Dachgeschoss ausgebaut, Keller umgestaltet, Anbau errichtet – aber war das alles eigentlich erlaubt? Wer ein Haus erbt, sollte diese Frage vor dem Verkauf unbedingt klären. Fehlende Baugenehmigungen, unbekannte Wegerechte oder verschwundene Grundschuldbriefe: Beim Verkauf eines geerbten Hauses können alte Unterlagen plötzlich entscheidend werden. Der Experte für Erbschaften und Immobilien Claudio Bonelli weiß, welche ungeklärten Fragen Käufer besonders verunsichern, die Finanzierung erschweren oder zu Preisnachverhandlungen führen können. Genehmigt, belastet oder beides? Der erste Check vor dem Verkauf Wer ein Elternhaus erbt, kennt die Immobilie häufig seit vielen Jahren. Irgendwann hat jemand das Dachgeschoss ausgebaut, den Keller umgestaltet oder einen Anbau errichtet. Ob das Bauamt sämtliche Veränderungen genehmigt hat und welche Verpflichtungen auf dem Grundstück lasten, wissen Erben oder Erbengemeinschaften jedoch oft nicht. Haus geerbt: Warum der Verkaufswert oft keine Rolle spielt Gerade bei älteren Immobilien bestehen zwischen dem tatsächlichen Gebäudezustand und den vorhandenen Unterlagen häufig erhebliche Abweichungen. Daher rät Claudio Bonelli Erbinnen und Erben, vor dem Verkauf zunächst herauszufinden, was an der Immobilie genehmigt ist und welche Rechte oder Belastungen eingetragen sind. Die Bauakte: Pflichtlektüre vor jedem Verkauf Die Suche beginnt beim zuständigen Bauamt. Hier kann man die Bauakte der Immobilie einsehen. Sie enthält, soweit noch vorhanden, die ursprünglichen Genehmigungen sowie Unterlagen zu späteren baulichen Veränderungen. Bonelli empfiehlt deshalb, beim zuständigen Bauamt die vollständige Bauakte anzufordern – als digitale Kopie beziehungsweise Scan oder alternativ als Papierkopie. Dazu gehören insbesondere: Baugenehmigungen, genehmigte Bauzeichnungen, Grundrisse, Gebäudeschnitte, Baubeschreibungen, statische Berechnungen, Standsicherheitsnachweise und Unterlagen zu späteren Umbauten oder Nutzungsänderungen. Entscheidend ist dem Immobiliensachverständigen zufolge anschließend der Vergleich zwischen dem genehmigten und dem tatsächlichen Gebäudezustand. "Besondere Aufmerksamkeit verdienen ausgebaute Dachgeschosse, Einliegerwohnungen, Anbauten oder zu Wohnzwecken umgenutzte Kellerräume. Denn nur weil ein Raum seit Jahrzehnten bewohnt wird, bedeutet das nicht automatisch, dass seine Nutzung baurechtlich genehmigt ist", so der Experte. Auch die Angaben zur Wohnfläche sollten nachvollziehbar sein. Gerade bei Dachgeschossen und Kellerräumen bestehen oft Unterschiede zwischen Nutzfläche und anrechenbarer Wohnfläche, die bei potenziellen Käufern viele Fragen aufwerfen. Zeigen sich Abweichungen, sollten Erben diese rechtzeitig mit einem Architekten oder einem anderen Fachmann klären. Wichtig: Bauämter bewahren Bauakten bei älteren Gebäuden leider nicht immer vollständig auf. Fehlende Unterlagen bedeuten daher nicht zwangsläufig, dass eine Baumaßnahme ungenehmigt war. Der alte Kaufvertrag: Unterschätzte Fundgrube Eine weitere wichtige Informationsquelle ist laut Bonelli der notarielle Kaufvertrag, mit dem die verstorbenen Eigentümer das Haus ursprünglich erworben haben. Darin finden sich häufig Angaben zu bestehenden Rechten, früheren Vereinbarungen, übernommenen Verpflichtungen oder besonderen Eigenschaften der Immobilie. Erben sollten deshalb den damaligen Kaufvertrag einschließlich seiner Anlagen sorgfältig durchsehen. Auch alte Rechnungen, Bauzeichnungen, Bankschreiben und Vereinbarungen mit Nachbarn – etwa zu Grenzbebauung, gemeinsamen Zufahrten oder Überbauten – können Hinweise liefern. Ohne die alten Unterlagen wüssten Erben – und später der Käufer – gar nicht, dass solche Abmachungen existieren, was zu späteren Streitigkeiten führen kann. Beim Verkauf müssen diese Belastungen dem Käufer offengelegt werden; wer sie übersieht, muss mit Anfechtungen oder Schadensersatzforderungen rechnen. Grundbuch und Baulastenverzeichnis: Versteckte Rechte sichtbar machen Zudem empfiehlt Immobilienexperte Bonelli, beim zuständigen Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug zu beantragen. Dieser gibt Auskunft darüber, welche Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen im Grundbuch stehen. Der Grund: Nicht alle Einschränkungen sind am Gebäude erkennbar. In Abteilung II des Grundbuchs können beispielsweise Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Wegerechte eingetragen sein. Solche Rechte können die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert einer Immobilie beeinflussen – etwa dann, wenn ein Wegerecht einen Streifen des Grundstücks dauerhaft bindet oder die Privatsphäre einschränkt. Der genaue Umfang ergibt sich allerdings nicht immer allein aus dem Grundbucheintrag. Bonelli empfiehlt deshalb, bei bestehenden Eintragungen zusätzlich die zugrunde liegenden Eintragungsbewilligungen beim zuständigen Grundbuchamt aus der Grundakte anzufordern. Bei einem Wegerecht etwa zeigen erst die Bewilligungsurkunde und ein zugehöriger Lageplan, welche Grundstücksfläche betroffen ist. Zusätzlich sollten Erben eine aktuelle Auskunft beziehungsweise einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Behörde einholen, soweit das jeweilige Bundesland ein solches Verzeichnis führt. Dort dokumentieren die Behörden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, etwa zu Abstandsflächen, Zufahrten oder Stellplätzen. Gerade wenn Kaufinteressenten Umbauten oder Erweiterungen planen, können solche Informationen entscheidend sein. Grundschuldbrief gefunden? Niemals wegwerfen! Auch Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs verdienen Aufmerksamkeit. Dort verzeichnet das Grundbuchamt insbesondere Grundschulden und Hypotheken. Selbst wenn Eigentümer einen Immobilienkredit längst zurückgezahlt haben, kann die zugehörige Grundschuld weiterhin eingetragen bleiben. Nicht immer sinnvoll: So viel kostet es, eine Grundschuld zu löschen Bei einer sogenannten Briefgrundschuld existiert außerdem ein Grundschuldbrief. "Wer beim Durchsehen alter Unterlagen einen Grundschuldbrief oder eine Löschungsbewilligung findet, sollte diese Dokumente unbedingt im Original aufbewahren", so Bonelli. Für die Löschung einer Briefgrundschuld benötigen Erben grundsätzlich den Original-Grundschuldbrief. Ist dieser nicht mehr auffindbar, kann ein zeitaufwendiges gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich werden. Das kann die Abwicklung eines Immobilienverkaufs erheblich verzögern. Leerstand melden – sonst drohen böse Überraschungen Ein weiterer wichtiger Punkt ist laut Bonelli der Versicherungsschutz. Nach einem Erbfall stehe das Elternhaus häufig zunächst leer. Die bestehende Wohngebäudeversicherung sollte deshalb nicht einfach unverändert weiterlaufen, ohne dass der Versicherer über die veränderte Nutzung informiert wird. Immobilie zahlt Rente : So kommen Sie an Geld, ohne Ihr Haus zu verkaufen Bonelli rät: "Erben sollten einen Leerstand unverzüglich schriftlich der Wohngebäudeversicherung melden und sich bestätigen lassen, welcher Versicherungsschutz weiterhin besteht." Denn Leerstand könne eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung darstellen. Je nach Versicherungsbedingungen könnten zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen notwendig sein, beispielsweise regelmäßige Gebäudekontrollen oder Frostschutzmaßnahmen. Auch die Absicherung gegen Elementarschäden und der Schutz durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sollten zur Immobilie und ihrer tatsächlichen Nutzung passen. Fehlt der erforderliche Versicherungsschutz, können Schäden während der Verkaufsphase erhebliche finanzielle Folgen haben. Fazit: Wer offen spielt, verkauft leichter Der Immobilienexperte weist darauf hin, dass Erben nicht jede bauliche Abweichung oder bestehende Belastung vor dem Verkauf beseitigen müssen. Wichtig sei allerdings, dass Käuferinnen und Käufern bekannte wesentliche Mängel und relevante Einschränkungen nicht verschwiegen werden. Ein vertraglicher Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt Verkäufer nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. "Die Bereitstellung der vorhandenen Bauakte und weiterer wichtiger Unterlagen kann helfen, Transparenz zu schaffen", sagt Bonelli. Sie ersetze jedoch nicht die erforderliche Aufklärung über bekannte wesentliche Probleme – die kurz vor dem Notartermin den gesamten Verkauf gefährden können.
