Банки сделали разницу. В Перми снизился спрос на покупку жилья
В первый месяц 2024 года в Перми продолжился рост цен на квартиры. Спрос на новостройки упал, во многом из-за ввода крупными банками комиссии за возмещение льготных процентов по ипотекам с господдержкой.
В январе в Перми стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась в среднем на 3,6%, достигнув 128,3 тыс. рублей за кв. метр. Такие данные приводят аналитики портала «Мир квартир», отмечая, что по динамике роста стоимости Пермь находится среди городов с самыми высокими показателями. По словам экспертов, на повышение повлиял тот факт, что многие банки требуют от застройщиков возмещения льготных процентов по ипотекам, которые предоставляют для заемщиков по всем госпрограммам. Поэтому девелоперы решили поднять цены, чтобы компенсировать их требования.В середине января крупные банки («Сбер», «ВТБ», «Альфа-банк» и «ПСБ») объявили о выдаче ипотеки по всем льготным программам только при условии субсидирования процентной ставки застройщиком. Девелопер должен компенсировать банку часть недополученной прибыли из-за большой разницы между уровнем ключевой ставки в 16% и ставками по льготной ипотеке, которая составляет от 2% до 8%. Это стало ответом на вступившие в конце 2023 года новые условия, по которым государственные субсидии для банков-кредиторов снизились. ФАС в связи с жалобами застройщиков направили в кредитные организации запросы, чтобы проанализировать обоснованность введения ими комиссий.«Рост цен закономерен. Многие застройщики понимают, что сейчас им нужно оплачивать большую комиссию банкам. Если речь идет о максимальной сумме кредита в 6 млн рублей, то получается 450 тыс. рублей по обычной ипотеке с господдержкой и 510 тыс. рублей по семейной, а для IT – еще больше. Все выработали разную политику: кто-то просто поднимает существенно стоимость объекта, другие открыто говорят покупателям, что увеличат цену за квартиры на сумму процентов банку. Люди реагируют по-разному, в том числе отказываются от сделки. При этом сотрудники банков говорят, что ничего не берут с клиентов, а это комиссия застройщиков. Формируется негатив, людям непонятно, что происходит. Остались банки, которые работают пока без этой комиссии, но у них ужесточились требования к заемщикам, и идет большое количество отказов в выдаче ипотеки. Начало января было активным, но потом мы увидели существенное снижение спроса на жилье», – поделилась директор агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова. По словам руководителя агентства недвижимости «Рекомендация» Лилии Худобердиной, снижение спроса на недвижимость в январе является традиционным, 2024 год не стал исключением. «Одобрение банка напрямую зависит от выполненного плана, поставленного на период, а в начале года он всегда новый. Поэтому они более придирчиво относятся к заемщикам. Еще у людей возникает страх, что появятся новые правила и изменения, как и произошло в январе», – отметила в беседе с Business Class г-жа Худобердина.За 2023 год средняя цена предложения за квадратный метр в новых домах в Перми выросла с 106,9 до 127,2 тыс. рублей. Об этом Business Class сообщил директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. Один квадратный метр на рынке «вторички» подорожал с 87,9 до 98,7 тыс. рублей. Цены на новую недвижимость обогнали «бывшее в употребление» жилье уже на 26,5%. Это максимальная разница за все время.Январь для пермского рынка недвижимости прошел напряженно, так как все ждали информацию об условиях льготной ипотеки, отметил директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев. «К сожалению, пока до конца не очень понятно, что с ней будет. В каком-то виде она сохранится, но по большинству стандартных программ процентные ставки выросли. Люди сейчас взяли паузу на раздумье. Рынок не совсем затих, определенную активность потенциальных покупателей мы видим. Январь славится всегда тем, что высказываются много разных специалистов, экспертов, в том числе со стороны правительства и ЦБ, о том, что будут приняты меры для снижения цен. Это людей также останавливает от принятия решения. Продавцы рассчитывают, что смогут с небольшим дисконтом выйти в сделки, но этого не происходит. Предыдущие годы были достаточно неплохими для застройщиков, поэтому снижать цены в текущей ситуации в моменте они не готовы. Все ждут ясности, а рынок ищет равновесия», – добавил он.Ближайшее заседание Центробанка, где может быть пересмотрена ключевая ставка, состоится 16 февраля. Эксперты отмечают, что если снижение и будет, то небольшое – около 0,25%. «Есть вероятность того, что рынок недвижимости ждет продолжительная стагнация. За таким периодом всегда наступает или снижение цен, или рост. Следующий этап – как раз и непонятен. Ориентировочно изменения мы увидим во второй половине года, так как рынок инертен и долго раскачивается», – резюмировал Алексей Ананьев.По вторичке все неоднозначноЭксперты уже не первый раз говорят о том, что цены, которые выставлены на квартиры на вторичном сегменте на торговых площадках, таких как «Авито» или «ЦИАН», – это желание собственников, которые не ориентируются на рынке недвижимости. Екатерина Пахомова отметила, что объем предложений увеличился с 3 тыс. до 3,5 тыс. объектов. В продаже появились квартиры в домах, которые были сданы в конце 2023 года. Собственники, видя, сколько стоит похожий объект в соседней новостройке, не готовы продавать дешевле. Они решают либо сдавать квартиру в аренду, либо ждать лучших времен. По данным «Дом.РФ», в январе средняя ставка на вторичное жилье достигла 17% годовых. По словам экспертов, для многих кредиты становятся неподъемными.«После Нового года реальная стоимость «вторички» снизилась примерно на 7-10%. Каждая вторая сделка проходит с риэлтором или с оценкой банка (ипотекой), поэтому ориентироваться на цены в объявлениях не нужно. Те собственники, которые продают самостоятельно и настаивают на своей завышенной цене, – просто стоят длительное время на продаже. Многие понимают, что им нужна квалифицированная помощь в выявлении рыночной стоимости их недвижимости и обращаются в агентства», – поделилась руководитель агентства недвижимости «Рекомендация» Лилия Худобердина.Ипотека на тормозеПо итогам 2023 года банки выдали пермякам 88,3 тыс. ипотечных кредитов на 130,9 млрд рублей, следует из данных Банка России. Это на 66 % больше, чем годом ранее. Однако, по предварительной оценке Frank RG, в январе снижение выдачи ипотеки по стране составило 66% к декабрю и 2,8% к январю прошлого года.«По рынку новостроек сделки сократились существенно. Сотрудники банков говорят о том, что заемщики именно в сегменте стандартного класса жилья просели очень резко. То есть количество заявок и количество сделок по ипотеке уменьшилось чуть ли не на 80%», – подытожила Екатерина Пахомова.Задолженность бизнеса перед банками в Пермском крае выросла на 43 %