Многие собственники зарубежной недвижимости сдают ее в аренду: это отличный способ не только оплатить текущие счета и налоги, но и заработать – особенно тогда, когда жилье поросту простаивает без владельцев; но сдача жилья – это всегда риски. Узнаем, как избежать их при долгосрочной аренде.
Рынок аренды зарубежной недвижимости представлен различными вариантами получения дохода от имеющейся собственности. «Инвестиционная» недвижимость преимущественно представляет собой туристическое жилье, расположенное в популярных курортных регионах. Долгосрочная аренда пользуется популярностью в стабильных «круглогодичных» государствах: Чехии, Великобритании, Франции, Германии, США, Австрии, Кипре, реже – в Италии, Испании.
Долгосрочная аренда жилья, как правило, не относится к «инвестиционной» категории, поскольку средняя годовая доходность оказывается существенно ниже, к примеру, туристической аренды. Однако во многом – это более надежный способ заработать. Несомненным плюсом долгосрочной аренды является возможность сдавать недвижимость во время длительного отсутствия владельцев в стране. Долгосрочный контракт, добропорядочные арендаторы, меньшая степень износа жилья, отсутствие стресса при поиске туристов и подготовке жилья к их въезду и выезду делают ее оправданной и распространенной среди собственников. Но для того чтобы сделать все правильно, необходимо следовать основным правилам.
Аренда – это огромное количество тонкостей и неожиданностей, которые могут возникнуть в процессе. Пожалуй, ни один агент не посоветует вам самостоятельно управлять собственной зарубежной недвижимостью – особенно, если вы не профи в этом деле, особенно, если вы не живете в непосредственной близости от объекта. Надежная управляющая компания – это ключ к профессиональному менеджменту зарубежной недвижимостью, особенно во время отсутствия собственника в стране.
Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приобретать зарубежную недвижимость только там, где уже налажено управление – или где его возможно организовать, то есть обратиться к надежным специалистам, которые возьмут все заботы на себя. Как правило, такие услуги предоставляют апарт-отели и кондоминиумы. Стоит принимать во внимание, что сумма дохода, таким образом, будет снижаться, поскольку владельцу придется оплачивать услуги менеджмета.
Безусловно, собственник может самостоятельно заниматься сдачей своего жилья в долгосрочную аренду – размещать информацию на сайтах, искать арендаторов, готовить жилье к приему гостей, осуществлять уборку, мелкий ремонт, быть всегда на связи с арендаторам. Очевидно, этот процесс трудоемок и требует большого количества внимания и времени, до и доход в этом случае полностью «ложится» в карман владельца. Но эксперты делают акцент на том, что за такое дело стоит браться только в том случае, если реально имеешь опыт и интерес в организации этого процесса – в противном случае, сумма гонорара для управляющей компании более чем оправдана.
Как правило, в обслуживаемых жилых комплексах за границей уже есть управляющие компании, которые помогают собственнику осуществить сдачу квартиры в аренду. Именно они предоставляют владельцу грамотно составленный договор. Если такая услуга отсутствует, или возникают какие-то сомнения по поводу содержания документов, целесообразно привлечь юриста в стране покупки недвижимости. Наличие профессионально составленного договора аренды – очень важно и им нельзя пренебрегать!
Что касается пунктов, которые непременно должны быть упомянуты в договоре, то, как правило, это четкие сроки аренды и возможность продления договора, распределение оплаты элекроэнергии, водоснабжения, опись ценных предметов, основные условия проживания и т. д. Во многих зарубежных странах – к примеру, в Германии, Австрии, Франции, Нидерландах – договоры аренды зачастую не имеют четко ограниченных сроков, и квартира может несколько раз сменить владельца, «сохранив» одного и того же арендатора. Это обычная практика – продажа жилья «вместе с жильцом». Квартиры, уже сданные в аренду, можно купить немного дешевле средней рыночной стоимости.
Но окончание срока аренды обязательно должно быть прописано в договоре, ведь, по закону ряда европейских стран, арендатора, который потерял работу и не может платить ренту, собственник просто не вправе выселять. К сожалению, такие примеры встречаются, и порой такие жильцы годами продолжают обитать в «арендованной» квартире совершенно бесплатно. Именно по причине «неопределенных» формулировок договоров аренды некоторые покупатели отказываются приобретать жилье.
Долгосрочная аренда однозначно надежнее и стабильнее туристической. В этом случае собственник имеет гарантии получения дохода от шести месяцев до года и дольше. Плюс, это заметно меньший износ квартиры, поскольку в ней проживает максимум несколько человек за весь период. Также это возможность найти достойную кандидатуру, которая в некоторых случаях сделает жилье еще лучше, хотя это, конечно, скорее исключение из правил.
При покупке квартиры собственник вкладывает сумму, которую он вряд ли быстро получит обратно при долгосрочной сдаче в аренду. Окупаемость в этом случае в среднем составляет 15 лет. Исключением являются сделки, когда жилье было куплено на ранней стадии строительства, в выгодную рассрочку, на растущем рынке и т. д.
После определенного периода сдави в аренду и соответствующего износа квартиры ее нельзя будет сдавать за первоначальную стоимость, поскольку ее состояние ухудшится – или потребуется оплатить ремонт. Собственник должен обязательно застраховать свое жилье, чтобы, при возникновении непредвиденных случаев, не потребовалось тратить огромные средства на возмещение ущерба.
Плюс, не во всех регионах, районах, и даже не в каждом жилом комплексе, представляются одинаково выгодные условия по долгосрочной аренде. Поэтому при принятии решения сдаче своего жилья стоит предварительно ознакомиться с «местными» ставками. Краткосрочная аренда однозначно выгоднее долгосрочной: скажем, за месяц туристической аренды в разгар сезона на Кипре, можно заработать до половины суммы годовой аренды здесь же. Но в целом, долгосрочная аренда – это надежный способ стабильного заработка.
Любые риски можно минимизировать, обратившись к грамотному юристу и выполняя все «базовые» правила аренды и требования законодательства страны – выплату налогов, своевременную оплату счетов, налаженный контроль за квартирой и т.д. Стоит помнить, что нелегальная сдача в аренду может привести к колоссальным штрафам, поэтому управляющая компания и официальные документы станут гарантией предотвращения «базовых» рисков.
В среднем по Европе и США доходность при долгосрочной аренде недвижимости составляет около 3% годовых, достигая в ряде случаев 4-5,5%. Эксперты отмечают, что 6% годовых для долгосрочной аренды – это огромная редкость. Интересным вариантом является комбинация долгосрочной и туристической аренды в популярных курортных направлениях, к примеру, на Кипре: в этом случае доход может достигать 8%, но и трудозатраты на обеспечение такой доходности возрастают в разы.
Средства можно получать и на счет в России, но лучше открыть банковский счет в стране нахождения объекта. Собственнику необходимо оплачивать налог на недвижимость и налог на доход от коммерческой деятельности, поскольку сдача объекта в аренду относится именно к этой категории. Расчет налогов и даже их оплату сможет осуществить управляющая компания. Для ознакомления со всеми тонкостями процесса необходимо обязательно проконсультироваться с юристом в том государстве, где планируется сдавать жилье.
1. Перед сдачей обязательно проконсультируйтесь с адвокатом или юристом в стране нахождения объекта.
2. Реально оцените необходимость привлечения управляющей компании и возможность ведения дел самостоятельно.
3. Не жалейте времени и средств на составление грамотного договора аренды.
4. Обдумайте все возможные риски и проблемы, связанные с вашим отсутствием в стране на момент сдачи жилья в аренду.
5. Составьте детальный план возможных расходов и доходов перед сдачей в аренду, создайте резервный фонд для экстренных расходов (мелкий и крупный ремонт, поломка электроприборов и т. д.).
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property) и Федора Дробышева.
