Сколько стоит латвийский «квадрат»
Над недвижимостью Риги завис призрак пузыря, — пишет газета «СЕГОДНЯ»
Ценность квадратного метра серийного (и не только) жилья в Латвии в прошлом году росла на фоне увеличения спроса. Экономисты, в свою очередь, говорят о странностях данного явления. С одной стороны, экономика вышла из комы и способствует тому самому спросу. С другой — из–за эмиграции потенциальных покупателей жилья в Латвии становится все меньше.
Рига бьет рекорды
Говоря о столичном жилье, специалисты отмечают, что наиболее стремительное удорожание фиксировалось в микрорайоне Болдерая, где цены в прошлом году подскочили сразу на 13%. В Кенгарагсе серийные квартиры за прошлый год прибавили 10,8%, в Вецмилгрависе — 10,2%, в Ильгюциемсе — 9,7%. Это лидеры по данному показателю, но интересно, что все они относятся к числу наиболее дешевых по стоимости квадратного метра серийного жилья микрорайонов. Тогда как лидирующая по ценам Тейка (прошлый год она закончила со средними 907 евро за кв. м) за год прибавила «лишь» 4,9%.
Это позволяет говорить о небольшом сокращении разрыва в ценах между самыми дешевыми и самыми дорогими микрорайонами Риги. Кроме упомянутой Тейки, картина со средними ценами на жилье советской постройки на начало января 2018 года выглядела так: Иманта — 828 евро за кв. м, Золитуде — 835, Агенскалнс — 825, Пурвциемс — 821, Плявниеки — 804, Зиепниеккалнс — 802, Межциемс — 801, Югла — 773, Ильгюциемс — 737, Кенгарагс — 725, Вецмилгравис — 618, Болдерая — 549.
Серийки не выходят из моды
Анализ собранных данных показал, что разница в стоимости единицы площади в 1–комнатных рижских квартирах времен советской постройки и 4–комнатных составляет 15,4% (840 евро за кв. м против 711). То есть «квадрат» однокомнатной квартиры ценится дороже, чем в многокомнатной. Оптом дешевле?
В то же время более стремительно росли в цене более просторные квартиры: 4–комнатные подорожали за год на 9,5%, 3–комнатные — на 9,2%.
Весь этот рост цен происходит на фоне сокращения объема предложения серийных квартир в столичных микрорайонах. Что касается самых дорогих серий типовых домов, то лидером остается жилье в домах 119–й и 104–й серий.
По данным компаний недвижимости, 2–комнатные квартиры в таких домах в удовлетворительном состоянии, в зависимости от микрорайона, продаются за 45–50 тыс. евро. Тогда как аналогичное по количеству комнат жилье в хрущевках и литовках — от 24 до 40 тыс. евро в зависимости от наличия/отсутствия ремонта.
Глубинка не отстает
Любопытная ситуация складывается и с серийным жильем в регионах. В прошлом году выросли цены на квартиры, расположенные в серийных домах послевоенной постройки в Огре (в таком, кстати, живет наш президент Вейонис), в Елгаве, в юрмальском микрорайоне Каугури и в Саласпилсе.
Так, в Огре стоимость подскочила в цене аж на 17%, достигнув 558 евро за квадратный метр. Специалисты указывают: это связано с тем, что спрос превышает предложение. Наверное, выросло число людей, пожелавших стать соседями президента ЛР.
В Каугури за год серийки подорожали на 11%, цена «квадрата» там выросла до 523 евро. В Саласпилсе годовое увеличение равнялось 14%. Тут средняя стоимость квадратного метра доросла до 610 евро.
Региональным рекордсменом в прошлом году стала Елгава. Здесь наблюдался самый большой годовой прирост — 19%. Но переплюнуть Саласпилс и другие города по стоимости типового квадратного метра этот город не смог — его цена в серийных многоэтажках составила относительно небольшие 479 евро.
Быстрее всей Европы
Картину дополняет тот факт, что Латвия вошла в пятерку стран–членов ЕС по росту цен на жилье, сообщает Eurostat. Наиболее заметным подорожание жилья было в Чехии (на 12,3%) и Ирландии (на 12%). В Латвии жилье за год подорожало на 9,5%. Мы даже оказались впереди наших соседей: в Литве жилье за год подорожало на 8,5%, а в Эстонии — на 4,7%.
Среди причин такого ценового прогресса специалисты называют рост экономики, увеличение числа обеспеченных обывателей и все еще имеющихся в наличии иностранных инвесторов. Таковы факторы способствующие повышению цен на жилье любой категории.
В то же время есть и тревожные звоночки, которые пока не оказывают влияния на жилой рынок, но в перспективе способны стать факторами понижения цен.
Например, Банк Латвии недавно обнародовал информацию, из которой следует, что домашним хозяйствам на приобретение жилья в прошлом году были выданы кредиты на сумму более 4,36 млрд. евро. Сумма солидная, ничего не скажешь, но это на 1,1%, или 49 млн. евро, меньше, чем в 2016 году. Дзинь!
Еще более громкий «дзинь» выдала негативная статистика по эмиграции трудоспособного населения Латвии. Как говорят демографы, в день из нашей страны уезжает около 70 человек. Многие из этих людей руководствуются чисто экономическими мотивами. То есть уезжают они в поисках улучшения жизни и жилищных условий. Трудоспособные жители Латви — потенциальные покупатели жилья. Логично предположить, что если их станет меньше, то и спрос пойдет на убыль. Соответственно, и цены, если и начнут падать, то притормозят свой бодрый рост.
Есть мнение
Борис Вейнберг, президент компании по недвижимости BaltTirgus:
— Безусловно, исключать снижение цен на жилье нельзя. Тем более что за любым ростом следует падение. Вопрос в динамике этого явления. Думаю, в нынешнем году такого не будет, поскольку критическая масса отъезжающих еще не достигнет пика и не скажется на спросе недвижимой собственности. Тем более что спрос в определенной степени уравновешивают те, кто приезжает сюда на работу, — иностранные специалисты, их родственники и т. п.
Впрочем, с нашим правительством и законами, которые меняются быстро и непредсказуемо, может быть все, что угодно. Вот примут они по отношению к жилью такой же закон, как для покупателей земли — необходимость знать латышский язык на определенную категорию — и все. Рынок и цены сдуются очень быстро.
Арнис Шкапарс, член правления банка:
— На самом деле спрос на жилье в Латвии есть, и он достаточно большой. Но есть нюансы.
Мы недавно проводили исследование по спросу на жилье. Почти 23% жителей Латвии хотели бы сменить свое нынешнее жилье, но не могут себе это позволить из–за отсутствия средств или невозможности получить ипотечный кредит.
Примерно 45% респондентов в возрасте от 18 до 35 лет признают, что живут в съемной квартире. Половина из этой группы очень хотела бы иметь собственное жилье, но не может себе его позволить. Чаще всего из–за невозможности накопить на первый взнос.
Еще одна проблема, с которой мы сталкиваемся: люди не могут позволить себе ипотечный кредит из–за отсутствия доказуемых доходов.
Линда Вилдава, младший экономист Swedbank:
— В течение прошлого года экономика Латвии стремительно росла, но на рынке жилья пока царит относительное затишье — активность сохранилась на уровне прошлого года.
Экономические тенденции на рынке недвижимости всегда отражаются с небольшой задержкой. Поэтому еще должно пройти время, чтобы люди обрели уверенность в улучшении финансовой ситуации и стали рассматривать возможность покупки жилья.
Сергей ВЛАДИМИРОВ.