«Пузырь» не сразу лопается
Рынок недвижимости Приморского края преисполнен ожиданиями кризиса
В последнее время рынок недвижимости Приморского края был преисполнен ожиданий кризиса. После ажиотажных продаж начала года, вызванных валютными колебаниями и отзывами лицензий у банков, вторая половина весны и лето были весьма холодными с точки зрения продаж. «В январе-феврале мы «съели» спрос на много месяцев вперед», — говорили в кулуарах специалисты. В сентябре казалось, что все факторы против рынка жилья: и снижение доходов населения, и падение цен на нефть, и стагнация в экономике, и западные санкции. Но оказалось, что в нынешней ситуации глобальной неопределенности практически невозможно строить прогнозы. К такому выводу пришли корр. «К», побывав на выставке «Строительство-2015».
Оценивая динамику процессов, происходивших в 2015 г., аналитики и застройщики расходятся во мнениях. Одни считают, что весь год можно смело поделить на две части: резкий подъем активности в январе, затем стагнация и даже спад. Другие говорят, что осенью резкое удешевление рубля снова серьезно подогрело рынок (хотя на деле какие-то девелоперы выиграли, а у кого-то, напротив, показатели пошли вниз). Пока все согласны только в одном. Выражаясь на профессиональном языке, обилие негативных факторов извне привело к досрочному поглощению спроса будущих периодов.
«После резкого падения рубля и декабрьского ажиотажа в плане спроса на недвижимость наступило затишье. Рынок жилой недвижимости — рынок эмоциональный, когда неурядицы с экономикой сопровождаются страхом, паникой и неуверенностью в будущем. Именно поэтому волна ажиотажа в декабре резко подняла цену предложения на рынке. Снижать эти цены, как водится, никто не спешил — просто это трудно психологически», — уверен Сергей Косиков, генеральный директор «Городского риэлторского центра».
К майским праздникам большинство тех, кто хотел и мог себе это позволить, уже купили квартиру, остальные же решили подождать до лучших времен. Сезон отпусков лишь закрепил тенденцию. Рынок успокоился и замер в ожидании, что же будет дальше. А дальше началось (и продолжается до сих пор) стремительное падение рубля. И спроса. По информации Косикова, количество сделок, особенно на вторичном рынке недвижимости, упало в два раза. По словам риелторов, три из пяти подготовленных сделок распадались в последний момент. Дело в том, что на «вторичке» значительную часть операций составляют так называемые альтернативы и цепочки. Человек продает свою квартиру и покупает другую, а ее продавец также хотел бы сразу вложиться в недвижимость. Из-за девальвации эти цепочки стали рваться. Никто не желал оставаться без недвижимости и с обесцененными рублями. К тому же на рынке наблюдалась повышенная нервозность: из-за девальвации и массы плохих новостей продавцы прямо перед сделкой поднимали цену, из-за этого сделки также распадались.
Основной мотив покупок — желание переложить обесценивающиеся рублевые сбережения из наличности в недвижимость — более-менее еще сохранялся на первичном рынке. Не зря, по данным Приморсктата, в январе-августе 2015 г. ввод в действие жилых домов составил 253,2 тыс. м2. Это на 24,8 тыс. м2 больше, чем за аналогичный период прошлого года. Более того, если после кризиса 2008-го рынок практически впал в кому, сделок почти не было, то сейчас новостройки продолжают расти. Однако гальванизирующий эффект от девальвации и здесь не может быть долгим. Уже в ближайшее время девелоперы, скорее всего, столкнутся с серьезным падением спроса на новостройки.
Сергей Косиков: «Сейчас действует программа господдержки по ипотеке. Если мы говорим о западных регионах, то в Москве господдержка помогла сдвинуть спрос в недвижимости в сторону первичного рынка. Причем — значительно, а у нас этого не произошло. Главная причина — у нас ликвидные объекты можно по пальцам пересчитать. Конкуренции на рынке жилых новостроек нет. Нормальных, адекватных объектов, которые можно безопасно покупать, очень мало. Программа господдержки позволила несильно сместить спрос на новостройки — в силу того, что люди считают это гарантией безопасной покупки. Хотя банки говорят, что у них очень много нереализованных заявок на новостройки. Люди подают заявку, чтобы проверить, можно ли там покупать квартиру или нельзя».
Ипотека сегодня — спасательный круг рынка и самый большой фактор риска. В некоторых проектах количество ипотечных покупателей — более 70%. Хотя, по словам Косикова, ставки по ипотечным кредитам стали более-менее адекватными (на уровне 14-14,5%), все равно есть опасения, что они вырастут, так как возможности фондирования банков резко сократились из-за западных санкций и политики ЦБ России. Вопрос лишь в том, поднимется ли ставка до «запретительного» уровня, когда заемщики перестают брать кредиты. Вспомним, что в 2009 г., когда ставки по рублевой ипотеке превысили 15%, выдача кредитов сократилась вчетверо. А в этом году, когда ипотека выдавалась почти под 20% годовых, ее объемы фактически обнулились.
И сейчас уже видно, что здравомыслящие строительные компании, не афишируя, прицельно готовятся к кризису. Можно выделить несколько направлений такой подготовки. Прежде всего, девелоперы не начинают новые проекты, сосредоточив внимание на достраивании начатого. В качестве антикризисной меры компании работают над себестоимостью. В частности, начинают применять более дешевые фасадные решения, отделочные материалы и т. д. Для сильно подорожавших импортных материалов и систем ищутся российские аналоги.
В результате, несмотря на ощущение приближающегося кризиса на рынке, предложение новостроек растет. При этом девелоперы пытаются форсировать продажи. Логика такова: надо продать как можно больше квартир, успеть собрать деньги с рынка, пока они там еще есть. Впрочем, оценить степень готовности застройщиков к кризису невозможно: они информационно закрыты. Их истинное финансовое состояние обычно знают несколько человек в руководстве. Как любит говорить Уоррен Баффет: «Только когда начнется отлив, мы узнаем, кто плавал голым». И никакие глобальные проекты типа «Свободного порта» и ТОРов таким не помогут.
КОММЕНТАРИИ
Алишер Аббасов, генеральный директор СК «Система»: «Невозможно «построить социализм» в отдельном взятом регионе, несмотря ни на какие глобальные проекты. Особенно скудно представлен в Приморье сегмент предложений комфорт-класса на рынке новостроек. В то же время в Приморье уже сформировался слой покупателей недвижимости, который предпочитает сравнивать объекты покупки по гораздо большему набору критериев, чем в недавнем прошлом. Раньше покупателей должны были устроить в первую очередь цена квартиры и местоположение нового дома. Теперь же их интересует, что у здания на крыше и вокруг него, какие собственные дополнительные инфраструктурные особенности оно имеет, каково качество инженерных сетей и т. д. Клиент стал гораздо более разборчив, так что компаниям, строящим жилье в нашем крае, лучше бы не распыляться на пирамиду затеянных проектов, а сосредотачиваться на одном, вкладываться по максимуму в один объект, делая из него жилье действительно крепкого комфорт-класса. В то же время создание территорий опережающего развития в Приморье и свободного порта Владивостока вряд ли значительно повлияет на местный рынок недвижимости, так как повышения платежеспособности населения в нынешних условиях все равно ожидать не приходится. Не стоит здесь питать иллюзии».
Павел Климов, коммерчеcкий директор ООО «Мартен»: «На сегодняшний день спрос на металлопрокатную продукцию, в частности, в области малоэтажного строительства в Приморье, уменьшен. Связано это в первую очередь с кризисной обстановкой в стране. Малоэтажное строительство — это в основном частные лица, и поэтому люди сейчас очень аккуратно относятся к трате денежных средств и стараются их придержать. Так как портрет основного клиента нашей компании в области малоэтажного строительства — это частное лицо или мелкие организации, занимающиеся частным строительством, то и спрос на металлопрокат следующий: при строительстве дома важную часть составляет фундамент — соответственно, это арматура и арматурные каркасы; далее каркас дома — это двутав, швеллер, уголок, трубы; крыша — металлочерепица, доборные элементы; забор, профнастил — и все это в большом ассортименте и в небольшом объеме. При работе с клиентами сферы малоэтажного строительства сложность составляют высокие требования при покупке небольшого объема металлопроката, ведь люди приобретают металл «для себя», а не для нужд организации. Впрочем, высокие требования — это стимул постоянного развития сервиса компании».
Александр Голутвин, руководитель проекта «Янковский» производственно-логистической компании DNS DEVELOPMENT: «ТОРы уже существуют в Приморье, однако реально они заработают не ранее 2017-2018 гг. Но будут ли на этих территориях люди зарабатывать больше, чем сейчас? Что касается производственных, складских помещений, необходимых для эффективности тех же ТОРов, — их, можно сказать, нет. Хотя государство правильно делает, что пытается создавать хотя бы условия для новых возможностей. И свободный порт, и ТОРы должны принести эти возможности. Вопрос лишь в том, когда все это заработает.
Пока же требования рынка по коммерческой недвижимости не удовлетворяются в Приморье совершенно. Нельзя ведь эффективно развивать бизнес, производство на том, что имеется, — на кривых полах, под низкими потолками и т. п.
Нет очереди и из арендаторов. И такой очереди не будет ни у кого, пока инфраструктура из производственных площадок не разрастется достаточно, чтобы показать клиентам в физическом, а не только в проектном воплощении».