По итогам второго квартала средняя стоимость предложения вторичной недвижимости в Москве снизилась всего на 0,6 процента. Такое слабое снижение – это признак стабильности рынка или просто затишье перед бурей? Редакция m24.ru попыталась разобраться.
Угроза затоваривания на рынке новостроек уже становится общим местом – по оценкам специалистов, предложение жилья на первичном рынке Московского региона сегодня почти в шесть раз превышает спрос. В результате цены на новые квартиры снижаются темпом 10 процентов в год.
На вторичном рынке, на первый взгляд, ситуация гораздо стабильнее. Согласно подсчетам агентства Domofond.ru, по итогам второго квартала текущего года средняя стоимость предложения вторичной недвижимости в Москве снизилась всего на 0,6 процента. Ключевой вопрос очевиден: такое слабое снижение – это признак стабильности рынка или просто затишье перед бурей?
К сожалению, второй ответ более вероятен. Главный аргумент в пользу такого вывода – тенденции первичного рынка. Понятно, что столкнувшись с выбором между покупкой новой квартиры и вторички, покупатель как правило предпочитает новостройку. Если, конечно, новая квартира не намного дороже. А поскольку цены на первичном рынке стабильно снижаются, то и разрыв между вторичкой и новостройками постоянно снижается. Мало того – застройщики зачастую оказываются более гибкими в вопросах снижения цен и предоставления всяких скидок, чем частники.
Вторая причина неизбежного снижения цен на вторичном рынке связана падением доходности инвестиции в жилую недвижимость. Поскольку цены на новые квартиры снижаются, потеряло смысл покупать квартиру с целью дальнейшей перепродажи по более высоким ценам. Сдавать в аренду тоже становится невыгодно – в этом сегменте рынка также развивается полномасштабный кризис. Поэтому приобретенные с расчетом на пассивный доход квартиры нужно как можно быстрее продавать, чтобы не наращивать убытки. По оценкам аналитиков, в московских новостройках более 20% квартир были куплены с инвестиционными целями, и теперь они вываливаются на вторичный рынок, серьёзно увеличивая предложение и подталкивая цены к снижению.
Еще один фактор – это, как ни странно, усилия властей по стимулированию рынка недвижимости. Дело в том, что главным инструментом такого стимулирования правительство считает ипотеку, а ипотека оказывается выгоднее для покупки новых квартир. Наглядный пример: Сбербанк с 10 августа снизил процентные ставки по ипотеке на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке на 2 процента. Теперь новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4-10 процентов. А на вторичном рынке ставки по ипотечным кредитам начинаются от 8,9 процентов. Разница в полтора процента при сумме кредита в несколько миллионов рублей выливается в очень солидную сумму.
В результате, по оценкам аналитиков, снижение Сбербанком ипотечных ставок может стимулировать повышение спроса на новостройки на 20 процентов, а на вторичное жилье – вдове меньше, только на 10 процентов. То есть переток покупателей со вторичного рынка на первичный еще больше ускорится.
Мало того, есть все основания ожидать дальнейшего снижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным. Банк России недвусмысленно заявляет о намерении понижать стоимость кредитов для банков пока темпы инфляции остаются на нынешних, рекордно низких уровнях. В расчете на дальнейшее удешевление ипотеки многие потенциальные покупатели сегодня предпочитают дождаться новых, еще более привлекательных ставок. Этот отложенный спрос может начать реализовываться уже осенью, после окончания сезона отпусков и сентябрьского заседания Банка России, на котором будет решаться вопрос о дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ. Можно не сомневаться, что основное внимание "новых ипотечников" будет обращено именно на первичный рынок.
Таковы общие тенденции, а теперь разберемся с деталями. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" по итогам июля увеличение средней цены квадратного метра жилья было зафиксировано в 30 районах Москвы из 86. Цены не изменилась в 2 районах. Снижение средней цены было зафиксировано в 54 районах. То есть две трети столичных районов отметились удешевлением жилья.
Здесь есть важная деталь – рублевые цены в целом по Москве в июле выросли на 0,3 процента, до 168108 рублей за квадрат. А вот цены в долларах и евро снизились на 4 процента и 5,3 процента соответственно. Таким образом, подорожание на 0,3 процента в рублях оказывается виртуальным, связанным со снижением курса национальной валюты. "Цены на дорогое жилье до сих пор выставляются в твердой валюте, благодаря чему этот сегмент в июле "виртуально" подорожал в рублях сразу на 3,3% и в итоге обеспечил небольшой рост среднерыночному рублевому индексу, —объясняют аналитики. – Из-за ослабления рубля и роста курса доллара в июле в лидерах рынка оказались округа с наибольшей долей дорого жилья – Центральный, Юго-Западный и Западный".
То, что драйвером рынка в июле стала именно дорогая недвижимость, наглядно демонстрирует ценовая динамика по типам жилья. Если рынок в среднем подрос в рублях на 0,3%, то квартиры в монолитно-кирпичных домах, большинство из которых относится к бизнес-классу, прибавили 0,9%. Цены на типовые кирпичные дома и сталинки увеличились только на 0,2%, а все панельные и старые кирпичные дома, на которые приходится львиная доля спроса, вообще ушли в минус. Такая же картина вырисовывается и при рассмотрении движения цен в разрезе комнатности – больше всего подорожали дорогие "трешки" и многокомнатные квартиры. "Рост цен на дорогое жилье в июле не отражает реального положения дел на рынке недвижимости и обусловлен исключительно колебаниями валютных курсов, - уверены специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". - Намного показательнее в этом плане ситуация в сегментах массового спроса, давно перешедших на рубль. А там цены продолжают медленно, но верно ползти вниз из-за ограниченности платежеспособного спроса и все возрастающей конкуренции с первичным рынком".
Общий вывод прост: если вы собрались продавать свою квартиру, лучше делать это прямо сейчас. Особенно если это квартира в панельном или старом кирпичном доме. У вас еще есть время на раздумье, если речь идет о дорогом жилье – "сталинки", квартиры в монолитно-кирпичных домах, жилье в престижных районах и т. д.
Неплохие перспективы сохраняются для больших квартир, с числом комнат от трех и больше – в этом сегменте наблюдается всплеск спроса. Специалисты объясняют его тем, что сейчас люди приобретают квартиры в основном для себя, с целью улучшения жилищных условий, а не для получения доходности. Еще один фактор, который следует принимать во внимание – близость к зонам пятиэтажек, подлежащих реновации. Аналитики отмечают, что около 10 процентов жителей, чьи дома пойдут под снос, хотят купить квартиру по соседству. Так что для этих районов существует серьезный отложенный спрос.
Однако в целом быть владельцем лишней квартиры в Москве становится все менее выгодным. В большинстве случаев, продав квартиру и положив деньги на депозит в банк, можно обеспечить себе больший доход, чем от сдачи жилья в аренду. А единственным, пожалуй, способом получать от недвижимости хороший доход в нынешних условиях, является посуточная сдача жилья приезжим. Особенно если сдаваемая квартира расположена вблизи туристических достопримечательностей.
