Девелоперская компания «Мангазея» провела масштабное исследование предложения и спроса на рынке первичного жилья в границах «старой» Москвы в разрезе классов недвижимости и видов отделки. Целью исследования стало выявление основных тенденций в отношении отделки как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей за последние пять лет.
В период 2019-2023 г. на рынок недвижимости Москвы было выведено 1048 корпусов суммарной площадью 17,2 млн. кв. м. Согласно исследованию, за 2023 год структура спроса на квартиры с различными видами отделки претерпела изменения, которые будут прослеживаться и в последующие годы. Спрос на квартиры без отделки растет во всех классах жилья, а доля чистовой отделки сокращается как в структуре предложения, так и в структуре спроса: покупатели все чаще выбирают вариант отделки White Box или предпочитают жилье без отделки.
Анна Ракова, руководитель направления аналитики и ценообразования компании «Мангазея»: «Политическая ситуация, экономические санкции, рост цен на материалы и инфляция, а также поддержка стройотрасли через субсидирование ипотечных ставок со стороны государства повлияли на существенный рост цен на недвижимость. Основной задачей застройщиков стало сохранение «адекватной» цены для покупателей. Если не идти по пути удешевления продукта, то логичный способ сохранения комфортной цены – сокращение общей площади квартиры и отказ от выполнения отделочных работ. Так, на протяжении последних лет средняя реализованная площадь квартиры уменьшилась с 56 до 50 м², а в 2023 году наметилась общая тенденция к росту объема предложения жилья без отделки».
Квартиры без отделки
В целом на рынке недвижимости Москвы доля квартир без отделки в структуре предложения остается практически неизменной с 2020 года и составляет порядка 40%. При этом, спрос на такие квартиры сначала постепенно снижался в 2019-2022 годах с 51% до 29%, а в 2023 году значительно вырос — до 41%.
Динамика доли квартир без отделки в структуре предложения и спроса по классам несколько различна. Так, в сегменте комфорт- и премиум-класса доля квартир без отделки растет как в предложении, так и в спросе, а вот в бизнес-классе, напротив, сокращается.
В структуре предложения комфорт-класса на долю квартир без отделки в 2023 г. приходится 33% всего выведенного на рынок жилья (на уровне 2019 года). При этом, если не учитывать объемы лидера рынка в этом сегменте (компания ПИК, 85% квартир с отделкой), доля квартир без отделки в структуре предложения по остальным застройщикам уже превышает 50%. Рост объема предложения квартир без отделки в комфорт-классе наблюдается уже с 2022 года, когда их доля увеличилась с 11% до 20%. Дальнейший рост связан как с выходом новых проектов преимущественно без отделки, так и с сокращением доли ПИК в предложении. Продажа квартир без отделки позволяет застройщикам сохранить приемлемый бюджет покупки для покупателей данного сегмента.
Доля квартир без отделки в структуре предложения премиум-класса остается стабильно высокой на протяжении 2021-2023 г. и составляет порядка 65-75%, против 38-40% в 2019-2020 году. Для покупателей в данном сегменте необходимо выполнить или высококлассную отделку (что существенно увеличивает бюджет покупки недвижимости, но при этом не всегда может удовлетворить взыскательный вкус клиента) или не выполнять отделку совсем.
В бизнес-классе, напротив, доля квартир без отделки в структуре предложения постепенно сокращается и в 2023 году достигла своего минимума за 5 лет – 45% (-10% к предыдущему году и -30% к 2019 году). Долю квартир без отделки постепенно занимает отделка white box.
Тенденция роста доли квартир без отделки в структуре предложения комфорт- и премиум-класса и снижение этой доли в бизнес-классе находит свое продолжение и в структуре спроса. В целом по рынку Москвы доля квартир без отделки в сделках в 2023 году составила 41% (+12% к 2022 г.). В комфорт- и премиум-классе прирост составил 10% и 15% соответственно. В бизнес-классе доля квартир без отделки в сделках ежегодно сокращается на 2%-8%.
Чистовая отделка
Для московского комфорт-класса до 2022 года включительно было характерно преобладание в структуре предложения квартир с отделкой. В 2020-2022 на их долю приходилось 50-70%. Абсолютным лидером по объему предложения в это время являлась компания ПИК с привычной нам чистовой отделкой (до 60-80% от общего объема комфорт-класса ежегодно). В 2023 году с сокращением доли ПИК в предложении до 45%, сокращается и доля квартир с чистовой отделкой в структуре предложения по комфорт-классу до 42%.
Рынок комфорт-класса является достаточно предсказуемым и пластичным: востребованы все типы отделки практически в том объеме, в котором они предлагаются застройщиками, и структура спроса соответствует структуре предложения.
В сегменте «бизнес» на долю квартир с чистовой отделкой приходилось в 2019-2022 году от 2 до 7% объема предложения, в 2023 г. эта доля увеличилась до 13%. Увеличение доли квартир с отделкой в предложении в прошлом году никак не повлияло на структуру спроса: ежегодно в бизнес-классе с чистовой отделкой реализуется 4-8% всех квартир.
Динамика вывода квартир с чистовой отделкой в сегменте недвижимости премиум-класса носит разнонаправленный характер. В разные годы доля таких квартир в структуре предложения составляла от 0% до 62%. Несмотря на это доля квартир с отделкой в структуре сделок заметна и составляет 16-19% в 2020-2022 г. и 8% в 2023 г. Снижение спроса на квартиры премиум-класса с отделкой в 2023 году объясняется низким объемом экспозиции таких квартир в предыдущие два года.
White Box
Спрос на квартиры с отделкой White Box можно охарактеризовать как стабильный, его уровень по рынку в целом – 10-15%. При этом можно отметить, что в комфорт-классе с 2023 года спрос превышает предложение, и в 2024 году эта тенденция проявится более явно. В бизнес-классе в 2023 году объем предложения квартир с отделкой White Box увеличился практически втрое — с 13% до 35%. Тем не менее, спрос не показал такого же скачка, при этом сохранив тенденцию роста: количество сделок показывает плавный рост с 13% до 18% в период 2020-2023 годов.
В премиум-классе в период 2020-2023 годов доля White Box в структуре предложения была минимальной (0-3%), при этом в структуре сделок за 5 лет она не опускалась ниже 10%.
Отделка с мебелью
Данный вид отделки был очень ограничен в бизнес-классе, а с 2022 года предложения перестали появляться. В премиум-классе на долю квартир с мебелью приходится 0-3% как в предложении, так и в спросе.
Прогнозы
В 2024-2025 году прогнозируется дальнейшее сокращение доли квартир с чистовой отделкой в структуре предложения и спроса по разным классам недвижимости. Этому будет способствовать растущий спрос на квартиры с white box в комфорт- и бизнес-классе и стабильно высокий спрос на квартиры без отделки во всех классах. «Сегодня приоритетной целью девелопера остается доступность предложения, а его разнообразие достигается в основном за счет объемно-планировочных решений. Так, в перспективе ближайших двух месяцев мы выводим на рынок три своих новых проекта и совокупно доля квартир с отделкой в них не превышает 10%» – резюмирует Анна Ракова.
