Wohnungsmarkt: Hohe Bauzinsen: Nachfrage nach Immobilien kühlt sich ab

Ob Eigenheim oder Wohnung: Viele Menschen wollen in die eigenen vier Wände. Doch stark steigende Bauzinsen machen bei vielen die Rechnung zunichte. Und Kredite könnten noch teurer werden.

Mit Inflationssorgen und stark gestiegenen Bauzinsen schrecken viele Menschen vor dem Hausbau oder Wohnungskauf zurück. Das Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung erwartet, dass sich die Nachfrage nach Immobilien dieses Jahr deutlich abkühlt. 

Grund für die Trendwende nach zwei Jahren mit steigenden Verkäufen sei ein schlechtes Umfeld infolge des Iran-Kriegs, das zu Kaufzurückhaltung führe. „Neben den Bauzinsen ziehen auch die Baupreise und die allgemeine Teuerung wieder stärker an“, schreibt Gewos-Immobilienexperte Sebastian Wunsch. Dazu kämen Sorgen über Kriege und Zollkonflikte sowie eine etwas strengere Kreditvergabe von Banken. 

„Erheblicher Dämpfer“ 

Konkret prognostiziert Gewos, dass die Zahl der Käufe von Wohnimmobilien - Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland - in diesem Jahr auf rund 612.000 sinkt. Das wären 4,4 Prozent weniger als 2025. Der Umsatz mit Wohnimmobilien dürfte zudem um 2,0 Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro fallen. Bei Wirtschaftsimmobilien seien etwas größere Rückgänge zu erwarten. 

Im zweiten Quartal habe die Nachfrage nach Wohneigentum „einen erheblichen Dämpfer“ erhalten, sagt Wunsch. So seien die Anfragen auf Inserate bei Immobilienportalen gesunken und Vermarktungszeiträume gestiegen. 

Besonders stark dürfte 2026 demnach die Zahl der Eigenheimkäufe schrumpfen mit einem Minus von mehr als fünf Prozent. Ähnlich sehe es bei Wohnbauland aus. Die Transaktionen von Mehrfamilienhäusern dürften dagegen leicht wachsen, denn Investoren profitieren von steigenden Mieten. 

Gewos analysiert jährlich abgeschlossene Kaufverträge für alle kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland. Für die Prognose wurden Daten der Gutachterausschüsse aus dem ersten Halbjahr verwendet. Noch 2025 und 2024 waren der Immobilien-Umsatz und die Verkäufe laut Gewos deutlich gestiegen. 

Bauzinsen auf Hoch seit Mai 2011 

Hauptgrund für die Abkühlung am Immobilienmarkt sind gestiegene Kreditzinsen infolge des Iran-Kriegs. Zuletzt stiegen die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung auf rund 4,25 Prozent jährlich, schrieb die Analysefirma Barkow Consulting. Da sei der höchste Stand seit Mai 2011. 

Da Bauherren und Hauskäufer oft hohe Summen per Kredit finanzieren, können schon kleine Aufschläge teuer werden und Pläne durchkreuzen. Experten halten weitere Zinsanstiege für möglich. „Wir nähern uns bei den Bauzinsen langsam den möglichen 4,5 Prozent“, schreibt Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung. 

Nach Ansicht von Gewos-Experte Wunsch deuten die schwachen Verkäufe von Bauland auf Rückschläge im Wohnungsbau hin. Die Baugenehmigungen, die sich jüngst stark erholten, könnten wieder sinken. „Auch mittelfristig sehen wir aktuell nur ein begrenztes Wachstumspotenzial für den deutschen Immobilienmarkt.“