Главная причина - увеличение процентной ставки по кредитам и снижение доходов населения. Чтобы спасти рынок жилищного кредитования, государство запустило ряд специальных программ.
Как до кризиса
После увеличения ключевой ставки ЦБ до 17% годовых в конце прошлого года рынок ипотечного кредитования замер. Сначала банки фактически не выдавали жилищные кредиты, а затем взвинтили ставки до 16-25% годовых, повысив и требования к заёмщикам. Из комы ипотека начала выходить лишь в конце апреля, когда правительство запустило программу субсидирования ипотечной ставки, а также разрешило использовать материнский капитал для первоначального взноса и погашения кредита. На льготную ипотеку государство выделило 20 млрд руб. из расчёта, что банки-участники (а их заявлено 40) выдадут кредиты на 400 млрд руб. В рамках госпрограммы для заёмщика ставка по кредиту составляет не более 12% годовых, а при дополнительных скидках от застройщика - от 9-10%. То есть фактически как в докризисный период и даже дешевле! Северо-Западный банк Сбербанка на днях рапортовал, что с марта 2015 года выдал 8914 кредитов, из них «с господдержкой» - 1938.
Как отмечают в банках, никаких социальных ограничений на получение льготных кредитов нет. Заявку может подать любой желающий купить квартиру в новом доме.
Непростые условия
Однако чтобы получить кредит под заманчивые проценты, нужно соблюсти непростые условия, в этом на личном примере убедился корреспондент «АиФ». Ипотека по льготным процентам предоставляется лишь под конкретные объекты, аккредитованные банками. Например, операционисты Сбербанка и ВТБ24 сразу выдают буклеты, в которых предлагается несколько десятков новостроек, которые возводят с участием средств банка - надо приобрести жильё именно в этих домах. Однако квадратные метры там стоят дороже, чем в среднем по Петербургу - от 90 до 120 тысяч рублей. Для примера, на окраинах города, в Девяткино, Шушарах, Кудрово, можно найти жильё в строящихся домах за 60-70 тысяч рублей за квадратный метр. Так, корреспондент «АиФ» присмотрел себе квартиру (40 кв. м) в новостройке на окраине Пушкина стоимостью 2 млн 800 тыс. руб. (70 руб. кв. м), а жильё такой же площадью от банка обойдётся уже в 3 млн 600 тыс.
Кроме того, банки, выдающие ипотеку с господдержкой, работают лишь с договорами долевого участия. А если вы заключаете со строительной компанией, например, договор переуступки или какой-то другой, то вы автоматически не подходите под льготные условия.
Если же брать обычную ипотеку, то проценты составят от 14 до 21% в зависимости от банка.
Тем не менее льготная ипотека дело хорошее. Тысячи жителей региона смогут получить кредиты под «докризисные проценты». Однако специалисты уже сейчас говорят, что денег на всех может не хватить. Формально срок действия программы - до 1 марта 2016 года, но многие эксперты уверены, что деньги могут закончиться уже в августе. За увеличением лимитов в Минфин обратились уже как минимум два банка. Что будет дальше? Государство выделит очередной транш, или попытается «скинуть» проблему на сами банки, или вовсе урежет программу.
Кругом должны
Несмотря на некоторую стабилизацию на ипотечном рынке, всё больше заёмщиков не могут обслуживать уже взятые кредиты на жильё. И, по данным оператора по взысканию задолженности «Секвойя кредит консолидейшн», за первые пять месяцев 2015 года темпы роста просроченной задолженности увеличились в 5 раз по сравнению с прошлым годом.
- Наиболее рисковыми для ипотечного кредитования являются граждане, занятые в сфере строительства, финансирования и туризма, - говорит Елена Докучаева, директор компании. - По последним данным, ипотечные заёмщики в среднем отдают около 38% своих доходов на погашение кредита, и эта цифра может вырасти до 42%.
В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту люди называют «временные трудности», «потерю работы».
Кризис повлёк и ещё одну проблему. Заёмщик конца 2014 года и начала 2015 года - это не тот, кто взвешенно подходит к оформлению кредита на столь долгий срок. А тот, кто имеет накопления, хочет их побыстрее вложить, до конца не учитывая всех рисков. Подобную ситуацию мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., когда многие ипотечные заёмщики в нестабильной ситуации были не способны правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе на 3-5 лет. И потом превращались в должников.
Ставки снижаются
Марина Малайчик, экономист, эксперт в области ипотечного кредитования:
- В 2015 году в ипотеке произойдёт перераспределение долей между «вторичкой» и «первичкой». И если раньше лишь 40% кредитов выдавалось на приобретение строящегося жилья, то в этом году цифры увеличатся до 60-70%. Этому способствует госпрограмма субсидирования процентной ставки, которая стимулирует покупку нового жилья и вытягивает ипотеку из застоя. Она работает всего несколько месяцев, но за это время уже выдано кредитов на более чем 50 млрд рублей из выделенных 400 млрд. Темп выдач нарастает, банки предлагают клиентам разные преференции, делают совместные программы с застройщиками, снижают ставки ниже установленных сверху 12% годовых. Это уже касается не только государственных, но и рыночных, ипотечных программ на вторичном рынке жилья. Снижать процентные ставки мотивирует и Банк России, последовательно опуская ключевую ставку, к которой привязана «стоимость» денег для банков. Как правило, вслед за ЦБ ставки начинают снижать крупные банки, а за ними подтягиваются все остальные. Думаю, в ближайшее время процентные ставки уменьшатся на 1-1,5%, и если говорить о программах покупки жилья на вторичном рынке, то в среднем они составят 13-14%. Если ЦБ будет и дальше проводить такую политику, то есть надежда, что к концу года ставки по ипотеке приблизятся к докризисным значениям.
Радоваться - рано
Елена Беседина, генеральный директор одной из крупнейших строительных компаний Санкт-Петербурга:
- Очередное снижение ставки ЦБ до 11,5% к снижению процентов по ипотеке приведёт не скоро. Пересмотр финансовой политики регулятора на предложении банков не отражается. До сих пор мы фиксируем процентные ставки, которые доходят до 18%, а в среднем предложение равно 15% годовых. И мы продолжаем наблюдать эту тенденцию даже несмотря на то, что недвусмысленный сигнал к снижению дало АИЖК, уменьшив свои ставки. Сегодня в подавляющей своей массе банки не отвечают ожиданиям покупателей о возвращении доступной ипотеки. А застройщикам приходится работать с небольшим пулом финансовых учреждений, которые готовы демонстрировать гибкость. И здесь важно учесть, что заявки на субсидированную ипотеку давно превысили возможное количество льготных кредитов. А значит, уже сейчас весь рынок недвижимости ориентируется исключительно на базовый ипотечный процент.
Справка
С 20 апреля также действует госпрограмма помощи заёмщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Получить поддержку могут лишь определённые категории: имеющие двух и более несовершеннолетних детей, сотрудники градообразующих, научных организаций, бюджетники, чьи доходы существенно снизились (более чем на 30%). Либо те, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте, платежи по которому выросли более чем на 30%. Помощь составит до 200 тыс. руб. в расчёте на один кредит.
