На рынок выходят проекты, казалось бы, относящиеся к массовому сегменту, но обладающие некоторыми атрибутами жилья более дорогого уровня.
О нынешнем положении на российском рынке жилья ∎Вести.Недвижимость∎ рассказала председатель Совета директоров компании ∎БЕСТ-Новострой∎ Ирина Доброхотова.
— Что сейчас происходит на столичном рынке недвижимости?
— Рынок стабильно растет — объем предложения за последний год увеличился почти на миллион квадратных метров. Я имею в виду все сегменты и классы жилья. При этом достаточно симметрично растет и спрос — по итогам первого полугодия 2017 года, по данным Россреестра по Москве, количество договоров долевого участия (по которым приобретается порядка 90 процентов новостроек в московском регионе) достигло рекордной отметки в 23900.
— Какие новые тенденции появились на рынке во время кризиса?
— Из основных — это значительное улучшение качества проектов, к чему обязывает девелоперов многократно усилившаяся конкуренция. В результате на рынок выходят проекты, казалось бы, относящиеся к массовому сегменту, но обладающие некоторыми атрибутами жилья более дорогого уровня. К примеру, наличие в проектах комфорт-класса панорамных окон, высоких потолков и тому подобное уже никого не удивляет.
Из самых последних тенденций рынка новостроек Московского региона я бы отметила некоторые изменения в части схем покупки. К примеру, за прошедшие полгода немного уменьшилась доля покупок в рассрочку, зато подросла часть сделок с полной единовременной оплатой и доля покупок в ипотеку.
Мы объясняем это наличием в проектах весьма привлекательных скидок, которые предоставляются обычно только в случае приобретения с полной оплатой и по ипотеке, и почти никогда не действуют, если квартира приобретается в рассрочку. Можно отметить и появление ярких маркетинговых акций нового формата — таких как проведенная нами виртуальная выставка девелоперских проектов.
— Что происходит сейчас в массовом сегменте?
— По оценкам экспертов нашей компании, в столице сегодня реализуется почти 1,3 миллиона квадратных метров жилья массового спроса. Из них весьма скромную долю в 14 процентов занимает жилье эконом-класса, а 86 процентов приходится на комфорт-класс. При этом средняя цена предложения в комфорт-классе растет, невзирая на рост объемов. Мы объясняем это оптимальным соотношением цена/качество и наличием достаточно большой покупательской аудитории с соответствующим уровнем доходов. Тем более что в последнее время, как я уже отмечала, благодаря жесткой конкуренции, девелоперы в борьбе за покупателя серьезно повышают уровень своих проектов, включая в них опции, ранее данному классу не присущие. На фоне доступных цен подобные опции значительно повышают привлекательность таких проектов в глазах покупателя и обеспечивают им стабильно высокий спрос.
— Каковы прогнозы на будущее недвижимости бизнес-класса, которую в последнее время несколько лихорадит?
— Позволю себе не согласиться с данным предположением, которое, возможно, вызвано существенным ростом объемов предложения в сегментах бизнес- и премиум-класса. Этот рост действительно, оказался довольно весомым — с начала года в данных сегментах на рынок вышло 8 жилых комплексов, а также стартовали продажи в новых корпусах в рамках уже реализуемых комплексов, кроме того, на рынок был выведен объема экспозиции за счет дополнительного пула лотов в ряде проектов.
Однако при значительном увеличении объема экспозиции в рассматриваемых сегментах цены фактически оставались стабильными по итогам второго квартала средняя цена предложения в бизнес-классе составила 233000 рублей за квадратный метр (минус 1 процент относительно 1 квартала 2017 года), а в премиум-классе — 433400 рублей (плюс 11 процентов).
— Какие составляющие успешных продаж квартир в новостройке можно назвать сейчас?
— В числе важных факторов я бы назвала продуманное ценообразование в проекте, грамотное соотношение квартир различной комнатности и разнообразие схем покупки. К примеру, изначально завышенные на старте цены не позволят обеспечить высокий интерес к проекту, даже если все остальные параметры привлекательны.
Продуманная квартирография для успешных продаж не менее важна — избыток многокомнатных квартир, пользующихся невысоким спросом, или недостаток наиболее востребованных однушек тоже может привести к замедлению темпов продаж.
Также значение имеют всевозможные маркетинговые инструменты, включая акции и скидки, аккредитация проекта в ряде банков, чтобы у клиента была возможность подобрать для себя оптимальный ипотечный продукт, и, конечно, важную роль играют имя застройщика и инфраструктурная наполненность объекта.
— Каков ваш прогноз на развитие ситуации на рынке недвижимости на ближайшие шесть-восемь месяцев?
— Объем предложения на рынке новостроек Москвы за три последних года увеличился вдвое, и на сегодняшний день составляет около 4 миллионов квадратных метров или почти 61 тысячу квартир и апартаментов. Это весьма серьезный показатель, на поглощение которого при сохранении нынешней экономической ситуации потребуется порядка 3-4 лет.
К счастью, благодаря широчайшему выбору вариантов по весьма доступным (точнее, низким для Москвы) ценам интерес покупателей к столичной жилой недвижимости пока поддерживается на достаточно высоком уровне (что подтверждают и официальные данные Росреестра). При этом на рынке появляется все больше доступных ипотечных программ, что способствует расширению категория потребителей, которые могут себе позволить сегодня купить жилье, включая тех, кто вчера об этом даже еще не думали. И этого потенциала должно однозначно хватить как минимум до конца года.
Хотя, конечно, следует понимать, что этот потенциал не бесконечен. С учетом заявленных перспективных проектов, которые еще выйдут на рынок до конца этого года и в следующем году, дальнейший рост объема предложения при отсутствии роста реальных доходов населения может оказаться для рынка критичным. Но при условии дальнейшего повышения доступности ипотеки в совокупности с доступными ценами квадратных метров, московские новостройки будут еще долго привлекательны для покупателей.
