Аудиторы Счетной палаты прогнозируют дальнейший рост числа недостроев
Счетная палата заявила о рисках появления новых обманутых дольщиков. Проведенный аудиторами анализ показал, что принятые меры по защите их прав недостаточно эффективны. Сейчас речь идет о 200 тысячах граждан, и есть тенденция к увеличению их числа. Виной тому значительная нехватка финансирования: в федеральном и региональных бюджетах деньги на эти цели практически не предусмотрены. Кроме того, пандемия коронавируса привела к снижению покупательной способности населения и учащению случаев банкротства небольших и средних застройщиков. Эксперты рынка указывают на необходимость повышать инвестиционную привлекательность девелоперских проектов. Согласно данным единого реестра проблемных объектов, по состоянию на 4 марта 2020 года в нем числится 3061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. метров, 1071 застройщик в 76 субъектах РФ. Наибольшее количество проблемных объектов – почти четверть – находится в Московской области – 755 домов. Второе место разделили Краснодарский край (261 дом), Ленинградская (226 домов) и Нижегородская (190 домов) области.
В федеральном и региональных бюджетах деньги на эти мероприятия в 2020–2022 годах практически не предусмотрены. У специально созданного «Фонда по защите прав дольщиков» наблюдается дефицит средств. Так, согласно предварительным оценкам, на завершение строительства проблемных объектов нужно порядка 686 млрд рублей. При этом актуарный дефицит компенсационного фонда составляет 616,2 млрд рублей и к 1 января 2025 года с учетом существующих рисков возникновения новых обманутых дольщиков может увеличиться до 1028,2 млрд рублей.
В отчете Счетной палаты говорится, что в федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов Фонду на достройку проблемных объектов предусмотрены только 3 млрд рублей. В 2020–2022 годах средства консолидированных бюджетов на эти цели предусмотрены только в 31 регионе в размере 40 млрд рублей.
Речь идет о весьма значительной нехватке средств, подчеркивает Орлова. По предварительной оценке Минстроя, только в 2020–2022 годах на восстановление прав участников долевого строительства в отношении 63% многоквартирных домов, включенных в реестр, может потребоваться порядка 533,5 млрд рублей (в том числе 300,5 млрд рублей из федерального бюджета, 178 млрд рублей из бюджетов субъектов РФ, 52 млрд рублей из средств компенсационного фонда и 3 млрд рублей за счет средств от передачи страховой премии).
По мнению Светланы Орловой, риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков повышаются из-за складывающейся в стране социально-экономической ситуации в условиях распространения коронавирусной инфекции. Так, покупательная способность населения снизилась, а случаи банкротства небольших и средних застройщиков участились. Только с февраля 2020 года общее количество проблемных объектов увеличилось на 102 многоквартирных домов жилой площадью 0,9 млн кв. метров.
Как заинтересовать инвесторов
Счетная палата рекомендует правительству РФ совместно с регионами провести в возможно короткие сроки оценку финансовых возможностей бюджетов всех уровней в части софинансирования в необходимых объемах мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков и по результатам принять соответствующие меры для полного их завершения не позднее 2023 года.
В настоящее время в строительном сообществе активно обсуждается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу и, соответственно, поэтапном перечислении средств застройщикам. Вместе с тем Банк России рекомендует подходить к этому вопросу крайне осторожно, чтобы снова не получить брошенные и недостроенные объекты. Средства должны перечисляться банком застройщику только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Что касается привлечения бизнеса к достройке проблемных объектов, то нужно учитывать ситуацию, сложившуюся в каждом конкретном регионе, говорит Светлана Орлова.
«При достройке каждого проблемного объекта может быть использован индивидуальный подход. Региональные органы и муниципальные органы власти могут заинтересовать потенциального инвестора путем выделения ему свободных участков под застройку или путем предоставления различных льгот и преференций», – пояснила аудитор.
Привлечение внебюджетных источников финансирования для решения целого ряда социально-значимых вопросов – одна из насущных проблем региональных бюджетов, рассказала «Профилю» исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.
«Возможность достройки проблемных объектов силами компаний-застройщиков, взявших на себя обязательство завершить строительство таких домов, предусмотрена действующим законодательством, однако преференции, на которые может претендовать такая компания, не всегда очевидны, а следовательно, недостаточно привлекательны для застройщиков», – пояснила она.
Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов для застройщиков, принявших на себя обязательство по достройке проблемных объектов, данной меры недостаточно для эффективного привлечения инвесторов к решению проблемы долгостроев.
По словам эксперта, регионы могут для компаний-«доноров» снизить ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчить расчетные показатели в региональных нормативах градостроительного проектирования, установить минимальную стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на тепловую энергию, а также гарантировать приоритетный выкуп социальных объектов.
Однако значимого интереса застройщиков к проблемным объектам все равно не наблюдается, так как экономика таких проектов или равна нулю, или очень незначительна. Такая ситуация сложилась не только в регионах, но и в Москве и Санкт-Петербурге.
«С переходом всей строительной отрасли на систему счетов эскроу достройка новыми инвесторами долгостроев рискует стать нерентабельной. Существуют и риски появления ряда новых проблемных объектов», – подчеркивает Елена Бодрова.
Поэтому необходимы дополнительные инструменты повышения инвестиционной привлекательности девелоперских проектов. Например, таким инструментом могут стать проекты комплексного освоения территорий (КОТ), когда затраты инвестора на достройку проблемных объектов компенсируются его прибылью от реализации всего проекта.
К сожалению, сегодня таких проектов единицы. Прежде всего, это обусловлено фактическим отсутствием в городах свободных земельных участков необходимой площади, обеспеченных хотя бы минимально необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, ведь на существенные затраты по ее созданию не готовы ни регионы, ни инвесторы. При этом в российских городах есть неэффективно используемые территории, которые нуждаются в редевелопменте, но их невозможно консолидировать в единый актив из-за наличия нескольких собственников.
Целесообразным было бы наделить такими полномочиями регионы и муниципалитеты, а также расширить основания для разграничения прав на землю и для целевого предоставления земельных участков под проекты развития территорий регионального и муниципального значения. Сегодня эти полномочия чрезмерно зарегулированы на уровне федерального законодательства, что сдерживает региональные инвестиционные процессы, считает эксперт. Возможно, подобные механизмы стоит предварительно отработать в «пилотном» режиме.
В свою очередь, проекты КОТ могут не только позволить решить проблему предоставления жилья дольщикам, но и ускорить расселение ветхого и аварийного жилья, так как закон предусматривает для таких инвесторов федеральные субсидии. Консолидация бюджетного и инвестиционного финансирования развития территорий позволит снизить бюджетные затраты и будет способствовать развитию комфортной городской среды, убеждена эксперт.