Ұлдана Мырзуанның қазасынан кейін: Алматыда кондиционерлерге қатысты қол жинап жатыр. Бұл заңды ма?
"Бұл жауапкершілікті төраға емес, тұрғын арқалауы үшін қажет"
Алматыдағы кейбір үйлердің пәтер иелері мұндай құжатты қыркүйектің басында алған. Тұрғындардың бірінің айтуынша, МИБ төрағасы құжатпен танысып, қол қоюды өтінген. Бұған Астанада болған қайғылы оқиға себеп болған көрінеді: ол кезде қасбеттің бір бөлігі кондиционермен бірге құлап, жедел жәрдем фельдшері Ұлдана Мырзуан қаза тапқан болатын.
Анықтама: 2025 жылдың 8 қарашасында Астанада Тәуелсіздік даңғылы, 24Б мекенжайындағы тоғыз қабатты үйдің қасбетінен кірпіш қаптамасы құлаған болатын. Оқиға салдарынан үш адам зардап шекті. Шақыртуға келген медицина қызметкерлері екінші мәрте құлаған қасбет астында қалды. 10 күннен кейін фельдшер Ұлдана Мырзуан алған жарақаттарынан ауруханада көз жұмды. 2024 жылдың тамызында осы іс бойынша сот басталды. Жауапкерлер орындығында - қайғылы жағдай болған үйдің МИБ төрағасы отыр. Оған өз міндеттеріне немқұрайды қарады деген айып тағылып отыр.
"Бұл енді жауапкершілікті төраға (МИБ, ПИК немесе басқарушы компания - ред. ескертпесі) емес, тұрғын арқалауы үшін керек екен. Мен кейін таныстарымнан сұрап көрдім: бәріне осындай құжат әкелді ме екен? Тек қаланың дәл сол ауданында тұратын бір танысымнан ғана қол қоюды сұрапты. Ал Алматының басқа бөліктерінде тұратын таныстарым бұл туралы естімеген де. Бұл талап жалпы заңды ма? Мен бұл құжатқа қол қоймай қоюыма бола ма?" - деп сұрады алматылық әйел.
Кондиционер орнату: талап бойынша қалай болуы керек және іс жүзінде қалай болып жатыр?
"Тұрғын үй қатынастары туралы" заңға сүйенсек, пәтер иесі үй тұрғындарының көпшілігінің келісімінсіз кондиционерді жайдан-жай орната алмайды. Кондоминиумдарды басқару қауымдастығының басқарма төрағасы Павел Шульгиннің түсіндіруі бойынша, жабдықты монтаждау ортақ мүлікке жататын үйдің қасбетіне әсер етеді.
"Ортақ мүлікпен бірдеңе істеуге - жабдықты ілу үшін тесік бұрғылауға немесе ойық жасауға - пәтер иесінің жиналыс шешімінсіз өз бетінше құқығы жоқ. Ол үшін тұрғындар жиналысын ұйымдастырып, үштен екі дауыс алу қажет, яғни мүлік иелерінің 66 пайызы сізге кондиционер орнатуға рұқсат беруі тиіс. Сонымен қатар, сіз мәселенің техникалық жағын көрсететін жобаны ұсынуыңыз керек (жобалаушыға ақы төлеп). Онда кондиционер орнату қасбетті бұзбайтыны немесе бүлдірмейтіні, ал сыртқы блок қасбетке немесе қоршауға емес, дәл тірек конструкциясына бекітілетіні көрсетілуі тиіс", - дейді
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Павел Шульгин
Кондоминиумдарды басқару қауымдастығының басқарма төрағасы
Спикердің айтуынша, іс жүзінде мұндай қадамға ешкім бара бермейді. Себебі сипатталған процедура заң тұрғысынан қисынды болғанымен, өмірде оны жүзеге асыру мүмкін емес. Әрбір кондиционер үшін кім жиналыс өткізіп, дауыс беріп жатады? Көбінесе ескертусіз бірнеше кондиционер "ілінеді" және бұл процеске әрдайым кәсіби мамандар тартыла бермейді.
Бірақ мәселе тек сапасыз орнатуда ғана емес. Негізінде, мұны қалай жасау керек екені мүлдем түсініксіз. Өйткені жабдықты дұрыс бекіту үшін тіреуіш және қоршау конструкцияларының қайда орналасқанын түсіну қажет. Ал ол үшін жобалау-сметалық құжаттама (ЖСҚ), оның ішінде "жасырын жұмыстар" мен "қоршау конструкциялары" бойынша альбомдар керек. Павел Шульгиннің айтуынша, құрылыс салушы бұл құжаттарды үйді басқару органына ешқашан бермейді десе де болады.
Анықтама: "Тұрғын үй қатынастары туралы" ҚР Заңының 31-бабы құрылыс салушыны кондоминиум нысанын басқару органына жобалау-сметалық құжаттаманың көшірмелерін, сараптама қорытындысын, атқарушылық техникалық құжаттаманы, нысанды пайдалануға қабылдау актісін, жер учаскесіне құжатты және технологиялық жабдықтардың паспортын беруге міндеттейді.
"Не бейінді мемлекеттік органдар, не ғылыми институттар тұрмыстық кондиционердің сыртқы блогын қайда және қалай орнату керек екені туралы ҚНжЕ немесе ережелер әзірлеген жоқ. Сондықтан оларды бақылаусыз іле береді. Оның бір себебі - бұл құрылыс салушы үшін шығынды арттырады (үй жобасында сыртқы блоктарды орнатуға арналған арнайы орындарды қарастыру міндеті). Дегенмен, тиісті түрде монтаждалмаған әрбір сыртқы блок - бұл әлеуетті "қанішер"," - деп есептейді Павел Шульгин.
Кондиционердің жарамдылығын растау: құжатқа қол қою туралы талап заңды ма?
Тұрғынға қол қоюға ұсынылған құжатта қандай тармақтар бар
Алматы тұрғыны бізге жолдаған құжат мінекей:
Меншік иесінің кондиционердің жарамдылығы туралы растамасы. Оқырман суреті
Біз адвокат Абзал Қасымжановтан құжатпен танысып шығуды сұрадық. Ол пәтер иелерін күмәндандыруы мүмкін тұстарды атап өтті.
1. Мен өзіме тиесілі кондиционердің техникалық жай-күйіне, оның бекітілу сенімділігіне, кронштейндердің, бекіту элементтерінің және оны орнатуға қатысты басқа да конструкциялардың күйіне жауапты екенімді растаймын.
Абзал Қасымжанов бұл тармақты ең даулы деп санайды.
"Тиісті білімі мен тәжірибесі жоқ қарапайым баспана иесі қандай негізде қабырға ішіндегі анкерлер мен бекіткіштердің күйін кәсіби түрде бағалауы керек? Ол инженер де, монтаждаушы да, ғимараттарды тексеру жөніндегі маман да емес қой".
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Абзал Қасымжанов
Алматы қалалық адвокаттар алқасының адвокаты
2. Кондиционердің қауіпсіз пайдаланылуын қамтамасыз етуге және оған уақтылы техникалық тексеру мен қызмет көрсетуді жүргізуге міндеттенемін.
3. Кондиционердің, оның бөліктерінің, кронштейндерінің немесе оны орнатуға байланысты өзге де элементтерінің құлауы жағдайында, сондай-ақ қаптау/плитка элементтерінің жұлынуы, құлауы немесе зақымдануы жағдайында, егер бұл тиісінше орнатпау, пайдаланбау, қызмет көрсетпеу салдарынан немесе меншік иесінің не ол тартқан тұлғалардың өзге де іс-әрекеті/әрекетсіздігі нәтижесінде болса, меншік иесі ҚР заңнамасына сәйкес жауапты болады.
"3-тармақтың маңызы одан да зор. Ол болашақта меншік иесінің белгілі бір жауапкершілік аясын алдын ала мойындағанына дәлел ретінде қолданылуы мүмкін. Бұл ретте құжаттың өзінде меншік иесі қасбеттің, құрылыс конструкцияларының кемшіліктеріне және үшінші тұлғалар сапасыз орындаған монтаждау жұмыстарына жауап бермейтіні туралы айналы ескертпе қарастырылмаған", - дейді Абзал Қасымжанов.
4. Басқа меншік иелерінің, үшінші тұлғалардың мүлкіне немесе кондоминиум нысанының мүлкіне залал келтірілген жағдайда, келтірілген залалды жоюға немесе оны жоюға жұмсалған шығындарды заңнамада белгіленген тәртіппен өтеуге міндеттенемін.
5. Осы құжатпен маған тиесілі жабдықты қауіпсіз пайдалану қажеттілігі және менің кінәмнен келтірілген залал үшін жауапкершілік туралы хабардар екенімді растаймын.
"Бесінші тармақта меншік иесі қауіпсіз пайдалану қажеттілігі мен "менің кінәмнен" келтірілген залал үшін жауапкершілік туралы хабардар екенін нақты растайды. Мұнда "менің кінәмнен" деген сөздердің маңызы зор. Олар, керісінше, жауапкершіліктің туындауы үшін нақты оқиғаға қатысты кінәні және себеп-салдарлық байланысты анықтау қажет екенін растайды", - деп есептейді адвокат.
Тұрғыннан кондиционердің жарамдылығы туралы құжатқа қол қоюды талап етуге бола ма
Біздің сарапшы қайғылы оқиғалардан кейін МИБ-тің кондиционерлердің сыртқы блоктарының жай-күйін тексеруге ұмтылысы түсінікті және алдын алу тұрғысынан қисынды деп санайды. Бірақ меншік иесінің қандай да бір "растамаға" жазбаша түрде қол қою міндеті заңда қарастырылмаған.
Адвокаттың пікірінше, МИБ төрағасы тұрғындарды оған қол қоюға мәжбүрлей алмайды. Иә, МИБ үй қауіпсіздігі мәселелерімен айналысуға құқылы, ал меншік иелері де ортақ мүліктің сақталуын және дұрыс пайдаланылуын қамтамасыз етуге міндетті.
"Алайда, бұдан МИБ төрағасының адамды өзінің азаматтық-құқықтық жауапкершілігі туралы декларацияға қол қоюға біржақты тәртіппен міндеттеу және талап ету құқығы туындамайды. Егер МИБ нақты бір кондиционерді қауіпті деп санаса, барлық тұрғындардан қолхат жинаудың орнына, қауіп белгілерін тіркеп, меншік иесіне хабарлау және кәсіби тексеру жүргізуді немесе заңбұзушылықты жоюды талап ету дұрысырақ механизм болар еді. Оның үстіне, егер болашақтағы оқиғаның себебі ортақ мүліктің тиіссіз күйі болып шықса, мұндай құжат МИБ-ті немесе өзге де жауапты тұлғаларды жауапкершіліктен босатпайды", - дейді Абзал Қасымжанов.
"Тұрғын үй қатынастары туралы" Заң меншік иелеріне ортақ үй мүлкін, соның ішінде қасбетті күтіп ұстау міндетін жүктейді.
"Іс жүзінде кондиционердің техникалық күйі үшін жауапкершілік тек пәтер иесіне жүктелетін құжаттың мәні даулы болып табылады. Басқаша айтқанда, бір жағынан құжатта қасбет ортақ мүлік екені тікелей танылуы мүмкін, ал екінші жағынан меншік иесіне осы қасбеттің күйіне де байланысты болуы мүмкін салдарлар үшін жауапкершілікті өз мойнына алу ұсынылады", - деп нақтылайды адвокат.
Ол алматылықтарға МИБ ұсынған редакциядағы мұндай құжатқа ескертусіз қол қоймауға кеңес береді.
Кондиционердің жарамдылығы туралы құжатта нені түзету керек?
Егер адам растамаға қол қоюды ұйғарса, құжатқа бірнеше ескерту енгізген дұрыс, деп кеңес береді Абзал Қасымжанов. Бірінші тармақта "Техникалық күйіне жауапты боламын..." деген сөздің орнына былай деп көрсеткен жөн:
"Маған тиесілі жабдықты Қазақстан Республикасының заңнамасында көзделген міндеттер шегінде тиісінше күтіп ұстауды қамтамасыз етуге міндеттенемін". Бұл айтарлықтай айырмашылық және мұнда адам өзінде арнайы техникалық білімнің бар екенін растамайды және заңда белгіленгеннен тыс жауапкершілікті қабылдамайды", - деп түсіндіреді Абзал Қасымжанов.
Үшінші тармақты, оның пікірінше, қайта өңдеу немесе мүлдем алып тастау қажет. Өйткені нақты оқиға үшін жауапкершілік оның себебі анықталғаннан кейін белгіленуі тиіс. Сондай-ақ ол бөлек тармақ енгізуді ұсынады, ол былай болуы мүмкін:
"Бұл растау кондиционердің, оның бекіткіштерінің, қасбеттің немесе ғимараттың өзге де конструкцияларының жай-күйі туралы техникалық қорытынды болып табылмайды және меншік иесінің ықтимал зиян келтіргені үшін жауапкершілікті сөзсіз мойындауын білдірмейді. Кінәлі тұлға мен себеп-салдарлық байланыс Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес, оқиғаның нақты себептеріне сүйене отырып анықталады", - деп кеңес береді адвокат.
Оның пікірінше, мынаны қосу маңызды: "Меншік иесі қасбеттің және кондоминиум нысанының өзге де ортақ мүлкінің ақаулары немесе тиіссіз жай-күйі, құрылыс, жөндеу немесе монтаждау жұмыстарының кемшіліктері, сондай-ақ үшінші тұлғалардың әрекеті немесе әрекетсіздігі салдарынан туындаған залал үшін жауапкершілікті өз мойнына алмайды".
Егер қол қоймаса, кондиционерді орнату өз бетінше жасалған деп таныла ма?
Елестетіп көрейік: сіз мазмұны осындай құжатқа қол қоюдан бас тарттыңыз. Онда МИБ төрағасы жабдықты орнатуды өз бетінше жасалған деп тани ала ма (өйткені көршілердің келісімін алдын ала алуыңыз екіталай)?
Егер кондиционердің сыртқы блогын орнату үйдің қасбетіне немесе қоршау конструкцияларына араласуды талап етсе, онда қажетті келісімдердің бар-жоғы туралы мәселе туындауы мүмкін. Алайда іс жүзінде тұрғындар кондиционерлердің өте көп бөлігін жалпы жиналыс өткізбей және меншік иелерінің үштен екісінің қолын жинамай-ақ орнатқан.
"Мұнда екі түрлі мәселенің аражігін ажыратып алу маңызды: МИБ құжатына қол қоюдан бас тарту және кондиционердің бастапқы орнатылу заңдылығы. Егер меншік иесі МИБ ұсынған растауға немесе міндеттемеге қол қоюдан бас тартса - бұл өздігінен кондиционердің заңсыз орнатылғанына дәлел бола алмайды. МИБ-те "құжатқа қол қоймады - демек кондиционерді өз бетімен орнатқанын мойындады" деген логиканы ұстануға болмайды. Заңбұзушылық туралы қорытынды жасау үшін орнатудың мән-жайын анықтау қажет: ол қашан жасалды, кім жасады, қандай конструкциялар қозғалды, сол кезде тиісті келісім қажет болды ма және ол алынды ма", - деп Абзал Қасымжанов егжей-тегжейін тізбелеп берді.
Сонымен қатар, пәтер иесі тұрғын үйді бұрынғы қожайыны осыдан көптеген жыл бұрын орнатқан кондиционерімен бірге сатып алуы мүмкін. Ол қызмет көрсеткен компанияны таңдау, жабдықты монтаждау, сондай-ақ бұл процедураны басқалармен келісу үшін жауап бере алмайды.
"Пәтерді кондиционерімен бірге сатып алған меншік иесіне өзі нақты білмейтін мән-жайларды растауға кеңес бермес едім. Мұндай жағдайда меншік иесі МИБ-ке негізді түрде жазбаша жауап бере алады: "Мен пәтерді сатып алған кезде кондиционердің сыртқы блогы орнатылып қойған болатын. Оның орнатылған күні, монтаждауды жүзеге асырған тұлға және орнату кезінде ресімделген құжаттар туралы мәліметтер менде жоқ. Осыған байланысты аталған мән-жайларды растай алмаймын". Бұл кейіннен қазіргі меншік иесі монтаждауды жеке өзі жүргізгендей және бекіткіштің техникалық қауіпсіздігіне кепілдік бергендей көрінетін құжатқа қол қойғаннан гөрі әлдеқайда дұрыс болады", - деп ұсынады сарапшы.
Бұл ретте, егер жабдықтың заңбұзушылықтармен орнатылғаны және қауіпсіздікке қатер төндіретіні анықталса, онда кемшіліктерді жою туралы мәселе бәрібір туындауы мүмкін. МИБ басшысы тұрғындарға үйдің қаптамасын, кондиционер бекіткіштерін тексеруді ұсына алады, оның анық қауіпті күйін жоюды талап ете алады, ал елеулі бзаңұзушылықтар анықталған жағдайда - құзыретті органдарға жүгіне алады.
"Бірақ МИБ мемлекеттік бақылау органы немесе сот болып табылмайды, сондықтан МИБ төрағасы тек өз шешімімен монтаждаудың заңсыздығы туралы заңдық фактіні белгілей алмайды, меншік иесін заңбұзушылыққа кінәлі деп тани алмайды немесе ол ұсынылған құжатқа қол қоюдан бас тартқаны үшін ғана оны кондиционерді демонтаждауға автоматты түрде міндеттей алмайды", - деп есептейді Абзал Қасымжанов.
Кондиционердің жарамдылығы туралы растаудың баламасы - кепілдік хат
Кондиционердің сыртқы блогының құлауы - туындауы мүмкін ең қауіпті жағдай. Бірақ оны сауатсыз орнату ортақ мүліктің бүлінуіне де әкеп соғуы мүмкін. Сондықтан Павел Шульгин басқа нұсқаны ұсынады.
"Тұрғын төрағаға келіп, мамандарды шақырғанын және кондиционер орнататынын ескертеді. Альпинист жұмылдырылатындықтан, шатырға шығу мүмкіндігі қажет. Пәтер иесі, альпинист және кондиционер орнатушы - осы үшеуі де кепілдік хатқа қол қояды, онда пәленше деген маман пәленше пәтерге жабдық орнатумен айналысатыны жазылады. Айтпақшы, сіздер жиналыс шешімімен үйдің әр жағы бойынша кондиционер орнату ережелері мен схемасын қабылдай аласыздар. Онда компанияның шақырылған қызметкері монтаждау ережелерімен танысқаны туралы қол қоя алады. Бұл не үшін қажет? Қолда сақтандыру болуы үшін. Жабдықты кім және қашан орнатқанын түсіну үшін. Егер ортақ мүлік бүлінсе немесе біреудің мүлкіне залал келтірілсе, басқару органы немесе кез келген басқа меншік иесі осы қағазбен залалды бағалап, сотқа талап арыз бере алады", - деп кеңес береді Павел Шульгин.
Егер кондиционер құлап кетсе, заң бойынша кім жауап береді?
Азаматтық кодекстің 917-бабында былай делінген: "басқа тұлғаның мүлкіне, өміріне немесе денсаулығына құқыққа қайшы әрекеттермен немесе әрекетсіздікпен келтірілген зиянды, оны келтірген тұлға толық көлемде өтеуге тиіс".
Абзал Қасымжанов зиян келтірген тұлға өзінің кінәсіз екенін дәлелдесе, шығынды өтеуден босатылуы мүмкін екенін атап өтті.
"Кондиционердің нақты бір пәтерге қызмет көрсетуі барлық жағдайда автоматты түрде сол пәтер иесі жауапты болады дегенді білдірмейді. Құлау себебін, оқиғаның техникалық себебін анықтау қажет", - деп түсіндіреді Абзал Қасымжанов.
Оның айтуынша, үш түрлі нұсқа болуы мүмкін:
1. Жабдыққа тиісті деңгейде күтім жасамау. Мысалы, сыртқы блок үй иесінің тозған немесе тот басқан бекітпелерді көп жылдар бойы жөндемеуінен, қауіп туралы ескертулерді елемеуінен немесе жабдықты өз бетінше дұрыс орнатпауынан құлауы мүмкін. Бұл жағдайда пәтер иесіне талап қоюға айтарлықтай негіз болады.
2. Сапасыз орнату. Егер сараптама құлау себебі қате монтаждаудан, сапасыз анкерлер мен кронштейндерден немесе орнату технологиясының бұзылуынан болғанын анықтаса, онда жауапкершілік жұмысты орындаушыға жүктелуі мүмкін.Азаматтық кодекстің 948-бабында жұмыс немесе қызмет көрсетудегі кемшіліктер салдарынан келтірілген зиянды орындаушы өтейтіні қарастырылған. Осыған ұқсас қағида "Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы" ҚР Заңының 31-бабында да бекітілген.
3. Қасбеттің немесе үйдің өзге де ортақ мүлкінің ақауы. Егер кондиционер сапалы орнатылса да, оның бекітпесі қабырғаның немесе қасбеттің бір бөлігімен бірге ортақ мүліктің нашар күйіне байланысты құласа, жауапкершілікті автоматты түрде тек пәтер иесіне жүктеуге болмайды. Бұл жағдайда қасбеттің күйін де, оның қалай күтіп-ұсталғанын да тексеру қажет.
Авторы: Елена Бахарева
Аударған: Дина Шәріпхан