше года. Это максимум с марта прошлого года, когда метр за месяц прибавил 2,9%.
Если же говорить о географии подорожания, то, например, в Москве прирост стоимости квартир с начала года составил 3,4%, да и во многих российских городах тоже не остался на уровне аналогичных периодов прошлых годов: Курск (4,8%), Белгород (6,3%), Воронеж (6,4%)… А самый большой в Брянске (8,8%), Владимире (10,7%), Иваново (12%) и Липецке (13%).
Орел умудрился переплюнуть и показатель столицы, и общероссийское значение – за жилье в регионе продавцы стали просить по сравнению с началом года аж на 8,3% больше. Так, средняя цена типовой орловской «однушки» достигла 4,5 млн рублей.
Продавцы не стесняются
С чем связан рост среднерыночных цен как в общем по России, так и конкретно в Орле? По мнению риелторов, подорожание «вторички» зависит от изменившейся структуры предложения.
За последний год, как отмечают эксперты, объем предложения в базе «вторичек» сократился в среднем на 6,5%. А вот спрос в ожидании повышения ставок по ипотеке на фоне ослабевания рубля стал расти. Активизации интереса со стороны покупателей послужила для продавцов катализатором. Они быстро сориентировались и стали выводить новые предложения по ценам, заметно превышающим среднерыночные.
Судя по всему, потенциальных владельцев жилья в Орле этот поворот событий не смутил. Такой вывод можно сделать, проанализировав данные по ипотечному кредитованию: только в первой половине 2023-го объем выданных ссуд вырос на 67% (с 6,5 до 10,8 млрд рублей).
На любой вкус и кошелек
Чтобы узнать, какой ассортимент квартир и разброс цен на них существуют на орловской «вторичке», «ОВ» промониторил сайты местных риелторских компаний и порталы объявлений.
На момент написания статьи в статусе продажи в Орле находилось около 2000 жилых помещений. Среди них 21 квартира-студия, около 600 «однушек», полсотни «двушек» и примерно 380 «трешек». Остальной ассортимент представлен жильем большей вместимости. Мы же остановимся на востребованном у среднестатистических орловцев типовом.
Итак, самую дешевую однокомнатную квартиру (600 тыс. рублей) в 30 «квадратов» можно найти на окраине Орла в двухэтажном бараке без удобств. А самую дорогую – в доме №23 на ул. Посадской. Продавец предлагает жилье с косметическим ремонтом (оценить его сложно из-за отсутствия на сайте фото внутреннего убранства), совмещенным санузлом и небольшим балконом. За квартиру общей площадью 44,4 кв. м просят около 7,7 млн рублей.
Цена «двушек» начинается от 900 тыс. рублей – столько стоит малогабаритное жилье площадью 36,4 кв. м на ул. Фомина. Судя по фото, это маленькая чистая квартирка с обоями в цветочек. Помещение, значительно просторнее предыдущего, можно купить в том же районе – на наб. Дубровинского. «Всего-то» за 15,5 млн рублей в вашем распоряжении окажется 106 «квадратов» с эксклюзивный дизайнерским ремонтом. Отделка, как говорится в объявлении, выполнена из дорогих керамогранитных материалов, установлена немецкая система освещения, недешевая сантехника в двух санузлах и т.д.
Цены на «трешки» начинаются от 1,4 млн – именно столько стоит квартира в 43 кв. м в доме по ул. Тургенева, выставленная приставами на продажу за долги владельца. Верхний предел, похоже, – 16,5 млн рублей «за чуть более 100 квадратных метров» на ул. Комсомольской. Судя по описанию, это квартира «с красивым видом на закаты», где обитает «позитивная энергия талантливого, творческого человека». В общем, любой каприз за ваши деньги.
Начнут «остывать»?
Стоит ли сейчас приобретать жилье, пусть и «с позитивной энергетикой», или, может, нужно отложить покупку в надежде на снижение цен? «ОВ» выяснил, что думают по этому поводу эксперты.
Как считает, Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир», спешить не стоит: «С октября и до конца года не ожидается больше таких вспышек, поскольку банки уже подняли ставки. Полагаем, цены на вторичную недвижимость до Нового года больше не будут расти и, более того, могут начать «остывать».
Охлаждение спроса на фоне ажиотажа, который был на рынке последние три месяца, естественное явление, сообщил ТАСС и директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его словам, на фоне повышения ключевой ставки рынок получил опережающий спрос, и сейчас на нем не будет хватать как раз этой доли покупателей: «Стимулировать спрос будет рост дисконта на квартиры, собственники которых заинтересованы в срочной продаже. В краткосрочной перспективе цены будут удерживать занятые позиции, демонстрируя околонулевые колебания».
А если до конца года спрос не увеличится, то и предпосылок для повышения цен на «вторичку» нет, соглашается с предыдущими спикерами генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов.
Стоит ли верить прогнозам экспертов, большой вопрос. Ведь существует вариант, что предположения аналитиков о происходящих на рынке недвижимости процессах не сбудутся. Как это случилось в третьем квартале 2023-го, когда он пошел по собственному пути, далекому от возложенных на него ожиданий…