«Максимальная просадка на 10 -15% к концу года». Что будет с севастопольскими новостройками?
Эксперты продолжают держать руку на пульсе рынка новостроек. После отмены льготной ипотеки, которая по задумке должна была охладить спрос и снизить цены на новостройки, произошли изменения, как для девелоперов, так и для потенциальных покупателей. Что же будет с жильём, на которое у покупателей нет денег, ведь ранее всё держалось на льготной ипотеке? Ставка по ипотеке перевалила за психологически важную отметку в 20% годовых, и продажа недвижимости окончательно остановилась.
Для каждого российского региона эта проблема стоит остро, но всё же есть и региональные отличия.
По данным «Дом.РФ», сейчас в России построено или строится 115,4 миллиона квадратов жилья в многоквартирных домах. Из них продано только 41,5 миллиона квадратов, а оставшиеся 73,9 миллиона квадратов либо не распроданы, либо продажи даже не открыты.
В Москве доля уже проданной жилплощади в новостройках составляет 46%, а вот в других регионах ситуация намного хуже. В Московской области продано только 37% от того, что построено или еще строится (3,3 из 9,0 миллионов квадратов), а в Краснодарском крае — лишь 28% (2,3 из 8,2 миллиона квадратов).
Ситуация в Краснодарском крае одна из самых тяжёлых для девелоперов: спекулятивный пузырь недвижимости, надувавшийся в последние годы, похоже, скоро лопнет.
И вот теперь девелоперы судорожно придумывают новые сценарии. Один из них, говорят участники рынка, — вынужденное снижение стоимости недвижимости на рынке новостроек на 10–15% в 2025 году, если Центробанк не снизит ключевую ставку.
В тоже время, снижение цен на новостройки может привлечь инвесторов, которые увидят в этом возможность купить качественную недвижимость по более доступным ценам. Однако обычные покупатели могут отложить покупку, ожидая дальнейшего снижения цен.
[image=/uploads/_pages/147774/621ecfd4675d03afdcf3a3b52f826d81.png sobachja-konura-za-beshennye-dengi.png][/image]
Собачья конура за бешенные деньги
Сейчас разлетаются самые дешёвые варианты на рынке недвижимости — это студии и мини-квартиры (площадью менее 28 квадратов). Тем более что в Москве и Подмосковье скоро будет нельзя возводить и продавать такие объекты. Вот спрос и растёт.
Такие новости невольно заставляют анализировать севастопольский рынок новостроек, ведь у нас идёт интенсивное строительство, а также предстоит ещё более грандиозное воплощение проектов современного качественного жилья.
[image=/uploads/_pages/147774/b8e1bc33277040ab0226c4132002e226.png iz-moskvy-v-regiony.png][/image]
Из Москвы в регионы. Источник: РБК.
По данным Росреестра за 2023 год, например, жители Москвы чаще всего покупали квартиры в Московской области, Тверской области, Краснодарском крае, Калужской области, Владимирской области, Тульской области, Республике Крым, Санкт-Петербурге, Рязанской области, Ярославской области. Не трудно предположить, что и Севастополь в числе регионов, где наиболее востребовано жильё. Тем более, что не только Москва и Санкт-Петербург хотят обзавестись здесь квадратными метрами.
Из холодных регионов едут, чтобы наслаждаться южным солнцем и морем, а также инвесторы вкладывают деньги, учитывая растущий туристический потенциал Севастополя.
Август не принёс значимого охлаждения стоимости квадратного метра в севастопольских новостройках. Если говорить о снижении на 10-15%, которые эксперты закладывают в стоимость новостроек в будущем, то пока такой тенденции в Севастополе не зафиксировано.
В августе текущего года средняя стоимость квадратного метра «первички» составляет 189 111 руб. за кв. м (- 0,53%). Средняя стоимость однокомнатных квартир на данном этапе - 9 млн 520 тыс. руб. (- 9,31%), двухкомнатных – 9 млн 382 тыс. руб., трёхкомнатных – 10 млн 719 тыс. руб.
Смотрим, как менялась цена за год.
[image=/uploads/_pages/147774/10bee35494dd2cc311784bde029f1ab4.png dinamika-stoimosti.png][/image]
Динамика стоимости квадратного метра в севастопольских новостройках за год. Источник: «RealtyMag»
Фактически весь год цена на севастопольские новостройки только росла. Так, в августе 2023 года севастопольский «квадрат» в новостройках стоил 157 788 руб. Самые высокие показатели достигли в мае текущего года, когда стоимость квадратного метра была 195 125 руб. Критический июль, когда массовая льготная ипотека уже «умерла», почему-то не показал снижение цены на севастопольские новостройки настолько, чтобы говорить о том, что спрос критически упал.
Во всяком случае, если у местных жителей появилось меньше возможностей приобретать жильё, интерес иногородних покупателей держит спрос, а значит и стоимость квадратного метра.
Также стоит сосредоточиться на семейной ипотеке и более ответственно относиться к созданию семьи, ведь для этой категории потенциальных покупателей, ничего не изменилось.
Таким образом, «жирные» времена прошли, и теперь стоит более осторожно подходить к реализации планов на покупку квартиры в новостройках. Эксперты говорят, что сидеть и ждать с моря погоды (падения стоимости квартир на 20-30%), как думают некоторые покупатели, не стоит. С текущих значений максимальная просадка до конца года — это 10% и 15% - на определенные лоты под новогоднюю распродажу. А «вторичка» будет и дальше медленно снижаться, к концу года от нынешних цен возможно падение ещё на 2 - 4%. Эксперты также уверены, что застройщики сумеют добиться от государства мер господдержки: чтобы избежать социальной напряженности и банковского кризиса, девелоперам всё же дадут льготные кредиты или субсидии.