Офисы Волгограда и Волжского: востребованность и перспективы

Рынок офисов, что он из себя представляет? Принято считать, что офис – это рабочее пространство, обустроенное в каком-либо помещении. Площади могут быть огромными или маленькими, и оборудованы совсем по-разному, в зависимости от характера бизнеса и его масштабов. Предпринимателю, особенно начинающему, важно понимать, где и почему выбрать именно этот офис, а не другой.  По типу здания, к которому принадлежит офисное пространство, на рынке волгоградского региона выделяются следующие типы офисов.

Обзор рынка офисов на основе сложившейся практики  в Волгограде, Волжском и  других крупных российских городах предложил директор компании - члена Союза профессионалов рынка недвижимости «Ариороса»,  ведущий эксперт портала 34маркет, Павел Бесчастный.

Встроенные офисы

Это офисы, располагаемые в зданиях, имеющих смешанное использование и не имеющих ярко выраженных характеристик профессиональных офисов.

Офисы особняков

Это офисные помещения отдельно стоящих или обособленных зданий, площади которых приспособлены под это назначение. Они  зачастую имеют свою территорию. Как правило, их общая площадь не превышает 2000-3000 кв.м. В основном, расположение таких объектов обособлено: зачастую они отдалены от главных транспортных магистралей, но практически всегда не вписываются в окружение как качественные офисы. В большинстве случаев, рассчитаны на одного или двух пользователей, которые обычно являются их собственниками. 

У собственников таких офисов возможна мотивация  на сдачу их в аренду.

Офисы особняков обладают некоторыми  признаками профессиональных офисов, но относительно низкого качества.

Профессиональные офисы

Собственники подобных офисов имеют мотивацию на сдачу их в аренду и рассматривают такой доход как один из основных.

По своим характеристикам (местоположение, конструктивные особенности, объемы и прочие), подобные офисы предрасположены для сдачи в аренду и предполагают потенциальную возможность профессионального управления. 

Как правило, офисы этой категории расположены в офисных зданиях, рассчитанных на большое количество пользователей. Здесь сделки купли-продажи являются редким явлением, так как собственникам не выгодно их продавать, а арендные ставки в таких зданиях стремятся к максимальному уровню.

Неспециализированные офисы

Неспециализированные офисы – это офисы, расположенные в местах, не предрасположенных по своим характеристикам для офисного использования (на территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий, производственно-складских комплексов, в глубине жилых массивов и т.д.). Зачастую они находятся в бывших административно-бытовых корпусах старой постройки и тому подобных объектах. Как правило, большая часть подобных площадей эксплуатируется самими собственниками; в аренду сдаются до 10-15% площадей, если подобное использование является физически возможным.

Офисы монополий

Офисы, принадлежащие и используемые предприятиями, которые либо являются, либо могут считаться в масштабах региона монополиями (Трансгаз, Лукойл и т.д.), а также здания головных офисов банков (Сбербанк, Центробанк и т.д.). Как правило, эти площади являются изъятыми из рыночного оборота, так как сторонние собственники в подобные здания не допускаются, а случаи аренды редки. Специалисты рынка недвижимости не учитывают их в своем анализе по этой причине, то есть их ликвидность нулевая из-за изъятия из оборота.

Конечно,  при выборе  офисной площади в первую очередь будет важн территория (район), где будет вестись деятельность предприятия. Но само пространство, в котором будет организована работа. Становится все более важным.

Однако многие выбирают офис – для статуса. В этом случае предпочтения отдаются именно центральный район города и пафосные здания. 

- Какие офисные помещения наиболее востребованы сегодня в Волгограде (Волжском) для аренды, для продажи?

Павел Бесчастный:

- Офисы в Волгограде, Волжском востребованы, прежде всего, под аренду. Покупка офиса – редкость, особенно  для малого бизнеса. В собственность офисы приобретают чаще всего монополии и крупный бизнес.  Для аренды обычно ищут два типа офиса – микро офис (комнату, кабинет) или новые форматы офисов под современные вида бизнеса. Здесь наибольшим спросом пользуются форматы типа open space – это большое офисное  пространство с  минимумом  перегородок. В таком офисе может расположиться, например, Call-center,  IT компания, рекламный или издательский бизнес. Все большее количество сфер предпринимательства выстраивает систему своей раобты именно ориентируясь на свободные офисные пространства. А вот как раз таких офисов в нашем городе очень мало. Проще найти подходящее по общим параметрам помещение и самому его оборудовать.

Вообще, у нас в регионе 70-80 процентов коммерческих площадей  нуждаются в переформатировании. Но сейчас это не так сильно осознается их собственниками. Как это не странно звучит, но именно кризис – лучшее время для этого. С началом подъема в экономике, многие могут удивиться тому, что предпочтения спроса сильно изменятся. Подобное уже произошло на рынке коттеджей в сегменте жилья, и в полном разгаре на рынке street retail имено в настоящий момент.

Но в целом, не стоит недооценивать спрос на рынке офисов. Существует понятие - отложенный спрос. На сегодняшний  день, как минимум, треть предпринимателей неудовлетворены своими офисами. То есть они будут менять их по мере возможностей, и рост этого спроса будет, скорое всего, пропорционален первым признакам  роста экономики. .

- Снизилась ли востребованность и цена офисов в Волгограде (Волжском)  в период кризиса? 

Павел Бесчастный:

- Конечно,  спрос в регионе снизился, но не востребованность офисов. Активность спроса упала до предела, в результате чего немного снизилась и цена предложения. На сегодня в среднем для обычного офиса она составляет в Волгограде – 450-500 рублей за квадратный метр в месяц. Это пониже, чем в докризисный период, но не намного При этом, ставка аренды в занятызх профессиональных офисах в основном неизменились. А это значит, что при росте экономики, цена предложения быстро вернется к приемлемому уровню. 

- Каковы ваши прогнозы по рынку офисов на ближайшие годы, будут ли они продолжать дешеветь или начнут дорожать по мере появления новых приемлемых помещений?

Павел Бесчастный: 

- В экономике замедление, рынок недвижимости приостановился, тренд будет понятен, когда начнется рост.

Краткосрочные прогнозы  делать я бы  не стал, так как не ощущается  никаких очевидных трендов, кроме изменения форматных предпорчтений. Всё будет понятнее, как я уже говорил,  с первыми признаками роста экономики. Но потенциал рынка офисов для любого крупного российского города я уверенно оцениваю как самый высокий среди всех категорий коммерческой недвижимости. Волгоград и Волжский - не исключение. Я не умаляю достоинств промышленной политики, но не стоит забывать что не менее 300 тысяч волгоградцев работают в малом и среднем бизнесе в сферах, где большинство штатных единиц - пользователи офисных пространств. Средняя норма обеспеченности офисными площадями – 6 м2 на человека. Весь рынок офисов Волгограда по разным схемам подсчета может насчитвать меньше миллиона квадратных метров, из которых минимум четверть – «неподъемный хлам», от 10 до 20% - офисы на первых этажах уже не соответствующие требованиям, а из оставшихся не менее половины - это офисы старой кабинетной планировки. Я думаю, человеку со средними познаниями в математике достаточно будет этих выкладок, чтобы оценить потенциал этого рынка при условии политики на развитие предпринимательства.