Пандемия коронавируса подстегнула спрос на загородную недвижимость, поэтому ликвидные объекты сегодня уходят очень быстро. Но в спешке можно совершить ошибку и приобрести проблемный лот. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о видах домов, от покупки которых лучше отказаться.
Дом с проблемными документами
В первую очередь стоит проверить документы на дом и участок: правоустанавливающие, на основании которых приобретался объект, и правоподтверждающие (свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН, если сделка была оформлена в период с 2017 года).
Отдельно остановимся на случае, если дом продается по доверенности. Формально такой способ не противоречит законодательству и нередко служит единственным возможным вариантом реализовать недвижимость (например, когда собственник постоянно проживает за рубежом). Однако именно с этим способом связано большое количество противоправных действий. Например, доверенность может оказаться поддельной или недействующей.
«Избежать подобных рисков не так сложно, – советует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Для этого стоит внимательно проверить все правоустанавливающие документы. Если существуют определенные сомнения, то закажите на сайте Росреестра или через портал Госуслуг выписку из ЕГРН и кадастровый план земельного участка. В свою очередь, удостовериться в подлинности доверенности можно, обратившись к нотариусу».
Дом в проблемной локации
При выборе загородного дома важную роль играет наличие инфраструктуры. Если 10-15 лет назад проекты в уединенных локациях пользовались определенным спросом, то сейчас для покупателя приоритетнее удобство проживания, предполагающее расположение в комфортной доступности выездов на магистрали, детских садов и школ, а также иных важных для покупателя объектов.
Обратите внимание на окружение дома. Например, он может быть расположен рядом с загруженной магистралью или промышленной зоной, что не добавляет комфортности проживания, а также негативно сказывается на экологии.
Внимательно стоит подойти и к приобретению объекта, расположенного в водо- и природоохранной зоне или же охранной зоне от объектов культурного наследия. На строительство такого объекта должна быть оформлена необходимая разрешительная документация.
Ни для кого не секрет, что любой свободный участок в привлекательном для инвестора месте может быть застроен. «На рынке неоднократно были случаи, когда рядом с загородными поселками вдруг вырастал микрорайон из многоквартирных домов, – отмечает Анна Раджабова. – Это был очень неприятный сюрприз как для жителей, так и для застройщиков поселков. Поэтому лучше рассматривать варианты, где рядом нет «пустого пятна», а есть, например, лес или другие поселки, которые вряд ли будут отданы под многоэтажную застройку».
В любом случае перед покупкой в обязательном порядке стоит изучить документы градостроительного развития. В Москве они размещаются на сайте www.mos.ru, в Московской области – на порталах городских округов. Если остались какие-то вопросы, то можно обратиться в органы власти за разъяснениями, при грамотном составлении запроса есть шанс получить ценные сведения. Кроме того, источниками информации о развитии территорий служат различные форумы и группы в социальных сетях. На них можно найти, например, проект ЖК, трассы или складского комплекса.
Предварительно изучить локацию позволяют такие сервисы, как Яндекс Карты и Google Maps. Благодаря панорамам мы можем «проехать», например, от будущего дома до работы. Однако панорамомобили добрались еще не до всех мест, поэтому «разведку» на местности лучше сделать самим. Общий совет – не поленитесь и изучите территорию в радиусе хотя бы полутора-двух километров от рассматриваемого объекта. Это позволит узнать больше об окружении и избежать неприятных сюрпризов.
Дом, который давно продается
В прошлом и текущем году благодаря ажиотажному спросу, своих владельцев находили даже неликвидные лоты, которые были в продаже несколько лет. Однако и сейчас на рынке хватает таких предложений. Например, на Рублево-Успенском шоссе есть объекты, находящиеся в продаже 7 и более лет, на Новой Риге – 6 лет, на Киевском шоссе – 10 лет.
Длительная реализация может быть обусловлена только одной причиной – цена лота завышена. Чаще всего из-за огромного желания собственника окупить во что бы то ни стало вложенные средства или же воспользоваться ажиотажем на рынке, чтобы сбыть неликвид. Кроме того, на рынке встречаются предложения, когда состояние дома и участка никак нельзя назвать соответствующим цене. Например, объект может быть расположен в удачной локации, но требовать косметического или капитального ремонта, а участок – дорогостоящего благоустройства. В любом случае, к проверке «зависшего» в продаже объекта также стоит подойти особенно тщательно.
Некоторые сервисы (например, ЦИАН) предоставляют возможность отследить дату публикации объявления. Однако его можно удалить и разместить заново. Поэтому надежнее всего будет уточнить информацию у занимающихся данным сегментом рынка риелторов и соседей.
Морально устаревший дом
К морально устаревшим домам можно отнести проекты, возведенные 20 и более лет назад. У таких объектов имеются определенные «подводные камни», которые требуется принимать во внимание. «Объекты, не соответствующие современным требованиям покупателей, встречаются на всех направлениях, – говорит Анна Раджабова. – Причем нередко они экспонируются 5 и более лет».
Прежде всего, это естественный износ. Время не щадит никого и загородные дома – не исключение, пусть даже он был построен из качественных материалов. Кроме несущих конструкций и фасада страдают инженерные коммуникации (электропроводка, газовые сети, системы отопления и водоснабжения).
Не стоит сбрасывать со счетов и планировочные решения. Не секрет, что 20-25 лет назад в моде были дома в 3-4 этажа с огромными площадями, что демонстрировало статус и возможности владельца. Однако сейчас такие объекты не пользуются спросом, так как актуальные тенденции в загородном домостроении предполагают рациональность и эргономичность пространства. Кроме того, большой дом будет дороже обходиться в содержании.
Еще одним признаком морального устаревания дома служит вычурная отделка. Давно уже прошли времена, когда в тренде была показная роскошь. Сейчас актуальны объекты в стиле минимализма, но с применением натуральных и высококачественных материалов.
«Процесс выбора загородного дома в текущих условиях не так прост и включает в себя немало нюансов, – резюмирует Анна Раджабова. Однако можно выделить четыре основных критерия, на которые надо обращать внимание в первую очередь: готовность документов к сделке, локация и перспективы ее развития, ликвидность объекта и его состояние. Если хотя бы по одному из них возникают вопросы, то стоит оценить их масштаб и уже исходя из этого принимать решение: настаивать на дисконте или вовсе отказываться от сделки».
