Казалось бы, чего проще: хочешь продать квартиру — смотришь, почём на рынке аналогичные и назначаешь цену ниже находящихся рядом выставленных на продажу аналогов. Хочешь купить — прикидываешь свои возможности (и сколько сможешь занять у родственников и в банке). Но, оказывается, нынешний рынок требует более тщательного подхода. АиФ.ru разбирался в тонкостях оценки и торговли вторичным жильём.
Особенности кризисной торговли
Продажа и покупка в кризис (а на нашем рынке недвижимости кризис, что бы там ни говорили большевики) имеет свои особенности. Прежде всего — нынче «рынок покупателя»: предложение квартир резко превышает спрос на них.
«Людей, желающих купить квартиры, меньше не стало, но стало меньше тех, у кого есть деньги на такую покупку, — отмечает аналитик рынка недвижимости Ирина Лапина. — В то же время квартира, даже не единственная — не то имущество, которое собственник будет продавать за бесценок (в противном случае с квартирой, скорее всего, что-то нечисто). Плюс — инерция мышления: не только москвичи, но все россияне давно привыкли к росту рынка и высоким ценам на недвижимость, поэтому не спешат их сбавлять, а наоборот старательно завышают. Таким образом, заявленная в объявлениях цена сегодня зачастую не соответствует ни ситуации, ни реальным сделкам. Ожидания продавцов могут превышать реальные цены сделок аж на 40%».
Риэлторы любят повторять, что «самый надежный способ оценить свою недвижимость — обратиться к профессионалам». Это, безусловно, самый надежный способ пополнения кошелька профессионалов. Собственник же получит, в лучшем случае среднюю цифру чужих «хотелок», в худшем же — минимальную цену вашей недвижимости: риэлтору глубоко плевать на ваши интересы, его задача быстрее вывести клиента на сделку и получить комиссионные (а с минимальной ценой это проще всего).
Те же профессионалы признают, что при нынешнем развитии интернета риэлторы — паразиты рынка. Ведь информация о выставленных на продажу квартирах сегодня доступна любому человеку, а с проверкой недвижимости и контрагентов лучше справляются юристы. Если же вам необходим документ с оценкой квартиры — например, для пересмотра завышенной кадастровой стоимости — то лучше вызвать оценщика. Но только если нужен документ — потому что оценщики тоже далеки от нужд и интересов продавцов и покупателей.
Метр метру рознь
Так как же объективно оценить квартиру — чтобы продажа не превращалась в бесконечную «мыльную оперу», но при этом и не потерять свое? «Вам крупно повезло, если в вашем доме продается похожая квартира или даже несколько», — пишут риэлторы. Не читайте заведомую чушь набивающих себе цену «профессионалов»: информация о продажах во всех аналогичных домах, в том числе и том, в котором вы живете, при сегодняшнем развитии интернета, сервисов по недвижимости и социальных сетей доступна всем и таких квартир очень много! И вы наверняка найдете аналог вашей — скорее всего, не один. Чтобы лучше рассчитать цену, стоит обзвонить хотя бы три отобранных квартиры. Выбирайте одинаковые с вашей по местоположению (транспортной доступности, социальному благополучию района, расстоянию от дома до поликлиники, школы, детсада и крупного магазина), метражу, в домах такого же типа (так, сравнение монолита с панелью будет некорректным) и того же (плюс-минус 2-3 г.) года постройки. И задайте продавцам один вопрос: «Торг уместен?» Можно даже поторговаться минут пять. Потом выведите среднюю арифметическую. Если даже вам за время разговора не выразили готовность предоставить скидку (по телефону конкретные цифры обычно не называют), все равно смело отнимайте от вашей цифры 15%. Такова сегодня наименьшая скидка, которую вынуждены предоставлять практически все продавцы.
Далее можно использовать «риэлторскую методичку» и скорректировать цену вверх или вниз, учитывая некоторые факторы. Первый и последний этажи традиционно дешевле на 7-10% — причём даже наличие технического этажа над вашей квартирой сегодня от этого не спасет. Балкон добавит 3% (большая лоджия — все 5%).
«Стоимость вашего ремонта в цену закладывать нельзя — никто за него платить не будет, — считает И. Лапина. — Однако отремонтированную квартиру сегодня продать легче (и чем выше качество ремонта, тем жильё ликвиднее). Дело в том, что нынешний покупатель как раз ищет, на чём бы сэкономить — поэтому квартира, которую можно какое-то время не ремонтировать, его безусловно заинтересует в первую очередь. Если вы продавец, то ни в коем случае не прогоняйте ипотечников — сегодня и они на вес золота».
По той же методике стоит оценивать не только ту квартиру, которую вы хотите продать, но и ту, которую вы хотите купить. Знание цены даёт уверенность и помогает отстаивать свои интересы — а их за вас не будет отстаивать никакой риэлтор.
