История в твердом денежном эквиваленте. Как бизнес спасает памятники архитектуры

Владивосток – город контрастов. Здесь новые высотки спокойно соседствуют с полуразвалившимися старинными домами, возраст которых перевалил за сотню лет, а отреставрированные исторические здания ярко выделяются на фоне современной застройки. Активисты-правозащитники и не только нередко называют их «уродливыми переделками» и «гибридами», а собственников штампуют «хапугами», наживающимися на истории. Имеют ли они на это право?

Старинные здания, усадьбы, храмы – это зримое воплощение нашей национальной идентичности, неразрывной связи поколений, говорил в своем послании президент Владимир Путин. Он поручил правительству и Госдуме с участием общественности проанализировать нормативную базу в сфере охраны и использования объектов культурного наследия.

«Надо устранить явно избыточные, противоречивые требования, из-за которых памятник порой разрушается на глазах, а формально, по закону, оперативно принять меры по его спасению невозможно», – сказал Путин, предложив сформировать долгосрочную программу сохранения объектов культурного наследия России.

По словам главы государства, необходимо предусмотреть меры поддержки граждан, компаний, общественных объединений, которые готовы вкладывать свой труд, время и средства в восстановление памятников.

В 2025 г. дальневосточная столица отпразднует свой 165-й юбилей. Не так уж мало для небольшого портового городка, создававшегося как «военный форпост». За более чем полувековую историю во Владивостоке было построено много зданий, историческое предназначение которых менялось. Например, гостиница «Золой Рог», которая была переоборудована под торговый центр, или трехэтажный ансамбль доходных домов Скидельского на Океанском пр-те, 30, где исторически на первом этаже располагались магазины, а выше – жилые комнаты. Сегодня здесь находятся управление культуры администрации Владивостока, судебный департамент Приморского края и другие органы власти.

Есть здания, формат которых дошел в сохранности и до наших дней: бывший универсальный магазин Торгового дома «И. Я. Чурин и Ко», основанного Иваном Яковлевичем Чуриным, в наше время известного как Малый ГУМ. А также знаменитый универмаг немецкой торговой фирмы компаньонов «Кунст и Альберс», построенный в 1884 г. и перестроенный в 1902–1909 гг. по чертежам архитектора Владимира Гольденштедта в стиле модерн. В настоящее время это Большой ГУМ.

Одно из старейших зданий Владивостока – железнодорожный вокзал, дата строительства которого – 1891 г.

В общем, исторических объектов много. Часть из них находятся на балансе правительства края или администрации города. Однако денег в бюджете хватает на реставрацию лишь некоторых памятников культурного наследия. Как же быть с остальными? Позволить им разрушиться и окончательно исчезнуть с карты города?

И вот здесь на авансцену выступают предприниматели, которые в прямом смысле дарят «вторую жизнь» дряхлеющим историческим зданиям, реставрируя их и размещая в них коммерческие площади.

Андрей Борняков, советник главы города Владивостока, член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Приморского края и г. Владивостока, главный архитектор ООО «Град М»: «Во Владивостоке, как и во всем мире, есть масса примеров реставрации и использования исторических зданий предпринимателями. Так, новую жизнь получили «водонапорная башня» и бывший холодильник, причем реконструкция не испортила исторический объект, выполненная пристройка дополняет его, на этом фоне сама башня выделяется именно как памятник архитектуры.

Примеров много. Переоборудованы различные «доходные» и «торговые дома», те помещения, которые изначально проектировались под коммерцию. Вообще, ключевой момент не в том, что именно будет располагаться в таком здании, а в том, чтобы объект исторического значения остался в максимально первозданном виде для будущих поколений. Разве мне важно, будет ли там магазин, кафе или салон красоты? Если здание используется, значит, оно «живет».

Павел Куксов, ресторатор, основатель ресторанов Singapurа, «Молоко и мед», Umami и Tbilissimo, Crust, KU2 и других: «Не секрет, что многие здания, которые находятся в муниципальной либо федеральной собственности, в настоящее время пребывают в не очень хорошем состоянии. Их реконструкцией никто не занимается, объекты культурного значения просто разрушаются. Приоритет реставрации отдается объектам, которые, прежде всего, являются общественным достоянием: театры, музеи, картинные галереи, филармонии и другие культурные объекты.

Но ведь существует и множество зданий, которые не несут такой важной социальной нагрузки. При этом они весьма ценны с исторической точки зрения. Если ничего не предпринять, износ пройдет «точку невозврата» и здание восстановить будет просто невозможно. Очень жаль, когда город теряет очередной памятник архитектуры.

В этой связи, если у государства нет возможности сохранить историю, лично я не вижу ничего плохого, чтобы отдавать такие объекты в частные руки. Безусловно, с наложением на нового собственника определенных регламентов, касающихся охранных обязательств».

Артем Большаков, заместитель председателя краевого отделения «Опоры России», девелопер, учредитель компании «Альянс недвижимости»: «Недовольство по части реставрации исторических памятников высказывают либо приверженцы пословицы «Сам не гам и другому не дам», либо те, кто не понимает сложности процессов. Когда стоит вопрос о судьбе памятников архитектуры, альтернатива в качестве предпринимателей, готовых дать им «второе дыхание», не самая худшая. С учетом того, что муниципальные бюджеты, у которых такие объекты на балансе, просто не в состоянии сохранить большинство исторических зданий. Наоборот, предпринимателям стоит помогать, например, предоставлять льготное кредитование с частичным госсубсидированием на реставрацию. В Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах это нормальная практика.

Знаю некоторые компании, которые реализуют проекты реставрации в центральных регионах России и затем успешно используют объекты в коммерческих целях, размещая на их территории торговые центры, офисы, рестораны, отели и прочие бизнесы».

Константин Бурносов, учредитель группы городских отелей Владивостока, заместитель руководителя комитета по развитию туризма «Опоры России» в Приморском крае: «Предпринимателям нужны локации, городу – сохранить историю. Все честно. Знаете, здесь вообще ни о каком конфликте интереса бизнеса и общественности речи быть не может. Есть, конечно, меценаты, реставрирующие памятники архитектуры и передающие безвозмездно муниципалитетам, но таких можно по пальцам в России пересчитать».

Особое внимание общественников к историческим зданиям, приватизированным и реконструированным в 90-е годы. Звучат речи о «приобретении за копейки» и «получении сверхприбылей».

«Многие делают вид, что не знают или забыли, в каком состоянии доставались памятники архитектуры предпринимателям лет 35 назад, когда была возможность приватизации, – говорит Лариса Омельянчук, генеральный директор ООО «Бизнес-Центр «Золотой Рог». – Судьба двух зданий «Золотого Рога» могла бы сложиться значительно печальнее, не попади они в добрые руки рачительных хозяев. В тяжелые для страны годы мало кого заботило состояние исторического фонда. Те объекты были в полуразрушенном состоянии, подвалы затоплены, полны крыс, требовался капитальный ремонт, и стоил он огромных денег. Кому нужна была реконструкция на руинах страны? И что осталось бы от тех зданий, не появись люди, готовые вложиться?

Это как старинная раритетная машина – можно ее прекрасно отремонтировать, отреставрировать кузов, заменить механику, но использовать полноценно, гоняя такое авто на большие расстояния, не получится. При нормальной эксплуатации придется постоянно возвращаться к ремонту. Аналогичная история с вековой недвижимостью. Если такой объект отремонтировать и использовать аккуратно только в качестве музея, это один момент. Но в случае полноценной эксплуатации требуются постоянные доработки. Лично мы регулярно проводим ремонтные работы и на протяжении всех этих лет следим за состоянием здания: там потекло, здесь сломалось, это уже хронические проблемы, которые мы решаем на постоянной основе».

Более того, на каждое историческое здание оформлен паспорт объекта культурного наследия. Он определяет историческую ценность объекта и четко указывает на то, что возможно менять снаружи и внутри, а что категорически запрещено. И это с арендой земельного участка на 49 лет.

Понятно, что в попытке обеспечить сохранность исторических зданий такие объекты нередко выставляются на торги. Продавцом может быть как муниципалитет, так и акционерное общество. В России частым инициатором аукционов выступает «ДОМ.РФ».

Продавать памятники культурного наследия разрешает ФЗ № 73, редакция которого произошла буквально в августе 2024 г.

На торгах стоимость здания может доходить до десятков миллионов, все зависит от совокупности факторов, но прежде всего цену определяет состояние здания, локация и кто собственник – муниципалитет, или ДОМ.РФ, или краевое имущество.

Константин Бурносов: «Например, на днях во Владивостоке был продан объект культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в начале 1920 г. проходили конспиративные заседания областного Военно-революционного штаба по подготовке восстания против диктатуры Розанова» на Гоголя, 27, общей площадью 312 кв. м, за 27,662 млн рублей. Причем здание находится, как сказано в протоколе о результатах аукциона, в «неудовлетворительном состоянии», новому собственнику придется постараться, чтобы привести его в «состояние удовлетворительное». Возникает вопрос: если не бизнес, то кто выделил бы такие деньги на реставрацию этого исторического памятника? Очень сомневаюсь, что продавец, через несколько лет здание просто бы разрушилось».

При этом есть примеры, когда здание выставляется на аукционные торги условно за 1 рубль, но с проектно-сметной документацией. Здесь, как правило, речь идет об объектах высокой степени износа.

Артем Большаков: «У меня был личный опыт захода в торги. Старинное здание площадью 260 кв. м приобрел на аукционе буквально за 1 рубль. Регистрация договора обошлась в 20 тыс. Получил техническое задание от управления государственной охраны объектов культурного наследия, приступил к проекту, и вот и тут начинается самое интересное. Стоимость реставрации по самым скромным подсчетам составляла 20 млн руб. Плюс 5 млн – проект реставрации. Это было лет 5 назад. За такие деньги проще построить здание с нуля. Причем с учетом покупки земельного участка и площадью объекта в три раза больше, чем тот, который нужно реставрировать. То есть не всякий предприниматель потянет такую финансовую нагрузку. И если бизнес заходит в подобные проекты, реставрирует объекты культурного наследия, обсуждать то, как этот дорогостоящий объект будет в дальнейшем использован, довольно странно».

По словам Константина Бурносова, реконструкция исторических зданий требует большого количества экспертиз, разрешений и специализированную подрядную строительную организацию. Его коллеги подтверждают: это дело сложное не только с точки зрения дороговизны, но и чисто технически.

Павел Куксов: «Наличие статуса «памятник архитектуры» накладывает на собственника или арендатора определенные обязательства, то есть реконструировать историческое здание всегда сложнее в части соблюдения жестких требований по облику фасада, перепланировки и других элементов объекта. Скажу больше. Заключая договор аренды либо приобретая историческое здание в собственность, необходимо подписывать определенное соглашение, согласно которому предприниматель несет ответственность за историческую составляющую культурного объекта. Например, если в здании есть старинное зеркало, оно должно находиться в целости и сохранности. А содержание помещения должно происходить надлежащим образом: своевременный ремонт, реставрация, реновация и так далее. Поэтому с памятниками архитектуры работать всегда сложно, и предприниматели, честно говоря, не в восторге от такой необходимости. Однако, когда речь идет о ликвидных городских локациях, которых в городе не так много, бизнес вынужден заходить в исторические здания и брать на себя дополнительные обязательства и обременения».

Лариса Омельянчук: «Речь же идет не только о том, чтобы выкупить здание. Далее необходимо провести в обязательном порядке реставрацию, не нарушив исторический облик, сохранив саму атмосферу прошлого. Причем строительный ремонт таких зданий имеет право проводить компания с лицензией, дающей ей право ремонтировать памятники архитектуры. И при этом собственнику нужно ухитриться модернизировать объект согласно современным веяниям времени. Современные условия подразумевают строительство дорогостоящих систем дымоудаления, пожаротушения, кондиционирования помещений и так далее».

«Реконструкция зачастую стоит огромных денег, которые муниципалитет просто не может выделить, – поясняет Андрей Борняков. – Поэтому, действуя в рамках закона, предприниматели вносят важный вклад в сохранение исторического облика города. Я считаю, что это очень правильный подход, когда есть проектно-сметная документация и человек, покупающий исторический объект, понимает, что он получит в итоге и какой объем работ ему предстоит профинансировать».

«Интересно получается: в России практически каждому понятно, что исторические здания сохранять необходимо – это достояние будущих поколений. Однако, вероятно, не все понимают: государство не в состоянии обеспечить сохранность большинству памятников архитектуры, просто в силу отсутствия возможностей финансирования дорогостоящих проектов. Нагрузку перекладывают на предпринимателей. А бизнесу откуда деньги брать? Ответ очевиден: финансирование невозможно без стратегического бизнес-планирования относительно использования таких зданий», – говорит Лариса Омельянчук.

В качестве примера Лариса Омельянчук приводит здание «Золотого Рога», на территории которого сейчас находятся коммерческие предприятия: банк ВТБ, итальянский магазин бюджетных цен Terranova (и слава богу, что они не ушли с рынка), множество офисов, кафе и так далее. «Все занимаемые бизнесом пространства распределены с учетом пользы для населения, проживающего в центре Владивостока. Кроме практически первозданного облика статус здания подчеркивают таблички, указывающие на историческую природу данного объекта. Таким образом, мы берем на себя четверную нагрузку: возвращаем городу исторический памятник, даем возможность предпринимателям работать и платить налоги в бюджет, закрываем потребности населения в товарах и услугах, а также предоставляем людям рабочие места», – говорит Омельянчук.

Она добавляет, что во Владивостоке расположено около 500 памятников архитектуры. И, увы, далеко не все они могут быть отреставрированы.

Лариса Омельянчук: «Памятники архитектуры есть во всем мире и в любом качестве. Речь не только о классических музеях. Недавно, прогуливаясь в столице, вдоль Москвы-реки, я любовалась отреставрированными зданиями (хоть БЦ «Красный октябрь», хоть старейшей ТЭЦ-7, хоть заводами), ныне используемыми под современные нужды. Взять старинное здание, привести его в порядок и открыть в нем магазин Сhannel или Terranova – это для западной цивилизации норма. Я считаю, предприниматели, вкладывающие собственные средства в восстановление и сохранение живой истории, достойны всяческих похвал. И уж точно критика в адрес бизнеса, возвращающего городу исторические здания и «посмевшего» использовать их в коммерческих целях, абсолютно неуместна».