Тұрғын үйді өз бетінше сатқаны үшін айыппұл: риелтормен жасалған келісімшартты неге мұқият оқу керек?
Риелтормен жасалатын эксклюзив шарт: делдал қызметі үшін қай кезде ақы төлеу керек?
Әдетте риелторлар келісімшартқа қол қоймас бұрын, оны танысу үшін алдын ала жібереді. Сондықтан екінші тараптың оны мұқият зерделеуге уақыты болады.
Клиентке жиі қойылатын басты шарт: жылжымайтын мүлікті риелторды айналып өтіп, өз бетінше сатпау. Бұл үшін айыппұл қарастырылуы мүмкін, кейде ол агенттің сыйақысы мөлшерінде болады. Мысалы, делдалдың қызметі - 500 мың теңге. Бірақ оның сыртынан сауда жасағаны үшін соңында миллион теңге төлеуге тура келеді.
Адвокат Абзал Қасымжанов мұндай талаптар заңнамаға қайшы келмейтінін атап өтті.
"Әдетте әңгіме эксклюзивті шарт туралы болып отыр, ол бойынша меншік иесі нысанды сату құқығын тек бір агенттікке немесе риелторға береді. Дегенмен, құжаттағы тұжырымдарды мұқият оқып шығу керек. Кейбір шарттарда сыйақы тек риелтор сатып алушыны тауып, мәміле оның тікелей қатысуымен жүзеге асқан жағдайда ғана төленеді. Ал өзгелерінде, егер мәміле эксклюзив шарттың қолданылу мерзімінде жасалса, сатып алушыны іс жүзінде кім тапқанына қарамастан, қызмет ақысын төлеу міндеті қарастырылады".
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Абзал Қасымжанов
Алматы адвокаттар алқасының адвокаты
Абзал Қасымжанов - Алматы қалалық адвокаттар алқасының адвокаты. Әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың заң факультетін бакалавриат бойынша және Ұлыбританиядағы Глазго университетінің (University of Glasgow) заң факультетін "Болашақ" бағдарламасы бойынша магистратурада тәмамдаған. Жұмыс өтілі - 15 жылдан астам.
Сіз шартқа қол қоюдан бас тарта аласыз немесе талаптарды өзгертуді ұсына аласыз. Кей жағдайларда агенттік комиссиясын сот арқылы даулауға болады.
"Сот дауы туындаған жағдайда, сот тек шарттың мәтінін ғана емес, сонымен бірге риелтордың міндеттемелерін нақты қалай орындағанын да бағалайды. Егер агент нысанды сату бойынша іс жүзінде ешқандай әрекет жасамаса, бірақ меншік иесі сатып алушыны өз бетінше тапқаны үшін ғана толық сыйақы талап етсе, мұндай ұстаным міндеттемелерді адал әрі қисынды орындау принциптері тұрғысынан сотта қаралуы мүмкін", - деп толықтырды заңгер.
Сот практикасында мұндай даулар жиі кездеседі. Көбіне риелторлар клиент мүлікті өз бетінше сатқаннан кейін, комиссияны сот арқылы өндіріп алуды талап етеді.
Айта кетейік, эксклюзивті шарттар - көптеген елдегі стандартты тәжірибе, деп қосты риелтор Айкүн Эгеру. Бірақ ол жақта кәсіби стандарттар, жауапкершілікті сақтандыру және клиенттердің құқықтарын қорғаудың тиімді тетіктері қалыптасқан.
"Қазақстанда бұл нарық әлі де қалыптасу үстінде. Сондықтан мен шартқа бірден қол қоймай, барлық талапты мұқият зерделеуді, қажет болған жағдайда заңгермен кеңесуді және шартқа өзгерістер енгізуді ұсынудан қымсынбауды ұсынамын. Өз қызметінің сапасына сенімді адал риелтор, әдетте, ынтымақтастықтың орынды шарттарын талқылауға дайын болады. Меніңше, жақсы келісімшарт тек бір тарапқа артықшылық бермей, екі жақтың да мүддесін қорғауы тиіс".
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Айкүн Эгеру
жылжымайтын мүлік сарапшысы
Айкүн Эгеру - риелтор, жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшы, консалтингтік компания директоры, "Республикалық инклюзивті Қазақстан" ҚБ басқарма төрайымы, кәсіпкер және қоғам қайраткері.
Қазақстан риелторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығы (ҚРӨРҚ) Қазақстанда әлі күнге дейін делдалдардың қызметін кешенді түрде реттейтін жеке заң жоқ екенін атап өтті.
"Сондықтан көптеген мәселе азаматтық заңнаманың жалпы нормалары мен тараптардың өзара келіскен шарттары негізінде шешіледі. Міндетті үлгілік шарт жоқ. Әр компания өз шартын дербес әзірлейді. Сонымен қатар, ҚРӨРҚ өз мүшелеріне Азаматтық кодекске негізделген, екі тараптың құқықтары мен міндеттері екіұштылықсыз, қарапайым тілмен жазылған түсінікті әрі ашық шарттарды пайдалануды ұсынады", - деп хабарлады қауымдастық Тengri Нome сауалына берген жауабында.
Қазақстан риелторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығы - кәсіби риелторлық құрылымдардың коммерциялық емес бірлестігі. 2009 жылы Қазақстан риелторлары қауымдастығы мен Ұлттық риелторлар қауымдастығының бірігуі арқылы құрылған. Риелторлар мен олардың клиенттерінің құқықтары мен мүдделерін қорғаумен айналысады. ҚРӨРҚ бастамасымен "Жылжымайтын мүлік нарығындағы риелторлық қызметтер" ұлттық стандарты, сондай-ақ жылжымайтын мүлік нарығы маманының әдеп кодексі енгізілді.
Қызмет көрсетудің әдеттегі келісімшарты бойынша ақы, ережеге сай, іс жүзінде орындалған жұмыс үшін төленеді. Тек эксклюзивті келісімшарт жағдайында ғана жағдай басқаша болатынын ҚРБК-да атап өтті.
"Агенттік нысанды сатуды толық сүйемелдеу міндеттемесін өзіне алады: жарнамаға қаражат салады, көрсетілімдер ұйымдастырады, келіссөздер жүргізеді, құжаттарды тексереді, сатып алушыларға кеңес береді. Бұл шығындар мен жұмыс мәмілеге дейін көп уақыт бұрын басталады. Сондықтан тараптар эксклюзивті шарттың қолданылу кезеңінде нысан өз бетінше сатылған жағдайда да сыйақы төленетіні туралы алдын ала келісе алады. Сонымен қатар, біз мұндай шарттар клиент үшін мүлдем түсінікті болуы керек деп санаймыз", - деді қауымдастықта.
Сондай-ақ, эксклюзивті шарттарда кейде жылжымайтын мүлікті туыстарына сатуға тыйым салу қарастырылады.
"Мақсат - агенттік сатып алушыны іздеу бойынша барлық жұмысты орындап, ал мәміле қызмет ақысын төлемеу үшін ғана туыстар арқылы ресімделетін жағдайларды болдырмау. Бірақ мұнда да басты принцип қолданылады - шарт негізді, нақты жазылған және тараптардың мүдделер теңгерімін бұзбауы тиіс", - деді ҚРӨРҚ-да.
Егер құжатта әділетсіз шарттар болса, оларға сотта дауласуға болады. Бірақ, әрине, мәселені оған жеткізбей, ережелерді алдын ала талқылап алған дұрыс.
Риелтормен жасалатын шарт: қандай тармақтарды өзгертуге болады?
Риелторлық агенттіктің әлеуетті клиенті шарт талаптарын өзгертуді ұсына алады. Мысалы, қызметтер тиісінше орындалмаған жағдайда сыйақы мөлшерін төмендетуді, риелтор жұмысының нақты көрсеткіштерін немесе міндеттемелерді орындау мерзімдерін бұзғаны үшін айыппұлды көрсетуді сұрай алады.
"Қызмет көрсету шарты мердігерлік шарттан ерекшеленеді. Риелтор, әдетте, сатып алушыны іздеу және мәмілені сүйемелдеу бойынша қызметтерді адал көрсетуге міндеттенеді, бірақ жылжымайтын мүліктің сатылу дерегіне кепілдік бере алмайды, өйткені түпкілікті шешім әрқашан әлеуетті сатып алушылардың іс-әрекетіне және нарықтағы жағдайға байланысты болады. Сондықтан шартқа қол қою кезінде нысанды сату мерзіміне ғана емес, сонымен қатар риелтор орындауға міндетті нақты іс-әрекеттер тізбесіне де назар аударған жөн: жарнама орналастыру, көрсетілімдер өткізу, құжаттарды дайындау, атқарылған жұмыс туралы тұрақты есеп беру және басқа да міндеттемелер", - деп кеңес берді Абзал Қасымжанов.
Егер сізге риелторлық агенттік тым ауыр шарттарды таңып жатқандай көрінсе, ҚРӨРҚ-ға шағымдануға болады. Ондағылар шара қолдануға уәде береді, бірақ бұл тек компания қауымдастық мүшесі болған жағдайда ғана жүзеге асады.
"Біз мұндай өтініштерді міндетті түрде қарастырамыз, жағдайды талдаймыз және кәсіби этиканың немесе қауымдастықтың ішкі стандарттарының бұзылуы анықталса, тиісті шаралар қолданамыз. Егер компания ҚРӨРҚ мүшесі болмаса, біздің өкілеттігіміз оған жүрмейді. Бұл жағдайда тұтынушы өз құқықтарын уәкілетті мемлекеттік органдар арқылы немесе сот тәртібімен қорғай алады", - деп толықтырды риелторлар қауымдастығы.
Бұл ретте Сауда министрлігінің Тұтынушылардың құқықтарын қорғау комитеті шарттың жекелеген ережелерін жарамсыз деп тани алмайды.
"ҚР "Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы" Заңының орындаушы келісімшартқа тұтынушының құқықтарын бұзатын және (немесе) шектейтін шарттарды қоспауы тиіс. Келісімшарт талаптары анық тұжырымдалуы, екіұдай мағынаға жол бермеуі және оларды түсіну үшін арнайы білімді талап етпеуі тиіс. Осылайша, бекітілген үлгілік нысанның жоқтығына қарамастан, келісімшарт заңнама талаптарына сәйкес келуі және тұтынушыға қызметтердің тізбесін, құнын және көрсету тәртібін нақты анықтауға мүмкіндік беруі тиіс", - деп түсіндірді комитеттегілер.
Тұтынушылардың құқықтарын қорғаушылар, егер тұтынушы өз құқықтары бұзылды деп есептесе, келесі нұсқаулықты ұсынды:
Ең алдымен, орындаушыға жазбаша шағыммен жүгіну керек, оған 10 күнтізбелік күн ішінде құжатпен негізделген уәжді жазбаша жауап берілуі тиіс.
Жауап болмаған немесе талаптарды қанағаттандырудан бас тартқан жағдайда, тұтынушы аумақтық сауда және тұтынушылардың құқықтарын қорғау департаментіне жүгінуге құқылы. Дегенмен, ол жерде көмек көрсетілетініне кепілдік жоқ.
Нақты шартты түсіндіру, оның жекелеген талаптарын жарамсыз деп тану және бұзу мәселелері сотта шешіледі. Сондықтан бұл - соңғы саты.
Неге риелтормен жасалған шарт "мәңгілік" болып шығуы мүмкін
Адвокат Бақтияр Хояшевтің айтуынша, риелтормен жасалған келісімшарттағы ең басты қауіп - оның қолданысын тоқтату шарттарында болуы мүмкін.
"Әдеттегідей, мәселенің бәрі егжей-тегжейінде жатыр, ал жосықсыз риелторлар клиенттердің ұқыпсыздығын пайдаланады. Негізгі түйткіл - келісімшартты пролонгациялауда (мерзімін ұзартуда). Мұндай келісімшарттардың мерзімі өткеннен кейін, егер тараптардың ешқайсысы оны бұзу туралы хабарлама жібермесе, автоматты түрде ұзартылады. Сатушылар келісімшартты бұзу тәртібін сақтамайды, соның салдарынан қомақты шығынға батады".
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Бақтияр Қояшев
Алматы адвокаттар алқасының адвокаты
Бахтияр Хояшев - Алматы қалалық адвокаттар алқасының адвокаты, құқық магистрі.
Әдетте келісімшарт 45 күнге жасалады. Бірақ мерзімнің аяқталуы барлық міндеттемелердің аяқталғанын білдірмеуі мүмкін.
"Егер шартта оны автоматты түрде ұзарту туралы тармақ болса және клиент белгілі бір мерзімге дейін шартты тоқтату туралы мәлімдемесе, ол жаңа мерзімге ұзартылды деп есептелуі мүмкін. Көбіне шартты тоқтатудың тиісті түрде рәсімделмеуі агенттік сыйақысын өндіріп алу бойынша кейінгі дауларға себеп болып жатады", - деп атап өтті Абзал Қасымжанов.
Сондай-ақ риэлторлық агенттік нысанды сатып, комиссия алу мүмкіндігінен айырылғаны үшін келтірілген шығындарды өтеуді сот арқылы талап ете алады, деп назар аударды Айкүн Егеру. Сондықтан шарттың қолданылу мерзімі, оны ұзарту және бұзу тәртібі туралы тармақтарды мұқият зерделеген жөн. Егер шартты ұзартудан бас тарту туралы жазбаша хабарлама жіберу қажеттігі көрсетілсе, оны алғандығы туралы фактіні кейін дәлелдей алатындай етіп жіберу керек. Бұл тапсырыс хат немесе жеке өзіне қол қойғызып тапсыру болуы мүмкін.
Айта кетерлігі, шарттың қолданылуы тоқтатылғаннан кейін риэлторлар бір ай ішінде тіркелген құқықтар туралы анықтаманы талап ете алады.
"Әдетте бұл агенттіктің шарт қолданыста болған кезде өзі ертіп келген сатып алушымен мәміле жасалған-жасалмағанына көз жеткізгісі келетіндігімен байланысты. Бұл барлық компаниялар үшін міндетті тәжірибе немесе заң талабы емес. Мұндай жағдай шартта осындай міндеттеме қарастырылғанда және тараптар бұл шартпен алдын ала келіскенде ғана мүмкін болады", - деп түсіндірді риэлторлар қауымдастығындағылар.
ҚРӨРҚ-да риэлтор қандай дербес деректерді сұрата алатынын тізіп берді:
клиенттің байланыс деректері;
жеке куәліктегі мәліметтер;
жылжымайтын мүлік нысанына арналған құжаттар;
клиенттің тапсырмасын орындау мүмкін болмайтын басқа да ақпараттар.
Яғни, қызмет көрсету және мәміле жасау үшін шынымен қажет болатын деректер.
Чек-лист: риэлтормен шарт жасасу кезінде не нәрсеге назар аудару керек?
Абзал Қасымжанов шартқа қол қоймас бұрын бірнеше негізгі шарттарға назар аударуға кеңес береді:
шарт эксклюзивті ме, әлде меншік иесі нысанды қатарлас өзі сатуға құқылы ма;
қызмет ақысын төлеу міндеті қандай жағдайда туындайды;
риэлтордың міндеттеріне нақты не кіреді және олардың орындалуы қалай расталады;
шарттың қолданылу мерзімі және оны ұзарту тәртібі;
шартты мерзімінен бұрын бұзу шарттары;
сыйақы мөлшері және оны төлеу кезі;
айыппұлдардың, өсімпұлдардың және өзге де қаржылық санкциялардың болуы;
риэлтор атқарылған жұмыс туралы жүйелі түрде есеп беруге міндетті ме;
риэлтордың өз міндеттемелерін тиісінше орындамағаны үшін жауапкершілігі қарастырылған ба.
"Егер шартта қызметтердің нақты тізімі жазылмаса; сыйақының нақты не үшін алынатыны түсініксіз болса; тым жоғары айыппұлдар қарастырылса; орындаушы шарт талаптарын біржақты тәртіппен өзгерте алса; клиентке құжатпен асықпай танысуға мүмкіндік берілмесе немесе қол қоюға асықтырса; қол қойылған шарттың данасын беруден бас тартса, мен сақ болуды ұсынар едім".
Дәйексөз авторын қосу
Сурет қосу
Лариса Степаненко
Риэлторлар қауымдастығының президенті
Ең бастысы - ұсақ қаріппен жазылған мәтінді міндетті түрде мұқият оқу керек.
Тұтынушылардың құқықтарын қорғау комитеті мәміле іс жүзінде аяқталғанға дейін толтырылмаған құжаттар мен көрсетілген қызметтер актілеріне қол қоймауға, сондай-ақ қол қойылған шарттың бір данасын, төлем құжаттары мен хат-хабарларды сақтауға кеңес береді.
Қорытындылай келе, риэлторлардың адамдарға тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерін жасауға шынымен көмектесетінін атап өткен жөн. Кейбіреулерге жарнама мен сатып алушыларды іздеуге уақыт жұмсамау үшін ақы төлеген ыңғайлырақ. Басқалары құпиялылықты бағалайды және бейтаныс нөмірлерден келген қоңырауларға жауап бергісі келмейді. Ал үшінші біреулер жылжымайтын мүлік сатылатын елді мекенде физикалық түрде бола алмайды. Сондықтан делдалдардың көмегі - жиі жағдайда тығырықтан шығар жол. Ең бастысы - екі тараптың да көңілінен шығатын шарт жасасу.
Авторы: Махаббат Енсебаева
Аударған: Дина Шәріпхан