Алтайский застройщик Юрий Гатилов назвал «законоблудием» новый инструмент защиты прав дольщиков
Гендиректор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов резко отозвался о новой государственной политике, направленной на защиту прав дольщиков. По его мнению, новые нормы, ужесточающие требования к уставному капиталу и передающие функцию страхования ответственности застройщиков государству, являются избыточной регуляцией, которая станет тормозом для целой отрасли. Он сообщил ИА «Банкфакс», что в сложившихся условиях не стоит ожидать возврата объемов строительства в Алтайском крае к докризисному уровню.
До 2014 года застройщики, которые хотели построить объект в рамках долевого строительства, обеспечивали сделки залогом прав на земельный участок и на объект незавершенного строительства. Эта схема показалась властям ненадежной и с 1 января 2014 года договоры должны были обеспечиваться страхованием или поручительством банка. То есть, в случае конфликтов, финансовых проблем и риска появления обманутых дольщиков страховая компания или банк в идеале направляли средства на завершение строительства или выплаты дольщикам. На практике из этого правила существовали многочисленные исключения, которые и стали одной из причин, по которой в 2017 году государство вновь решило «сломать систему» и фактически монополизировать рынок страхования долевого строительства.
Закон о компенсационном фонде защиты граждан – участников долевого строительства разработал Минстрой во исполнение поручения президента России. По словам директора Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Ольги Корниенко, учредителем фонда на 100 % будет государство, что означает «высокие требования к прозрачности деятельности и жесткий контроль за расходованием средств».
Застройщики, заключая договора долевого участия на возведение новых объектов, будут обязаны отчислять в него 1,2 % от цены каждого договора. Эти деньги в крайнем случае могут пойти на достройку объекта или выплату компенсаций — по решению общего собрания дольщиков. «Фонд будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое гарантирует возврат средств, вложенных людьми на банковские депозиты», — говорил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень в интервью «Российской газете». Тем не менее, договоры по всем объектам, разрешение на строительство которых было получено до 2017 года, по-прежнему будут составляться с обеспечением страховых компаний и банков, а не фонда.
Как видно, новая схема просто переведет вопрос страхования в ведение государства — даже ставка в 1,2 % от цены каждого договора долевого участия по словам экспертов сопоставима с действовавшей ставкой страховщиков. При этом собранные деньги будут размещаться на счете в банке, «соответствующем требованиям, установленным правительством Российской Федерации». Фонд будет вправе «инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно правительством», указано на сайте Минстроя. Таким образом, государство, входя на этот рынок, сразу получает контроль над значительным объемом средств.
Работа фонда коренным образом поменяет ситуацию на рынке долевого строительства, уверен Михаил Мень. «Застройщики поймут выгоду работы с фондом, а люди с большей уверенностью будут инвестировать средства в строительство жилья в рамках договоров долевого участия», — заявил глава Минстроя России.
Также устойчивость застройщиков по задумке властей повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон негативно повлияет на работу небольших застройщиков и девелоперов. Это была необходимая мера, ведь только в Москве до недавнего времени более половины застройщиков имели уставной капитал всего 10 тысяч рублей, и с такой финансовой базой брались продавать квартиры на стадии строительства, утверждал в интервью РБК замглавы Минстроя России Никита Стасишин. Теперь размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства. Например, если застройщик хочет построить 500 тысяч кв. м жилья, то уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей. Законом предусмотрен вариант, когда в расчет принимается сумма уставного капитала застройщика и уставных капиталов поручителя или сопоручителей.
Однако рынок неоднозначно воспринял нововведения, а в ряде случаев их резко раскритиковали. Так, Юрий Гатилов достаточно жестко отозвался об изменениях, назвав их «законоблудием» и спрогнозировав падение интереса к долевому строительству в Алтайском крае. «Идет постепенное ужесточение законодательства. Пример: раньше, чтобы получить разрешение на строительство, нужно было 2,5 месяца. Сейчас — 2,5 года. Ну куда дальше? Эти изменения — бюрократизация процесса, так ничего не решится. Считаю, что это просто законоблудие», — отозвался гендиректор «Жилищной инициативы».
По его мнению, создание фонда и передача фактически страховых денег в руки государства, а также ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков — «заморозка денег». «Рынок живет сам по себе. А эти законы просто бюрократизируют отрасль. Требования к уставному капиталу, создание фонда и все эти изменения будут иметь негативные последствия. Жилье, конечно, будет строиться. Но в объеме 50-40 % от докризисного уровня», — уверен Юрий Гатилов.
Он также поделился рецептом, который способен реально изменить ситуацию с объемами строительства в регионе. «Экономику развивать надо. Если население Барнаула тысяч по 5 в год будет прирастать, будет и рост объемов строительства. А если нет — ничего хорошего ждать не приходится», — считает собеседник.
Юрий Гатилов уточнил, что «Жилищная инициатива» сейчас напрямую реализует несколько проектов с возможностью долевого участия. Среди них высотки в кварталах «Лазурный 2», «Дружный 2», «Димитровские горки».
Отметим, что с момента начала работы фонда рынок долевого строительства разделится на три сегмента. В первый войдут объекты жилищного строительства, привлечение средств граждан на которые началось еще до 1 января 2014 года. «Как ни странно, но от общего количества сделок, по итогам прошлого года только 59 % договоров долевого участия (по жилью) было обеспечено страхованием или поручительством банка. Порядка 40 % по-прежнему обеспечено залогом прав застройщика на земельный участок и на объект незавершенного строительства», — привела статистику на 4 августа Ольга Корниенко.
Добавим, что по данным Госинспекции, по состоянию на начало года из 205 строящихся многоквартирных жилых домов 169 возводятся по правилам федерального закона о долевом строительстве. В прошлом году количество объектов долевого строительства в регионе увеличилось на 13,4 %, а за последние четыре года — на 53,6 %.
В крае есть шесть «долгостроев», в которые были инвестированы средства 213 граждан. Они расположены в Барнауле, Белокурихе и Новоалтайске. Это 3,5 % от всех многоквартирных домов, строительство которых осуществлялось в крае с привлечением средств участников долевого строительства в 2016 году. Для завершения строительства при администрациях городов созданы рабочие группы, разработаны планы-графики мероприятий по завершению строительства. Пока эти объекты не сданы, существует риск возникновения новой волны обманутых дольщиков в регионе.