Дефицитный Крым: сколько стоит жилье на курорте перед началом сезона
Крымская жилищная лихорадка времен пандемии обогатила застройщиков и спекулянтов, но вопрос о выигрыше покупателей остается открытым. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», подведя итоги I-го квартала на рынке жилой недвижимости полуострова.
За последние три месяца квартиры на побережье подорожали в среднем на 4-5%; по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ценники поднялись на 17-18%.
Крымский рынок жилья считался дефицитным еще до пандемии, но что мы знали о дефиците год назад! С середины прошлого лета, сразу после снятия ковидных ограничений, на полуостров буквально обрушились волны покупателей. После закрытия границ и ослабления курса рубля в регион устремились россияне, рассматривающие крымские города и как место для постоянного проживания, и потенциальные владельцы курортной недвижимости. В результате цены стремительно поскакали вверх, а качественные варианты оказались распроданными на несколько лет вперед.
При этом сами крымчане все реже могут позволить себе квадратные метры в прибрежной зоне или в экономических центрах, где есть рабочие места и места в вузах для их детей. Недвижимость в основном скупают «материковые» россияне, главным образом, жители Севера и обеих столиц, предпочитая Севастополь, Симферополь, ЮБК и Евпаторию. В дефиците оказались квартиры всех ценовых категорий, от дешевой «панели» до пресловутой «элитки» – сегмента, который в рамки данного исследования не вошел.
Новостройки
«В первой половине прошлого года объемы ввода нового жилья в Крыму из-за пандемии снизились вдвое, спрос же лавинообразно увеличился, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Покупателей не остановило, что на полуострове не так много ЖК, подпадающих под действие льготной ипотеки, и девелоперов, работающих по ФЗ-214. Сегодня в регионе распродано примерно 70% существующих новостроек. Но выходить на рынок с новыми проектами застройщики не торопятся, так как получить разрешение на строительство крайне непросто. В Крыму слишком мало свободных площадей, еще меньше земель с уже подведенными коммуникациями, а по российским нормативам девелопер должен вложиться не только в сети, но и в инфраструктуру, и в паркинг. В результате снижение количества предложений на стадии котлована разогнало цены еще больше».
Максимальный дефицит свободной земли отмечается на ЮБК, здесь же самые высокие цены на полуострове. В Ялте, где новостроек практически нет, квадратный метр самый дорогой в России после Москвы – 177 тыс. рублей, а средняя стоимость предложения – 12,1 млн рублей, что на 2,5 млн рублей больше, чем в Северной столице. Только за I квартал прирост составил +5,4% за «квадрат» и +6,1% за квартиру. В годовом исчислении, с I квартала 2020 по I квартал нынешнего, это +20,8% и +21,7% соответственно.
Еще более быстрыми темпами растет Алушта (130 тыс. руб./кв. м; 8,57 млн рублей за квартиру): с начала года она прибавила к цене «квадрата» +8,4% и +6,8% – к стоимости квартиры. За 12 месяцев прирост составил +25,4% и +22,7% соответственно.
Похожая динамика отмечается и в Севастополе, который выгодно отличается от других городов Крыма отсутствием проблем с водой. В I квартале он прибавил +6,8% за «квадрат» и +5,7% за предложение, за год прирост составил +25,2% и +23,8%. Причиной столь стремительного роста цен стало то, что в городе уже полтора года не выдаются разрешения на строительство, и застройщики лишь заканчивают свои предыдущие проекты. Сегодня метр в новостройках Севастополя оценивается в среднем в 109 тыс. рублей, квартира целиком – в 6,32 млн рублей.
Приобретая крымскую новостройку, не стоит забывать, что здесь довольно много проблемных объектов – с превышением этажности, на землях ИЖС или вообще без разрешения на строительство. Кроме того, при застройке больших территорий крупными жилыми комплексами ухудшается экология, падает рекреационная ценность земли. С этим сейчас столкнулись жители активно осваиваемого Симферополя, где в ряде случаев неграмотные планировочные решения значительно ухудшили качество жизни. Цена симферопольского «квадрата» сегодня составляет около 92 тыс. рублей, а стоимость квартиры – 5,5 млн рублей. Это на 8,8% и 6,2% больше, чем в начале года, и на 18,5% и 19,9% больше, чем год назад.
Вторичный рынок
«Вторичка», в отличие от «первички», осталась без господдержки, но колебания курса рубля подстегнули покупателей и в этом направлении. Когда закончились новостройки, в ход пошли и непрестижная «панель», и «хрущевки», и столетние дома с незаконными перепланировками, и квартиры граждан Украины, реализуемые по поддельным доверенностям. По оценкам некоторых экспертов, вероятность приобрести проблемную «вторичку» в Крыму приближается к 80%.
Однако раз есть спрос, растут и цены. За 12 месяцев вторичный квадратный метр в Ялте вырос на 17,3%, прибавив только в I квартале этого года 3,7%. Квартиры в целом стали дороже на 18% за год (и на 4,2% за квартал). По цене «квадрата» Ялта приблизилась к подмосковному Одинцову – 160 тыс. рублей, при этом средняя стоимость предложения больше одинцовского почти на 2 млн – 11,26 млн рублей.
В 10,6 млн рублей (140 тыс. руб./кв. м) оценивается средняя квартира в Гурзуфе, в 8,95 млн рублей (139 тыс. руб./кв. м) – в Алуште. «Вторичка» Алушты побила все рекорды полуострова, прирастив 28,9% годовых к цене «квадрата» и 26,3% – к стоимости лота. Квартальные показатели: +5,4% и +6,3% соответственно.
Квартиру в Севастополе можно купить в среднем за 6,43 млн рублей (105 тыс. руб./кв. м), в Симферополе – за 5,19 млн рублей (91 тыс. руб./кв. м). Самые низкие цены – в степном Крыму. Предгорный Бахчисарай обойдется в 3,2 млн рублей, или в 60 тыс. руб./кв. м.
«Тенденция к росту цен на жилье в Крыму может продержаться еще некоторое время, как минимум, до окончания действия льготной ипотеки, – полагает Павел Луценко. – Не исключено, что во втором полугодии ситуация начнет меняться, так что покупателям с «живыми» деньгами пока есть смысл подождать».
Средняя цена на квартиры в новостройках на курортах Крыма
№
Город
Ср. цена, руб./кв. м
Прирост за I квартал 2021
Прирост c I квартала 2020
Ср. цена квартиры, руб.
Прирост за I квартал 2021
Прирост c I квартала 2020
1
Ялта
176830
5,4%
20,8%
12103811
6,1%
21,7%
2
Гурзуф
141663
3,6%
16,0%
11455479
3,1%
13,7%
3
Алушта
129720
8,4%
25,4%
8571633
6,8%
22,7%
4
Партенит
122235
4,6%
14,6%
8148474
5,2%
16,0%
5
Симеиз
114039
3,2%
11,8%
7026148
3,9%
17,2%
6
Форос
110295
5,5%
20,9%
6403207
4,3%
18,6%
7
Севастополь
108844
6,8%
25,2%
6321357
5,7%
23,8%
8
Евпатория
92474
6,2%
20,7%
5758117
5,8%
19,8%
9
Симферополь
91577
8,8%
18,5%
5505484
6,2%
19,9%
10
Судак
88442
3,9%
16,2%
5378458
3,3%
17,6%
11
Феодосия
78329
2,9%
16,3%
4575727
3,6%
18,0%
12
Керчь
67442
2,7%
15,7%
3510858
3,1%
16,8%
13
Бахчисарай
56531
1,7%
10,5%
2877809
2,4%
8,3%
Среднее
106032
4,9%
17,9%
6741274
4,6%
18,0%
Источник: mirkvartir.ru
Средняя цена на квартиры вторичного рынка на курортах Крыма
№
Город
Ср. цена, руб./кв. м
Прирост за I квартал 2021
Прирост c I квартала 2020
Ср. цена квартиры, руб.
Прирост за I квартал 2021
Прирост c I квартала 2020
1
Ялта
160002
3,7%
17,3%
11263445
4,2%
18,0%
2
Гурзуф
140237
2,5%
14,9%
10864304
3,9%
11,1%
3
Алушта
138502
5,4%
28,9%
8949954
6,3%
26,3%
4
Партенит
135269
2,8%
12,1%
8465620
2,4%
11,0%
5
Симеиз
118035
3,8%
15,7%
9012701
2,7%
18,7%
6
Форос
112782
3,6%
14,8%
6718756
2,9%
14,5%
7
Севастополь
104610
1,3%
19,0%
6425803
1,3%
23,5%
8
Евпатория
97146
4,9%
17,6%
6012307
5,1%
21,3%
9
Симферополь
90568
7,0%
15,7%
5191944
5,5%
14,3%
10
Феодосия
82190
4,4%
18,5%
4906392
3,2%
16,0%
11
Судак
81170
1,9%
11,0%
5228696
2,2%
14,3%
12
Керчь
70184
3,9%
14,5%
4012070
4,3%
14,4%
13
Бахчисарай
60077
4,5%
15,2%
3205348
3,6%
16,3%
Среднее
106982
3,8%
16,6%
6942872
3,7%
16,9%