Кому выгодно повышение налога на недвижимость?

Мнение эксперта ИК «ФИНАМ» в Благовещенске Дениса Пинигина

Кому выгодно повышение имущественного налога? Своим мнением поделился инвестиционный эксперт ИК «ФИНАМ» в Благовещенске Денис Пинигин.

Налоги, которые мы выбираем

Одна из самых острых тем, обсуждаемых сейчас в Благовещенске, — введение новых правил расчета налога на недвижимость. Страсти кипят нешуточные: граждане обвиняют власти в стремлении содрать с них последнюю рубаху, администрация говорит о сложностях с наполнением муниципального бюджета. Между тем, если отвлечься от эмоций и взглянуть на суть проблемы с чисто экономической точки зрения, выясняется, что нынешнее изменение правил налогообложения недвижимости в первую очередь выгодно самим ее владельцам.

Налог по справедливости

В России началась реформа налогообложения недвижимого имущества граждан. Налоги будут рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной, как ранее, стоимости помещений.

Стоит отметить, что само понятие инвентаризационной стоимости – пережиток социалистической системы и понятие скорее формальное, нежели рыночное, поскольку к реальной стоимости жилья никакого отношения, по сути, не имеет. Причем это касается всех типов квартир – как старых, так и новых. И если у старых квартир, в основной массе оставшихся еще с советских времен и приватизированных в ходе перехода к рыночной экономике, инвентаризационная стоимость, как правило, сильно ниже их рыночной цены, то у новостроек она может быть и значительно больше — например, если квартира сдавалась в эксплуатацию в период взлета цен на недвижимость. Более того, построенные после 1 января 2013 года вообще не имели инвентаризационный стоимости, инвесторы «тучных годов» налог с них не платили.

В любом случае очевидно, что система начисления налога, исходя из инвентаризационной стоимости, не является ни рыночной, ни даже хоть в какой-то степени справедливой, поскольку гражданин, по сути, платит налог не с того имущества, которым владеет, а с некой абстрактной расчетной величины. Поэтому о необходимости ее замены власти говорили давно, однако процесс затягивался, - в основном из-за того, что принятие нововведений требовало инвентаризации имущества и создания кадастра недвижимости.

Теперь этот процесс завершается, и уже с этого года многие граждане должны платить по-новому – в 28 регионах, в том числе в Амурской области, налог за 2015 год им начисляется исходя из близкой к рыночной, кадастровой стоимости недвижимости. Предполагается, что с 2016 года к ним присоединится еще 21 регион, а не позднее 2020 года налоги на основе кадастровой оценки должны начать платить жители всех регионов России.

Однако уже первый опыт введения новой системы вызвал в обществе жаркую дискуссию. Дело в том, что местные власти получили довольно большую свободу маневра в плане определения ставки налога на недвижимость физических лиц – она может колебаться от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости квартиры, жилого дома или хозяйственного помещения. Конкретный размер ставки каждый муниципалитет вправе определять самостоятельно. Поэтому, когда в Благовещенске была установлена ставка на максимальном уровне в 0,3%, это вызвало ожидаемый поток критики. Ожидаемый – поскольку практически любое изменение налогообложения кому-либо оказывается невыгодным и недовольные находятся всегда.

Однако налоги – это не личное дело каждого, а экономическая основа существования общества. Поэтому любое их изменение следует рассматривать прежде всего исходя из справедливости системы, экономической целесообразности и долгосрочных перспектив. Попробуем пойти этим путем.

Каждому – по потребностям

Начнем с соображений социальной справедливости. Система начисления налогов, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, не выдерживает с этой точки зрения никакой критики: олигарх, владеющий роскошной квартирой в центре города, может платить меньший налог, чем обладатель скромной «однушки» в новостройке на окраине.

Другое дело, что для значительной части собственников жилья новая система действительно будет означать повышение налогов. Но здесь, как всегда, важны нюансы.

Новая система не коснется самых малообеспеченных граждан. Во-первых, на федеральном уровне установлен перечень льготных категорий граждан, освобожденных от уплаты налога по видам объектов недвижимости; к ним относятся прежде всего пенсионеры и инвалиды. Во-вторых, налогом будет облагаться не вся жилплощадь, а размер квартиры, уменьшенный на 20 квадратных метров. И если, например, у вас 30-метровая квартира, налог вы будете платить только с 10 квадратных метров, то есть с трети ее кадастровой стоимости. Если же площадь квартиры менее 20 квадратных метров, налог с нее не платится. Для находящихся в частной собственности домов «вычет по метражу» составляет 50 квадратных метров, то есть обладатели небольших личных домиков налог платить также не будут.

Еще один момент – переход на новую систему налогообложения будет происходить поэтапно. По итогам 2016 года жители Амурской области доплатят лишь 20% от «налоговой надбавки», возникающей при применении «кадастрового подхода», по итогам 2017-го – 40% и т.д. и лишь в 2020-м налог придется платить в полном объеме. В реальных деньгах это выглядит примерно так. Для типичной 50-60-метровой квартиры в центре Благовещенска налог на недвижимость составлял примерно 500-1000 рублей. Начиная с 2014 года он будет расти ежегодно на сумму порядка 500-700 рублей (с учетов того, что облагается налогом только часть жилплощади свыше 20 квадратных метров), пока не достигнет «потолка» в районе 4,5 тысячи рублей в 2020 году.

Много это или мало? Судите сами. Ежемесячная оплата услуг ЖКХ за двухкомнатную квартиру у нас около 6 тысяч рублей в месяц. Тарифы на ЖКХ в России в среднем растут примерно на 7-8% в год. Таким образом, ежегодно собственники жилья «доплачивают» за «коммуналку» около 5,5 тысяич рублей – на порядок больше, чем предполагаемый рост налога на соответствующую недвижимость.

Другое дело, что новая система налогообложения сильнее ударит по тем, у кого несколько квартир в собственности, причем больших – налоговые льготы применяются лишь в отношении одного объекта недвижимости. Но и в этом случае годовой рост налога на недвижимость, если ориентироваться на средние рыночные цены, не превысит ежемесячного дохода от сдачи соответствующей жилплощади в аренду.

Кому это выгодно

А теперь подойдем к вопросу с чисто инвестиционной точки зрения и посмотрим, к чему приводит рост налогов на недвижимость и приведение их в соответствие с кадастровой стоимостью.

Прежде всего отметим, что это местный налог. А местные налоги в России в основном идут на развитие инфраструктуры – строительство и ремонт дорог регионального и местного значения, улучшение социальной инфраструктуры.

И это – крайне важный момент для собственников жилья. Дело в том, что стоимость недвижимости – как жилой, так и коммерческого назначения – в значительной степени определяется качеством инфраструктуры. Более того, развитие дорог, например, приводит и к росту деловой активности – за счет того же снижения издержек бизнеса на транспортировку товаров. Собственно, именно так и работает система развития регионов на Западе: улучшение инфраструктуры приводит к удорожанию недвижимости, росту поступлений в местный бюджет, что, в свою очередь, ведет к дальнейшему развитию инфраструктуры, созданию новых рабочих мест, притоку жителей из других регионов, а значит, новому удорожанию недвижимости и т. д.

Таким образом, владельцы «инвестиционных» квартир в итоге также не остаются внакладе: уплачиваемые ими налоги – это, по сути, инвестиции в себя. Разумеется, это не прямые инвестиции; выгода для владельцев недвижимости возникает лишь в том случае, если собранные с них налоги действительно идут на развитие прилегающих территорий. Но это уже вопрос в несколько иной плоскости – из сферы организации местного самоуправления. И представляется, что тем, кто заботится о своем благополучии, резоннее требовать от властей не снижения и без того невысоких по большому счету налогов, а правильного использования собранных средств.

Тем более что альтернатива описанному выше «сценарию развития» выглядит откровенно удручающей. Если не собирать в достаточном размере налоги, не вкладывать деньги в инфраструктуру, город довольно быстро придет в упадок. И реализуется прямо противоположный, апокалиптический сценарий: обветшание инфраструктуры, снижение деловой активности и падение цен на недвижимость. И это падение может быть довольно резким. Поскольку снижение деловой активности – это еще и сокращение числа рабочих мест, а значит, не приток, а отток населения из города. Что, в свою очередь, означает, что как продать, так и сдать в аренду недвижимость будет весьма затруднительно.

Некоторые тревожные симптомы в данном плане уже наблюдаются. В третьем квартале 2016 года рублевые цены на первичную жилую недвижимость (квартиры) в нашем регионе стагнировали, «вторичка» подешевела в среднем на 2%. Для сравнения: основной индикатор стоимости российских активов, индекс ММВБ, вырос за этот период на 21% и продолжает бить рекорды. Правда, выгоду из этого россияне пока извлекать не научились. Так, согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в начале 2016 года, 48% делающих сбережения россиян предпочитают сохранять капитал в недвижимости; 25% — хранить деньги в банке и лишь 1% инвестирует на финансовом рынке. Между тем инвестиции в недвижимость, вокруг которой не развивается инфраструктура, – это крайне рискованные инвестиции. А инфраструктуру можно развивать только за счет налогов – чудесным образом, из воздуха, деньги на это не возникнут.

Фото: tmb.news