Dach, Fenster, Fassade oder Heizung: Wer sein Haus energetisch sanieren will, steht schnell vor einer teuren Wunschliste. Diese Maßnahmen lohnen sich auch mit kleinerem Budget. Die eigene Immobilie ist für viele Eigentümer ein wichtiger Teil der Altersvorsorge – vor allem dann, wenn das Haus bereits abbezahlt ist. Doch auch ein schuldenfreies Eigenheim verursacht Kosten. Bleiben notwendige Modernisierungen über Jahre liegen, kann das den Wohnkomfort und den Wert der Immobilie beeinträchtigen. Gleichzeitig können hohe Energiekosten einen immer größeren Teil des Einkommens oder später der Rente beanspruchen. Eine energetische Sanierung muss jedoch nicht zwangsläufig ein Großprojekt sein. Auch mit begrenztem Budget können Eigentümer gezielt investieren. Was sich mit 10.000, 20.000 oder 50.000 Euro umsetzen lässt, zeigen drei Beispielrechnungen für ein Haus aus den 1980er-Jahren mit rund 130 Quadratmetern Wohnfläche. Schritt für Schritt sanieren statt alles auf einmal Viele Eigentümer schieben geplante Sanierungen auf, weil sie hohe Kosten fürchten. Dabei muss nicht das gesamte Haus auf einmal modernisiert werden. Auch einzelne Maßnahmen können den Energieverbrauch senken, den Wohnkomfort verbessern und dazu beitragen, den Wert der Immobilie zu erhalten. Entscheidend ist, das vorhandene Geld dort einzusetzen, wo es möglichst viel bewirkt. Darauf weist Thomas Billmann, Modernisierungsexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, hin. Bevor Eigentümer konkrete Maßnahmen planen, sollten sie außerdem prüfen, welche Fördermöglichkeiten infrage kommen. Zuschüsse können den eigenen finanziellen Spielraum vergrößern – und damit beeinflussen, welche Sanierung sich mit dem vorhandenen Budget umsetzen lässt. Erst Förderung prüfen, dann das Budget festlegen Die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, unterstützt unter anderem Maßnahmen an der Gebäudehülle und den Austausch der Heizung. Zur Gebäudehülle gehören beispielsweise Dach, Fassade und Fenster – also Bauteile, über die Wärme aus dem Haus entweichen kann. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt der Grundfördersatz 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Für den Heizungstausch gelten seit dem 21. Juli 2026 angepasste Förderrichtlinien. Hier beträgt der Grundfördersatz 30 Prozent. Abhängig von der Maßnahme und der persönlichen Situation können weitere Boni oder Förderbausteine hinzukommen. Finanzierungsmythen: Irrtümer beim Immobilienkauf – und wie Sie sie vermeiden Verbraucherschützer warnen: Vorsicht bei Immobilien ohne Eigenkapital Eine Alternative zur Förderung kann die steuerliche Entlastung sein. Nach Paragraf 35c Einkommensteuergesetz können Sanierer 20 Prozent der Sanierungskosten, höchstens 40.000 Euro, über drei Jahre steuerlich absetzen. "Fördermittel sind kein Bonus, den man am Ende noch mitnimmt. Sie entscheiden oft darüber, ob Eigentümer nur reparieren oder ihr Gebäude energetisch zukunftsfähig machen können", sagt Billmann. Eine professionelle Energieberatung kann dabei helfen, die einzelnen Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren und passende Fördermöglichkeiten zu finden. 10.000 Euro Budget: Mit gezielten Maßnahmen anfangen Eine umfassende energetische Sanierung lässt sich mit bis zu 10.000 Euro nicht finanzieren. Nach Einschätzung von Billmann reicht das Budget aber für sinnvolle Einzelmaßnahmen. Dämmung der obersten Geschossdecke: Sie bietet sich an, wenn der Dachboden nicht beheizt wird. Die Dämmung reduziert Wärmeverluste über das Dach und ist günstiger als eine komplette Dachdämmung. Beim Beispielhaus mit rund 130 Quadratmetern Wohnfläche liegen die Kosten bei etwa 7.000 bis 8.000 Euro. Dämmung der Kellerdecke: Sie verringert Wärmeverluste nach unten und sorgt für angenehmere Fußbodentemperaturen in den darüberliegenden Räumen. Die Arbeiten lassen sich auch in Eigenregie durchführen. Beim Beispielhaus fallen dafür etwa 3.000 bis 4.500 Euro an. Austausch einzelner Fenster: Neue Fenster können Wärmeverluste reduzieren, Wärmebrücken beseitigen und zugleich den Schallschutz verbessern. Die Kosten für neue Fenster hängen unter anderem von Material, Größe und Verglasung ab. Im Beispielhaus liegen drei einflügelige Fenster mit Kunststoffrahmen inklusive Fensterbänke bei rund 3.100 Euro. 20.000 Euro: Maßnahmen kombinieren und Wirkung erhöhen Wer rund 20.000 Euro einsetzen kann, gewinnt deutlich mehr Spielraum. Mit diesem Budget lassen sich mehrere Einzelmaßnahmen miteinander kombinieren oder größere Arbeiten angehen. Eine mögliche zentrale Maßnahme ist die Dämmung des Dachs, denn über ein unzureichend gedämmtes Dach kann viel Wärme verloren gehen. "Eine Zwischendämmung ist kostengünstig und wenig aufwendig", erklärt Billmann. Bei dieser Form der Dämmung sitzt das Dämmmaterial zwischen den tragenden Balken des Dachs, den sogenannten Sparren. Führt ein Fachbetrieb die Arbeiten am Beispielhaus aus, entstehen Kosten von rund 8.400 bis 14.400 Euro. Auch der Austausch aller Fenster kann mit einem Budget von rund 20.000 Euro möglich sein. Die tatsächlichen Kosten hängen vor allem von der Zahl und Ausführung der Fenster ab. Für zehn bis 15 Fenster liegen sie beim Beispielhaus bei etwa 10.000 bis 18.000 Euro. Billmann zufolge sollten Eigentümer den Fenstertausch allerdings nicht isoliert betrachten. Wer später auch die Fassade dämmen möchte, sollte dies bereits bei der Planung berücksichtigen. So lassen sich Wärmebrücken und mögliche Feuchtigkeitsschäden vermeiden. 50.000 Euro Budget: Größere Teile des Hauses modernisieren Mit rund 50.000 Euro Eigenmitteln kommen auch größere Teilsanierungen infrage. Eigentümer sollten dabei jedoch nicht ihre gesamten verfügbaren Rücklagen in die Modernisierung stecken. Ein großer Teil ihres Vermögens steckt ohnehin bereits in der Immobilie und steht deshalb nicht kurzfristig als Geld zur Verfügung. Auf dem Konto sollte ausreichend Reserve bleiben, um Versicherungen, laufende Kosten und gewöhnliche Instandhaltungsarbeiten bezahlen zu können. Sanierung des Dachs inklusive Dämmung: Laut Experte sollte ein Dach abhängig von seinem Zustand nach 30 bis 50 Jahren neu eingedeckt werden. Besonders effektiv ist eine Aufsparrendämmung. Dabei bringen Fachleute die Dämmschicht von außen oberhalb der Dachsparren an. Beim Beispielhaus kostet diese Dämmung inklusive Unterkonstruktion rund 25.000 Euro. Neue Dacheindeckung: Je nach Ausführung liegen die Kosten zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Zusätzlich können Ausgaben für Gerüst, Abriss und Entsorgung, Arbeiten am Schornstein sowie für den Ausbau des Dachgeschosses entstehen. Fassadendämmung: Sie kann den Heizenergiebedarf deutlich senken. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt unter anderem vom Dämmverfahren, vom verwendeten Material sowie von Putz oder Verkleidung ab. Hinzu kommen beispielsweise Gerüst-, Anschluss- und Arbeitskosten. Eigenleistungen sind bei diesen Arbeiten in der Regel nicht ratsam. Beim Beispielhaus kostet eine Fassadendämmung rund 28.000 bis 45.000 Euro. Heizungstausch: Eine neue Heizung kann Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß deutlich reduzieren. Je nach Heizungsart liegen die Kosten für Anlage und Einbau beim Beispielhaus zwischen 12.000 und 37.000 Euro. Zusätzlich können Kosten für Demontage und Entsorgung der alten Anlage, notwendige Umbauten, neue Heizkörper oder einen hydraulischen Abgleich entstehen. Bei einem hydraulischen Abgleich stellt ein Fachbetrieb die Heizungsanlage so ein, dass die benötigte Wärme möglichst gleichmäßig im Haus verteilt wird.
