Впервые за четыре года в Астраханской области стало больше семей по доступности жилья в ипотеку. Но, похоже, на этом хорошее закончилось
Агентство РИА «Рейтинг» на основе данных официальной статистики Центробанка, Росстата и Домклик.рф подготовило рейтинг регионов по доступности покупки семьями жилья в ипотеку.
В качестве индикатора доступности ипотеки выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы (доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом конкретном регионе). Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры среднего качества площадью 60 кв. метров при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ и скорректированы в соответствии с региональным прожиточным минимумом на каждого члена семьи. Предполагалось, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идут на выплату ипотеки, оставшиеся 30% – на прочие расходы.
Анализ проводился для девяти типов состава семьи. Рассматривались семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Для расчета использовались данные с августа 2022 года по август 2023-го, для сравнения – аналогичный временной период годом ранее.
Всё больше семейных покупателей «двушки»
Указанный год проходил под знаком бурного ипотечного кредитования в стране, о чем свидетельствуют такие данные:
* за январь-август 2023 года портфель ипотечных кредитов у банков увеличился на 18,3%, (для сравнения: в считавшемся удачном 2022 году за те же восемь месяцев прирост составил +15,9%);
* с марта по август 2023 года - то есть шесть месяцев подряд - ипотечный портфель ежемесячно рос более чем на 2% - рекорд по темпу прироста вообще в XXI веке;
* за последние 12 месяцев реальный прирост ипотеки составил +30% (в 2022-ом - +21,1%).
Поэтому неудивительно, что в 78 из 83 регионов отмечен рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье в ипотеку (в 2022 году это соотношение было 52 из 84, в 2021-ом – 44 из 84). В целом по России доля таких семей увеличилась на 2,6% и составила 27,8%.
У шести регионов за прошедший год доступность жилья выросла более чем на 5%, у 22 регионов - в пределах от 3 до 5%, у 50 регионов – менее 3%. По мнению экспертов РИА «Рейтинг», во многом большой прирост связан с умеренной динамикой цен на недвижимость или даже снижения цен на вторичном рынке, а также с ростом сроков кредитования и увеличением зарплат.
Наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих. В лидирующим по доступности ипотеки Ямало-Ненецком автономном округе, согласно модельным расчетам, 65% семей могут себе позволить купить квартиру в своем регионе. Далее идут Магаданская область (63,2%), Чукотский АО (58,0%), Ханты-Мансийский АО (55,3%), Ненецкий АО (54,1%).
Кстати, статус столиц или городов-миллионников не сильно выручает субъекты РФ, в которых они находятся: Санкт-Петербург оказался на 25-ом месте, Москва – на 50-ом, Новосибирская область – на 62-ом, Нижегородская область – на 67-ом. Здесь, безусловно, основной проблемой остается высокая цена на жилье, какой бы широкий ипотечный инструментарий ни использовался.
Впрочем, несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находиться на удовлетворительном уровне, в четырех регионах не более 10% семей могут пробрести квартиру в ипотеку – это Дагестан (8,6%), Карачаево-Черкесия (8,7%), Севастополь (9,3%) и Кабардино-Балкария (10,0%). Вообще в конце рейтинга, как и прежде расположились национальные республики, которые характеризуются традиционно большим средним составом семей, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи.
По России – в середине, а на юге – ого-го!
Астраханская область в данном рейтинге уже на протяжении ряда лет находится по принципу: «Первый парень на деревне, а в столице – как-то так». В общем списке наш регион с показателем 27,2% квартирообеспечиваемых семей находится посередине (на 43-ем месте) и недотягивает до среднероссийского уровня на 0,6%. Зато по юге страны среди 13 регионов ЮФО и СКФО мы находимся аж на втором месте, уступая лишь Волгоградской области (28,6%).
Но если отгородиться от наблюдений, какое место держим в том или ином ранжире, и заглянуть в суть представленных цифр, то представленная ситуация с приобретением жилья через ипотеку в Астраханской области выглядит не столь радужно.
Доступность для семей квартиры в ипотеку в Астраханской области
2017 г. – 22,4% (51-е место в общем рейтинге)
2018 г. – 30,2% (36-е)
2019 г. – 31,5% (37-е)
2020 г. – 30,9% (49-е)
2021 г. – 29,6% (55-е)
2022 г. - 25,2% (59-е)
2023 г. – 27,2% (43-е)
Источник: РИА "Рейтинг"
Как можно заметить по представленным данным, пика в данном направлении мы достигли в 2019 году, когда возможность прибрести квартиру в ипотеку имели 31,9% астраханских семей. После этого последовало трехлетнее сокращение семейной категории квартироприобреталей, хотя по уровню цен на жилье на первичном и вторичном рынках жилья Астраханская область значилась одной из самых доступных территорий на юге страны. Объяснялось это, в первую очередь, тем, что подушевой доход в нашем регионе был (да и остается поныне) как у экономического аутсайдера.
За прошедший между двумя рейтингами год Астраханская область увеличила долю семей на 2%, что объяснялось, в основном, двумя факторами - низкой ключевой ставкой (что соответственно уменьшало процент по ипотеке) и широкой программе господдержки населения.
И даже в текущем году, когда средневзвешенная ставка за ипотечный кредит поднялась, количество астраханцев, желающих взять его, продолжала расти:
Ипотечное кредитование в Астраханской области в 2023 году
Правда, и здесь сказался наш уровень благосостояния (а для банков – кредитоспособности клиентов). Если, скажем, в этом году в Краснодарском крае, Ростовской и Волгоградской области средняя сумма ипотечного кредита составляла – 3,6-4,1 млн рублей, то в нашем регионе – 3,2 млн рублей. В итоге все перечисленные субъекты (плюс еще Крым и Адыгея) обошли Астраханскую область по динамике, нарастив за 12 месяцев состоятельных семей на 2,7-4,2%.
Жестко повернули «ключ»
Впрочем, аналитики «Рейтинга» отмечали, что очень высокие темпы роста ипотеки и ее сегментация (преобладание льготной ипотеки на первичном рынке) создают условия для возникновения пузыря на жилищном рынке. И в прессе уже усилились разговоры о возможном «перегреве» ипотечного рынка и регуляторных изменениях в предоставлении жилищных кредитов.
Но тут гром грянул посильнее – инфляционный. В связи с ростом инфляции больше, чем прогнозировалось, Центробанк РФ за два месяца трижды поднимал ключевую ставку, которая теперь составляет 13%. При этом регулятор предупредил, что период жестких денежно-кредитных условий в экономике будет продолжительным.
«Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях», — говорится в релизе Банка России.
Эксперты «Рейтинга» предполагают, что в краткосрочной перспективе рост ключевой ставки может стимулировать рост ипотечного кредитования - люди стремятся зафиксировать ставку по ипотеке до очередного повышения. Однако на длинном временном горизонте высокая ставка станет работать уже против ипотеки.
Кроме того, по льготным госпрограммам также ожидается ухудшение условий. Одно уже начало действовать: с 20 сентября минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой вырос с 15 до 20%. А обозреватели рынка жилья прогнозируют, что и проценты по льготным ипотечным программам пересмотрят в сторону повышения - как это было, например, в июле 2021-го и марте 2022-го.
Так что как бы не пришлось через вновь не пришлось вздыхать об уменьшении круга семей, мечтающих о доступном жилье.
Фото: ruadvocate.ru, kavmaster.ru, 9111.ru