Jede Woche beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um die Berechnung der Erbschaftsteuer bei vererbten Immobilien. Eine t-online-Leserin fragt: "Wenn ich ein Haus erbe und später verkaufe, wird die Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert oder den Verkaufswert berechnet?" Diese Frage ist berechtigt, denn bei der Vererbung und dem späteren Verkauf von Immobilien gibt es einige steuerliche Besonderheiten. Wir erklären, wie die Erbschaftsteuer funktioniert, welche Rolle der Verkehrswert spielt und was passiert, wenn der Verkaufswert von diesem abweicht. Verkehrswert oder Verkaufswert: Was ist entscheidend? Die Erbschaftsteuer wird grundsätzlich auf den Verkehrswert der Immobilie berechnet – und zwar zum Zeitpunkt des Erbfalls, also dem Todestag des Erblassers. Der Verkaufswert kann jedoch unter bestimmten Bedingungen Einfluss auf die Steuerberechnung haben. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezeichnet den Preis, den eine Immobilie nach zum Zeitpunkt der Bewertung unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Dabei werden weder außergewöhnliche Umstände noch persönliche Präferenzen der Beteiligten berücksichtigt. Was passiert, wenn der Verkaufswert über dem Verkehrswert liegt? Wenn Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall verkaufen und der Verkaufswert höher ist als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert, bleibt der ursprünglich festgestellte Verkehrswert dennoch maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftsteuer. § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) erlaubt ausschließlich den Nachweis eines niedrigeren allgemeinen Marktwerts zugunsten des Steuerpflichtigen. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, die das Finanzamt dazu verpflichtet, den Verkehrswert nachträglich nach oben zu korrigieren, wenn der Verkaufswert höher ausfällt. Das bedeutet: Der Verkaufswert hat keinen Einfluss auf die Erbschaftsteuer, wenn er über dem festgestellten Verkehrswert liegt. Diese Regelung schützt Erben davor, bei einem späteren Verkauf zu einem höheren Preis zusätzliche Erbschaftsteuer zahlen zu müssen. Was passiert, wenn der Verkaufswert unter dem Verkehrswert liegt? Liegt der tatsächliche Verkaufswert unter dem vom Finanzamt festgelegten Verkehrswert, können Sie die Steuerlast senken. Dies gelingt am einfachsten bei einem Verkauf innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall, da das Finanzamt den Kaufvertrag dann meist direkt als Wertnachweis akzeptiert. Bei einem späteren Verkauf nach über einem Jahr ist eine steuerliche Korrektur der Erbschaftsteuer zwar rechtlich weiterhin möglich, das Finanzamt verlangt dann jedoch in der Regel den zusätzlichen, kostenaufwendigen Nachweis durch ein rückwirkendes Verkehrswertgutachten. Wichtig ist zudem, dass der Erbschaftsteuerbescheid zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig sein darf. Gut zu wissen: Um zu verhindern, dass der Steuerbescheid bei einem verzögerten Verkauf rechtskräftig wird, müssen Sie nach Erhalt des Wert- oder Steuerbescheids innerhalb der einmonatigen Frist schriftlich Einspruch einlegen. Begründen Sie den Einspruch damit, dass die Verkaufsverhandlungen noch laufen und Sie den Nachweis des niedrigeren Werts nachreichen werden. So halten Sie das Verfahren für den späteren Kaufvertrag bewusst offen. Wer bestimmt den Verkehrswert der Immobilie? Der Verkehrswert wird vom Lagefinanzamt ermittelt, das hierfür standardisierte Verfahren nutzt. Dazu gehören der Bodenrichtwert, Vergleichswerte aus der Umgebung und andere allgemeine Daten. Das Finanzamt besichtigt die Immobilie in der Regel nicht, wodurch wertmindernde Faktoren wie Sanierungsbedarf oder eine ungünstige Lage oft unberücksichtigt bleiben. Das kann dazu führen, dass der Verkehrswert zu hoch angesetzt wird. Immobilie zahlt Rente : So kommen Sie an Geld, ohne Ihr Haus zu verkaufen Immobilie beim Zwangsverkauf: Diese Taktiken bei der Versteigerung sind verboten Um dies zu vermeiden, können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der ein Gutachten erstellt und wertmindernde Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt. Dieses Gutachten können Sie dem Finanzamt vorlegen, falls der ermittelte Verkehrswert zu hoch erscheint. Sollte das Finanzamt den niedrigeren Wert nicht akzeptieren, haben Sie die Möglichkeit, Einspruch einzulegen. Ab wann fällt Erbschaftsteuer an? Ob und wie viel Erbschaftsteuer Sie zahlen müssen, hängt von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und dem Wert des gesamten Erbes ab. Neben Immobilien können auch Bargeld, Wertpapierdepots, Schmuck oder andere Wertgegenstände Teil des Nachlasses sein. Die Steuer im Nacken: Was tun bei Depot-Erbschaften? Aktienfonds vor 2009 gekauft: Ist der Gewinn steuerfrei? Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder liegt er bei 400.000 Euro. Enkelkinder haben einen Freibetrag von 200.000 Euro, während Eltern und Großeltern jeweils 100.000 Euro geltend machen können. Alle anderen Erben, wie Geschwister oder entfernte Verwandte, haben lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro. Übersteigt der Wert des Erbes diese Freibeträge, wird der darüberliegende Betrag versteuert. Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des Erbes. Ehepartner und Kinder profitieren von der günstigsten (Erbschafts-)Steuerklasse 1, bei der die Sätze zwischen 7 und 30 Prozent liegen. Spekulationssteuer: Ein weiterer wichtiger Faktor Neben der Erbschaftsteuer kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie auch eine Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben, wenn die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft wird. Geerbtes Haus: Wann bleibt es wirklich steuerfrei? Frag t-online: Muss ich den Wohnungsverkauf dem Fiskus melden? Für vermietete Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre, wobei der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser entscheidend ist. Für eigengenutzte Immobilien entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Verkaufs selbst genutzt wurde. Warum eine Verkehrswertermittlung immer sinnvoll ist Auch wenn Sie die geerbte Immobilie nicht verkaufen möchten, lohnt es sich, den Verkehrswert direkt nach dem Tod des Erblassers zu ermitteln. Ein realistischer Verkehrswert hilft Ihnen, die Erbschaftsteuer korrekt zu berechnen und mögliche Einsprüche gegen zu hohe Werte einzulegen. Zudem kann ein Gutachten später nützlich sein, falls Sie die Immobilie doch verkaufen oder vermieten möchten. Eine professionelle Bewertung schafft Klarheit und schützt Sie vor finanziellen Nachteilen.
