Постройки амурчанам могут оказаться незаконными при нарушении разделительной линии
Построив на своем участке здание, амурчане рискуют тем, что оно вдруг окажется незаконным. Юрист Виталий Злочевский рекомендует перед началом строительства проверить территорию будущей застройки на наличие «красных линий», санитарно-защитных зон и прочих ограничений. Иначе, возможно, придется судиться с муниципалитетом и спасать свое здание от сноса.
«Красная линия»
Многие амурчане, включая и предпринимателей, полагают, что, приобретя участок в частную собственность, могут делать с ним все, что им угодно. Но любое использование даже частной земли с нарушением установленных норм влечет проблемы. Правил очень много: земельные, градостроительные, санитарные, экологические. Наказанием за нарушение могут быть штрафы. А может дойти и до сноса построенного объекта.
Например, «красная линия» - это, в общем, линия, отделяющая частный земельный участок от участка общего пользования. Под участком общего пользования понимаются, в том числе планирующиеся когда-нибудь через много лет, дороги, проезды, скверы, парки и так далее. Виталий Злочевский отмечает, что «красную линию» в суде победить довольно трудно. По крайней мере, исходя из сложившейся в Амурской области судебной практики. В Благовещенске по улице Студенческой «красной линией» «перечеркнуты» множество зданий. В том числе, построенные еще в 1970-е годы. И, по сути, они все теоретически незаконные. Дело, связанное с постройкой на Студенческой, сейчас будет рассматриваться в кассационной инстанции, а при необходимости юрист готов дойти до Верховного суда.
История такова. Амурский предприниматель в 1999 году приобрел здание по улице Студенческой, а в 2010 - участок вокруг него. Причем в обоих случаях, фактически, у государства - с торгов. Вскоре рядом с этим зданием он решил поставить автосервис. Это здание не выходило за территорию земельного участка. К сожалению, амурчанин тогда не обратился в муниципалитет, чтобы разузнать по поводу возможных ограничений. А потом выяснилось, что большая часть построенного здания выходит за «красную линию».
- Я сомневался, браться ли за это дело. Потому что с «красными линиями» в Амурской области «беда», - рассказал Виталий Злочевский. - В других регионах последние годы практика стала меняться. Дела доходят до Верховного суда. Он уже несколько своих рекомендаций выдал, в том числе, о том, что «красная линия» не может быть виртуально нарисованной. Она должна учитывать сложившуюся застройку. Если стоит законное здание, значит, «красная линия» никак не может его «резать». К сожалению, мы получили отрицательное решение суда первой инстанции, апелляция тоже нам не помогла, я сейчас готовлюсь к кассации. Надеюсь, что там услышат нас. Возможно, придется в Верховный суд обращаться.
Сейчас построенного предпринимателем автосервиса юридически не существует. Его нельзя продать, подарить, заложить. «Отсутствующее» здание не дает налогов в бюджет. В конечном итоге, по мнению юриста, страдают все, и предприниматель, и муниципалитет, и амурчане. Предприниматель не может надлежащим образом владеть, пользоваться и распоряжаться зданием. Муниципалитет не получает налоги. Благовещенцы не получают часть платежей из бюджета из-за недостатка средств.
Санитарно-защитные зоны
Еще одно ограничение, с которым нередко сталкиваются при постройке зданий, это санитарно-защитные зоны. Это территории, прилегающие к какому-нибудь производству. По поводу санитарно-защитных зон в последние годы практика в последние годы складывается так, что суды все чаще принимают сторону граждан.
- Думаю, я первый, кто пошел по этому пути, года три назад. И сейчас в Амурской области уже точно больше 10 процессов с положительными решениями, если не больше, - рассказал Виталий Злочевский. - Некоторое время тому назад обращения в суды дали свои результаты, эти запреты часто стали признавать незаконными, поскольку ограничения, связанные с санитарно-защитными зонами, должны устанавливаться после получения утверждения со стороны главы нашего Роспотребнадзора, а муниципалитет их практически не получал. В итоге часть благовещенцев смогла реализовать свои права в области строительства объектов недвижимости, правда, только после рассмотрения проблемы судом.
Чтобы избежать судебных разбирательств, перед началом постройки Виталий Злочевский советует сначала выяснить, нет ли на вашем участке каких-либо ограничений, и по поводу любого действия советоваться со специалистом. А если ограничений нет, самовольным строительством все равно лучше не заниматься.
- Старайтесь не рисковать, гораздо правильнее и надежнее получить необходимые разрешения, - говорит Виталий Злочевский. - Если же вы все-таки поступили таким образом, то тщательно готовьтесь к процессу. Он будет очень трудным и рискованным. И помните, что для некоторых объектов строительства есть упрощенные формы взаимоотношений с муниципалитетом. К примеру, так называемая «дачная амнистия». Планируется к принятию в ближайшее время и «гаражная амнистия». Целесообразно перед началом работ со специалистом выработать стратегию, которая позволит вам минимизировать ваши риски и расходы.
Газета "Телепорт"