Обеспокоенность ростом ценового разрыва между первичным и вторичным рынками жилья неоднократно высказывал Центробанк. Стоимость первичного жилья была завышена льготной ипотекой почти в два раза, отчего между «первичкой» и «вторичкой» образовался огромный разрыв. По данным Центробанка РФ, он составлял 55% во времена льготной массовой ипотеки.
Максимальный разрыв в стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках недвижимости по итогам 2023 года отмечен в Краснодаре: новостройки в городе дороже готового жилья на 35,7%, следует из предоставленного редакции обзора «ЦИАН.Аналитики». Статистика включает цены предложения на платформе, анализируются рынки городов-миллионников.
Средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке Краснодара по состоянию на конец 2023 года составила 175 тыс. руб., на вторичном — 129 тыс. руб., подсчитали аналитики. По их оценке, за год цены на новостройки в городе выросли на 36%, на готовые квартиры — на 10%.
Второе место по ценовому разрыву занимал Челябинск с 33,7%. Рост на первичном рынке за год в компании оценивают в 77%, на вторичном — в 42%. Третье место у Нижнего Новгорода: здесь разрыв составил 31,7%, рост на первичном рынке — 29%, на вторичном — 18%. Показатель выше 30% отмечен еще в одном миллионнике, это Омск с 30,8%. Рост цен на новостройки и «вторичку» в городе — 33% и 21% соответственно.
[image=/uploads/_pages/151904/d5bcbfa3b6daa57a233f47f650ec1fe8.png srednjaja-cena.png][/image]
Средняя цена по городам России. Источник: «Банк России»
В остальных мегаполисах разрыв менее выраженный: ещё в пяти городах из 16 он находился в пределах от 20,75% до 22,9%, в четырёх — от 12,4% до 22,9%, в остальных — от 2,5% до 9,4%.
Эти данные нужны нам для того, чтобы иметь возможность сравнивать с динамикой в Севастополе.
На начало октября 2024 года разница в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынках в среднем по стране составляла 48%.
Севастополь пока не мегаполис, но стремится к тому, и здесь сформировалась своя статистика стоимости «квадрата» на вторичном и первичном рынках во взаимодействии. Ноябрь принёс изменения, которые говорят о том, что новостройки снова пошли в рост.
Средняя цена «вторички» в Севастополе, по данным аналитических платформ недвижимости, в настоящий момент составляет 168 183 руб. за кв. м. В Гагаринском районе - 178 310 руб. за кв. м, Ленинском - 167 238 руб. за кв. м, Нахимовском – 148 196 руб. за кв. м, Балаклавском - 143 664 руб. за кв. м. К предыдущему месяцу растущая динамика только у однокомнатных квартир, они подорожали на 0,21% и в среднем стоят 6 млн 900 тыс. руб. Двухкомнатные в свою очередь стоят в среднем 8 млн 200 тыс. руб. (-1,03%), двухкомнатные – 10 млн 100 тыс. руб. (- 0,57%).
Средняя цена «первички» в Севастополе составляет 181 100 тыс. руб. (+ 1,41%) к октябрю. В Гагаринском районе «квадрат» стоит 164 557 руб. за кв. м, Ленинском – 179 760 руб. за кв. м, Нахимовском – 164 865 руб. за кв. м. А Балаклавский «выстрелил» до 190 790 руб. за кв. м. Одним из факторов, объясняющих такую статистику в Балаклаве, является ограниченное количество предложений.
В среднем «однушки» в новостройках продаются за 8 млн 543 тыс. руб. Что касается двухкомнатных, то и здесь зафиксирована динамика роста «квадрата» - 10 млн 906 тыс. руб. (+ 11,09%), а также трёхкомнатные растут в цене – 12 млн 100 тыс. руб. (+ 6,275). И эта статистика роста касается ноября, тогда как, начиная с июня цены незначительно, но падали на новостройки, но опять же не по всем сегментам квартир.
В ноябре текущего года квартиры в новостройках Севастополя дороже вторичных квартир на 7,68%. Если сравнивать с Краснодаром, где разница на конец 2023 года составляла 35,7%, то, как говорится, почувствуйте разницу.
В Севастополе год назад, в ноябре 2023 года цена на квартиры в новостройках была зафиксирована в размере 153 298 руб. за кв. м, а на вторичном рынке - 156 222 руб. за кв. м. По сравнению со статистикой, которая сформировалась в города-миллионниках, в Севастополе цены на «вторичку» были даже выше.
В целом за год в Севастополе образовался довольно толерантный разрыв между стоимостью вторичного и первичного жилья с преимуществом стоимости на первичном рынке. Доступнее оно от этого не становится, но хотя бы цены не лезут вверх с бешенной скоростью, что является хорошим знаком для инвесторов, ожидающих лучших времён.
