La Ley de Vivienda estrangula el alquiler donde más se necesita: la oferta residencial cae sin freno en todas las zonas tensionadas
Los datos ya confirman lo que los expertos llevan meses advirtiendo: donde se topan los precios del alquiler, las viviendas desaparecen del mercado residencial hacia otras modalidades. Todas las capitales que han sido declaradas zonas tensionadas amparadas en la Ley de Vivienda y aplican controles de precios al alquiler -con la única excepción de Gerona- han visto reducirse su oferta de vivienda en alquiler permanente respecto al año anterior, según recoge un análisis de Idealista correspondiente al segundo trimestre de 2026.
San Sebastián lidera la sangría con una caída del 42% en su oferta de alquiler permanente. Le siguen Pamplona (-39%), La Coruña (-36%), Bilbao (-27%), Lérida (-27%), Tarragona (-16%), Vitoria (-14%) y Barcelona (-11%). Ocho ciudades, ocho intervenciones, ocho retrocesos.
Mientras tanto, en el resto del país, donde no rigen estos controles, el panorama es radicalmente distinto. Madrid ha visto crecer su oferta un 4%, Palma un 8% y Málaga, la ciudad con mejor comportamiento entre los grandes mercados, un notable 13%. En total, 17 capitales españolas han registrado aumentos de oferta en el último año, encabezadas por Gerona (55%), Lugo (28%) y Cáceres (22%).
El caso de Gerona tiene una lectura especial. Su oferta permanente ha subido un 55% pero no por la declaración de zona tensionada. Estas viviendas que se han incorporado a la oferta residencial proceden, en gran medida, de la reconversión forzosa de alquileres de temporada, que en la ciudad catalana se han desplomado un 52% por efecto de la legislación autonómica catalana. Lo mismo ha ocurrido en Tarragona (-49%), Barcelona (-42%) y Lérida (-12%). No es que el mercado esté generando más vivienda; es que la ley está empujando a los propietarios a mover el stock de una modalidad a otra bajo amenaza normativa.
En el conjunto del territorio nacional, los alquileres de temporada mantienen su relevancia en el mercado inmobiliario en detrimento de los arrendamientos permanentes. Al cierre del segundo trimestre de 2026 el peso de este tipo de alquileres (distintos a los turísticos) llegó hasta el 29% del mercado, con un incremento interanual de la oferta del 13%.
Entre los grandes mercados considerados tensionados, el mayor incremento de la oferta de temporada se ha dado en La Coruña, que cuenta con un 105% más alquileres de temporada que hace un año, seguida por Pamplona (50%), San Sebastián (37%) y Bilbao (33%). Vitoria ha registrado un aumento del 14%. Por su parte, los mayores incrementos de oferta de temporada fuera de las zonas tensionadas se han registrado en mercados medianos. Son los casos de Melilla (225%), Lugo (81%), Valladolid (75%), Guadalajara (75%), Zaragoza (69%) y León (68%).
El resultado es que San Sebastián se ha convertido en la ciudad española donde el alquiler de temporada tiene mayor peso relativo, un 58% del total, seguida de Bilbao (57%) y Cádiz (53%). Barcelona, pese a la caída mencionada, sigue en el 51%. Son cifras que deberían hacer reflexionar a cualquier legislador: cuando casi seis de cada diez alquileres en una ciudad son "de temporada", algo está fallando en el diseño de la norma, no en el comportamiento de los propietarios.
Le siguen Pamplona (46%) y Santander (45%). Entre el resto de grandes mercados, Sevilla (32%) y Valencia (32%) son donde tienen mayor peso, seguidas de Madrid y Málaga (29% en ambos casos), Alicante (24%) y Palma (22%). Por el contrario, en las zonas menos dinámicas esta modalidad temporal es prácticamente inexistente. Se trata de las ciudades de Guadalajara (5%), Ciudad Real (8%), Albacete (8%) y Valladolid (8%).
"Los datos del segundo trimestre confirman que la intervención en el mercado sigue generando escasez allí donde se aplica: la oferta permanente cae de forma acelerada en las ciudades con precios topados, mientras mercados libres como Madrid o Palma recuperan stock. En Cataluña, el efecto de la legislación autonómica sobre el alquiler de temporada se ha agudizado con caídas muy pronunciadas en Barcelona, Tarragona, Gerona y Lérida. Sin embargo, este ajuste tampoco se está traduciendo en un incremento del alquiler permanente, por lo que el mercado sigue sin ofrecer más opciones a quienes buscan arrendamientos de larga duración", explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.