После увеличения ключевой ставки ЦБ, а за ней и рыночной ипотечной ставки покупатели-инвесторы ушли. Остались лишь те, кому необходимо решить квартирный вопрос. В основном они используют альтернативные сделки, когда продаётся одна квартира и на вырученные деньги приобретается другая. Для улучшения жилищных условий могут брать ипотеку, но обычно на сумму не больше 2–3 млн рублей. Так охарактеризовал обстановку в августе директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Севастополь ничем не отличается от других российских городов, так как законы рынка едины, но есть нюансы. Можно предположить, что с 1 сентября рынок начнёт оживать, несмотря на курортный сезон, который продлится до октября. По статистике, осень – самый «коммерческий» период для продавцов и покупателей квартир. Инвесторы также придут в состояние «боевой готовности», несмотря на все трудности, с которыми им пришлось столкнуться.
А пока цены на вторичном рынке стабильны, и средняя цена за август упала на 0,58% - «квадрат» стоит 168 814 руб. (+ 0,72%).
В целом однокомнатные квартиры продают за 6 млн 561 тыс. руб. (- 2,75%), двухкомнатные - 8 млн 824 тыс. руб. (+ 0,30%), трёхкомнатные – 10 млн 175 тыс.руб. (+ 1,65%). Начиная с мая текущего года цены на севастопольскую «вторичку» вышли на плато, и июльский шторм отмены льготной ипотеки никакого влияния на формирование стоимости вторичного квадратного метра не оказал. Скорее всего, в сентябре всё же стоит ожидать повышения стоимости квартир на вторичном рынке, в особенности, что касается однокомнатных лотов.
Эксперты считают, что с 1 сентября вторичные квартиры могут подешеветь лишь в том случае, если снизятся цены на новостройки.
Однако, это сегодня тоже маловероятно, поскольку важную роль в ценообразовании на первичном рынке играют высокая себестоимость строительства, инфляция и дорогое проектное финансирование для застройщиков. Осенью, в сезон повышения деловой активности, можно рассчитывать лишь на оживление в сегменте недвижимости, но нет предпосылок для всплеска спроса в жёстких условиях жилищного кредитования.
Как раз на рынке новостроек Севастополя нет предпосылок для падения стоимости квартир этого сегмента. Чуть отступив назад в августе, стоимость квартир в новостройках не спешит падать до того состояния, чтобы можно было массово их скупать. Иными словами, обвала цен не ожидается. Средняя цена по отношению к июлю упала всего на 0,58%, и составила 189 012 руб. за кв. м. В среднем «однушку» продают за 9 млн 539 тыс. руб. за кв. м (- 9,12%), «двушки» - 9 млн 394 тыс. руб. (+ 2,18%), «трёшки» - 10 млн 764 тыс. руб. (+ 1,24%).
Как ни рассматривай рынок севастопольских квартир, несмотря на все вызовы рынка, спрос держится, и цены по-прежнему высоки.
Осень покажет другую динамику, можно в этом не сомневаться, если отталкиваться от статистики прошлого года. Так, интерес к квартирам на вторичном рынке в прошлом году вырос на 4,1%. В ноябре также цена немного подросла, но в зимний период держались средние значения на уровне 150 тыс. руб. за кв. м. И весной снова динамика пошла в рост, отзываясь на повышение спроса.
А новостройки вели себя гораздо более независимо. С августа 2023 года, когда «квадрат» стоил 157 766 руб., цена всё время росла. Июльский рубеж окончания льготной ипотеки «уронил» стоимость первичного квадрата всего на 2,56%. Севастополь продолжает лавировать и удерживать цены в стабильном русле.
В целом, ситуация сложилась неоднозначная. В то время как стоимость квадратного метра в целом по стране растёт, в ряде регионов цены пошли вниз. Более того, это затрагивает и крупнейшие мегаполисы.
Так, в августе подешевели новостройки в Тульской области (-8,7% — до 116 000 рублей), а также в Самарской (-3,5% — до 110 000 рублей) и Ивановской (-2% — до 99 000 рублей). Новостройки подешевели также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (снизились в цене на 1,7% — до 203 000 рублей), а в Москве и Подмосковье — на 1% (до 286 000 рублей). Такова статистика «Яндекс.Недвижимости».
Таким образом, в ближайшее время цены будут стабильны. На данный момент ни банки, ни девелоперы не начали активно пересматривать свои финансовые модели. Соответственно, ожидать изменения цен на рынке не стоит, считают эксперты.
