МУГИСО отдает земли ИЖС застройщикам
Ведомство предложило наделить квартирами обладателей долей в самовольных постройкахМинистерство госимущества Свердловской области предлагает построить новое жилье для собственников долей в домах, возведенных на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В ведомстве представили проект областного закона, предполагающего предоставление в аренду застройщикам участков на указанной категории земли под многоквартирники взамен выделения дольщикам квартир в новостройках. Текст документа направлен на согласование в региональное правительство и уже получил одобрение минстроя. Однако в ведомстве признают, что в областном парламенте инициативу могут отклонить, а эксперты выступают категорически против законопроекта. По мнению участников рынка, дешевая земля обернется для строителей массой обременений и минимальной доходностью.
Министерство госимущества Свердловской области заявило о новой инициативе. В ведомстве разработали законопроект «О поддержке граждан, вложивших денежные средства в приобретение жилых помещений в домах, признанных впоследствии самовольными постройками». Документ предусматривает следующий механизм обеспечения дольщиков жильем: МУГИСО предоставляет застройщикам в аренду земельные участки на льготных условиях, а взамен получает часть квартир, которые затем выделяет собственникам жилья, незаконно возведенного на землях для ИЖС. Для участия в проекте застройщиков будут выбирать путем конкурса. Победителем его признается компания, предложившая наибольшую суммарную площадь для пострадавших собственников. Стоимость аренды в тексте закона пока не прописана, однако ранее глава МУГИСО Алексей Пьянков пояснил, что застройщикам предоставят участки, которые относятся к неразграниченным землям. Площади будут выделены на максимально льготных условиях.
«С победителем конкурсных процедур будет заключаться договор на предоставление участка без торгов. При этом размер арендной платы в данном случае определяется расчетным способом, в проценте от кадастровой стоимости. Предположительно сегодня можно говорить о ставке в 0,01%», – сказал глава ведомства.
Новые «квадратные метры» собственники незаконного жилья получат бесплатно. Квартиры будут предоставляться в соответствии с метражом жилплощади, которые приобретали граждане. Если закон будет принят, в министерстве составят реестр собственников. По текущим данным, таковых в регионе порядка 500 человек. В МУГИСО подчеркивают, законопроект касается только тех граждан, кто купил квартиры до вступления в силу данного закона. При этом речь идет о домах, которые уже признаны судом самовольной постройкой либо в ближайшее время могут приобрести этот статус. Ключевой момент – дата заключения договора купли-продажи.
Законопроект согласован с Уральским институтом регионального законодательства Свердловской области и направлен в региональное правительство. Известно, что в минстрое инициатива уже получила одобрение. Сейчас документ находится на согласовании в юридическом управлении регионального правительства, после чего будет вынесен на обсуждение кабмина. В случае если инициатива получит положительную оценку, проект будет направлен в Законодательное собрание.
Ряд депутатов уже выступают в пользу принятия этого законопроекта. Так, инициативу МУГИСО одобряет член комитета по инфраструктуре и жилищной политике и основатель строительной компании «Маяк» Владимир Коньков: «Люди попали в трудную ситуацию. Каждый мог оказаться на их месте. Я буду голосовать за все то, что может решить проблему таких людей. Мы должны помочь им». При этом в беседе с корреспондентом «Правды УрФО» депутат отметил, что дома, уже построенные на землях под ИЖС, сносить не следует, а возможно перепрофилировать под социальные и коммерческие объекты, что позволит вернуть часть затрат застройщикам. В минстрое области при этом дать гарантий принятия законопроекта не могут, указывая на протест ряда депутатов.
Основатель строительной компании «Маяк» Владимир Коньков
«В Законодательном собрании мнения разные. Здесь механизм такой же, по сути, как в 50-м законе (закон Свердловской области о поддержке обманутых дольщиков от 2011 года. – Прим. ред.). Но ситуации там разные», – пояснил «Правде УрФО» глава ведомства Сергей Бидонько.
В «Уральской палате недвижимости» закон называют несправедливым и принятие его не поддерживают, указывая на сознательную покупку гражданами квадратных метров в самовольных постройках.
«Есть категории социально незащищенных граждан, которые также нуждаются в жилье. Это погорельцы или обманутые дольщики, которые добросовестно платили деньги застройщику. Люди, которые покупали квартиры в домах, построенных на землях ИЖС, сознательно приобретали это жилье, они знали, куда несут деньги. И юристы, и власти не раз предупреждали: не покупайте там квартиры. Я не понимаю, почему для нашего правительства является приоритетом помощь именно этим гражданам», – говорит начальник юридического отдела «Уральской палаты недвижимости» Людмила Плотникова.
Критикуют законопроект МУГИСО и представители строительного рынка. Исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников заявил, что категорически против того, чтобы защищать интересы собственников жилья, возведенного на землях для ИЖС. По его словам, это некорректно по отношению к обманутым дольщикам. Говоря об экономическом аспекте, эксперт отмечает, что закон лишит региональный бюджет нескольких сотен миллионов рублей. Но это при условии, что найдутся компании, желающие участвовать в конкурсе.
«Предложение для застройщиков интересное, потому что земли отдают за бесценок, но сейчас рынок падающий. С лета прошлого года застройщики не берут землю в аренду, заканчивают уже начатые проекты, поэтому инвестиционного спроса на участки нет. В этих условиях закон не будет работать. А если появятся компании, которые заявятся на строительство, то бюджет не получит «лишних» миллионов. Сегодня нормальная цена за один гектар земли в Екатеринбурге – 40-50 млн рублей. Эти деньги можно было бы получить, продав земли», – оценивает расходы в беседе с «Правдой УрФО» Вячеслав Трапезников.
Директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников
Президент строительной компании BeGrand (в ходе ребрендинга объединила в себе «Центр недвижимости «Северная казна» и «СМУ-24») Татьяна Деменок также считает, что застройщики не будут заявляться на конкурсы, поскольку участие в них будет обременительно и не принесет финансовой выгоды.
«Те клетушки, которые строят в домах на землях ИЖС, в нормальных жилых домах нет таких площадей, потому что это не соответствует нормам, в частности, СанПиН. Поэтому застройщик вынужден будет продавать квартиры больше, чем были у собственников долей. И неизвестно, получит ли застройщик дополнительные деньги за эти лишние метры. По льготным условиям предоставления земли тоже вопросы. Все зависит от конкретного участка, где будут сети, кто их будет проводить, потому что у нас сейчас главная проблема – техприсоединение», – рассказала «Правде УрФО» Татьяна Деменок.
В подтверждение своих выводов эксперт привела пример строительства в период первой волны экономического кризиса 2008 года ЦН «Северная казна» двух многоквартирных домов. В каждом из них порядка 10-15 квартир были предоставлены обманутым дольщикам. В одном случае (дом на Сыромолотова, 23) рентабельность составила лишь 5% . И те удалось получить благодаря тому, что подземный паркинг в проекте заменили на благоустройство территории. 40 парковочных мест в сумме стоили 40 млн рублей, тогда как продать их удалось бы лишь за 300-400 тыс. рублей, пояснила президент компании. Во втором доме (проспект Космонавтов, 32) застройщик и вовсе получил убыток в размере порядка 50 млн рублей.
По словам эксперта, подобный законопроект даст обратный эффект: только поощрит недобросовестных застройщиков возводить дома на землях ИЖС вопреки всем санитарным правилам. Татьяна Деменок считает необходимым внести изменения в региональное законодательство и наделить полномочиями контроля органы, через которые «проходит» застройщик: на первом этапе – департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга. Именно здесь компания представляет план земельного участка и получает разрешение на строительство. После этого начинается само строительство. На финальном этапе проект поступает в региональное управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Однако и здесь, говорит глава BeGrand, специалисты не проверяют проектную документацию на соответствие категории земель, где возведена постройка. Отказать в регистрации, если все документы оформлены верно, специалист не имеет права.
По мнению Татьяны Деменок, дополнительный контроль также должны осуществлять областной минстрой или региональное управление Госстройнадзора. Притом не принципиально, какой орган будет следить за проектами еще на стадии строительства, главное на региональном уровне устранить пробел в федеральном законодательстве. И в этом сходятся все опрошенные изданием эксперты.
«Правда УрФО» следит за развитием событий.