Абсолютный рекорд: число ипотек по России на первичном рынке достигает пиковых показателей

С чем связан рост покупок недвижимости? Аналитический обзор экспертов ЦИАН

Аналитики Циан подвели итоги для рынка ипотечного кредитования в августе 2020 года по данным, опубликованным Центробанком.

И первичный, и вторичный рынки обновили абсолютные рекорды: впервые число выданных ипотек за месяц в сегменте новостроек превысило 50 тысяч, а на вторичном рынке – 100 тысяч кредитов.

● В августе 2020 года выдано 154,5 тысяч кредитов (+ 44,6% за год) на общую сумму 392,3 млрд рублей (+66,2%). Сегмент новостроек по количеству ипотек показал больший рост: +82%, вторичный рынок вырос на 31,3%.

● Треть всех ипотечных кредитов в августе 2020 года выданы на покупку новостроек. Половина и более от всех кредитов приходится на покупку новостроек в Севастополе и Санкт-Петербурге. Реже всего заемщики выбирают «первичку» в Чечне и Томской области.

● Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей. На первичном рынке средний займ равен 3,3 млн рублей (+3,2% за месяц и +15% за год). На вторичном рынке - 2,26 млн рублей (+1,8% за месяц и +11,1% за год).

● Ипотеку берут в среднем на 18,5 лет. Средняя ставка на первичном рынке опустилась ниже 6%. Наибольшие суммы в ипотеку берут Москвичи. Наименьшие – жители Чечни.

● Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ выросло число ипотек в годовой динамике.

● Доля просроченной задолженности стабильна – 0,9%. В сегменте новостроек она составляет всего 0,4%.На вторичном рынке – 1,1%.

1. Впервые за один месяц число ипотек на «первичке» превысило 50 тысяч, на «вторичке» - 100 тысяч

Последний летний месяц, несмотря на период отпусков, выдался действительно «жарким» на рынке ипотечного кредитования. В августе 2020 года поставлен абсолютный рекорд. Всего в РФ было выдано 154,5 тысяч кредитов на общую сумму 392,3 млрд рублей. Относительно предыдущего месяца (июля 2020 года) количество выданных ипотек увеличилось на 5,8%, а объем денежных средств – на 8,4%. В годовой динамике (относительно августа 2019 года) количество кредитных сделок выросло на 44,6%, а объем – на 66,2%.

Рекорд по выдаче ипотек зафиксирован как на первичном, так и вторичном рынках. В сегменте новостроек число кредитов за месяц впервые превысило 50 тысяч – выдано 51,1 тысяч займов (+5,9% за месяц и +82% за год). Объем же выданных кредитов (158,6 млрд рублей) за месяц вырос на 9,3%, а в годовой динамике было выдано займов на сумму в два раза больше, чем в прошлом году – на 109,3%.

На вторичном рынке также поставлен новый рекорд: впервые в один месяц было выдано более 100 тысяч займов (103,4 тысяч). За месяц спрос вырос на 5,8%, за год - на 31,3%. В денежном выражении (233,7 млрд рублей) рост существеннее: +7,7% за месяц и +45,8% за год.

2. Новостройки выбирает треть ипотечных заемщиков

Несмотря на более низкие ипотечные ставки, только треть российских заемщиков (33%) в августе, как и в июле, выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Годом ранее доля «первички» составляла 26%. Максимальная доля ипотек на новостройки (35%) была отмечена в июне 2020 года, в первый месяц после самоизоляции. Минимальная – в апреле (22%), когда потенциальные заемщики отложили сделку в ожидании старта льготной ипотеки под 6,5%.

По объему выданных денежных средств доля первичного рынка составляет уже 40%. Такая статистика говорит о большем размере среднего займа, чем на рынке готового жилья.

Доля ипотек на первичном рынке среди всех ипотечных жилищных кредитов:

Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) в августе отмечена для Севастополя (52%), что объясняется относительно небольшой выборкой – на первичном рынке прошло порядка 100 сделок, Санкт-Петербурга (51%), Чувашии (48%), Калининградской области (48%) и Краснодарского края (47%). Москва не вошла в пятерку лидеров, заняв только шестое место с 46% ипотек, приходящихся на первичный рынок.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (10% ипотек выданы на покупку новостроек), Томской области (11%), Алтае и Тыве (12%) и Еврейской АО (13%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка. Эксперты отмечают, что высокая востребованность ипотеки на первичном рынке характерна для регионов с высокой девелоперской активностью и значительными объемами ввода жилья.

3. Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей

В августе 2020 года средний размер ипотечного жилищного кредита в целом по РФ составил 2,54 млн рублей. Для сравнения – еще в июле средний займ составлял 2,48 млн рублей, а год назад (в августе 2019 года) – 2,21 млн рублей. Таким образом, снижение ипотечной ставки позволяет брать в кредит большие суммы (+330 тысяч за год или 15%), что связано также с ростом стоимости жилья, фиксируемым в последние месяцы на фоне перехода на эскроу-счета и высоким спросом со стороны ипотечных заемщиков.

Большие кредит берут на приобретение новостроек: 3,3 млн рублей (+3,2% за месяц и +15% за год). На вторичном рынке средняя сумма ипотечного кредита составила в целом по РФ 2,26 млн рублей (+1,8% за месяц и +11,1% за год).На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок – нередко новая квартира приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита 2019-2020 годов:

В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в августе 2020 года): Москва (5,44 млн рублей), Московская область (3,73 млн), Сахалинская область (3,69 млн), Санкт-Петербург (3,55 млн) и Якутия (33,13 млн).

Минимальные суммы берут в ипотеку жители Чечни (1,38 млн), Ингушетии (1,62 млн), Марий Эл (1,7 млн), Кировской области (1,73 млн) и Курганской области (1,76 млн).

4. Россияне сокращают срок ипотеки

По подсчетам Циан, средний срок ипотечного жилищного кредита в августе 2020 года составил на рынке в целом – 220,6 месяцев – то есть россияне берут ипотеку в среднем на 18 лет и 5 месяцев. На первичном рынке срок сопоставим и отличается незначительно – 221,6 месяцев. За год средний срок кредита вырос на 3,8 месяцев как для всего рынка и сегмента новостроек, в частности.

Рост доступности ипотечного кредитования, и вместе с тем – уменьшение ежемесячного платежа, - не единственные причины, влияющие на срок ипотеки. Согласно условиям льготной ипотеки, взять кредит под 6,5% можно только на 20 лет вместо 30 стандартных. В результате клиенты вынуждены уменьшать средний срок кредита, чтобы воспользоваться субсидией.

Средний срок ипотечного кредитования, кол-во месяцев:

Средний срок кредита также варьируется, в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в августе 2020 года) зафиксирован в Чечне (247,9 месяцев – больше 20 лет), Севастополе (246,2), Крыму (239,6). Быстрее всех выплатить ипотеку планируют жители Коми (192,8 месяцев, примерно 16 лет), Камчатского края (196,2), Чукотского АО (198,1).

5. Средняя ставка на первичном рынке опустилась ниже 6%

В августе 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,88%, что на 0,05 п.п. ниже, чем в июле. В годовой динамике снижение составило 3,47 п.п. Средняя ставка ниже льготных 6,5% объясняется включением в статистику льготных субсидий по отдельным регионах, к примеру, - «дальневосточная ипотека» или «семейная ипотека».

К примеру, самая низкая ставка по выданным в августе кредитам на первичном рынке – в Якутии (4,38%), Приморье (4,61%) и Карачаево-Черкессии (4,71%).

Самые дорогие кредиты выдаются, как правило, в регионах с наибольшей долей просроченной задолженности. Заемщики с плохой кредитной историей вынуждены обращаться в небольшие банки, которые обычно предлагают менее выгодные условия, чем в среднем по рынку. Самая дорогая ипотека была выдана в Ингушетии (7,24%), Крыму (6,58%) и Чукотском АО (6,57%).

Средневзвешенные ставки по выданным ипотекам в РФ, 2019-2020 годы:

6. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов

В августе 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 39,8% сделок. Лидерами стали Москва (6,7% от всего рынка, +66% ипотек за год), Московская область (доля 5,5%, +44% ипотек за год), Санкт-Петербург (4,5% от рынка, +36% за год). В годовой динамике десяток субъектов с наибольшим числом сделок не изменился, сохраняется прежний состав, преимущественно из регионов с высокими доходами относительно общероссийского уровня.