ТОП-10 мега-строек в российском туризме

Консалтинговая компания Strategy Partners и Аналитическая служба АТОР составили уникальный рейтинг самых капиталоемких инвестиционных проектов в туризме. ТОП-10 новейших мега-курортов, среди которых морские резорты, горнолыжные объекты и рекреационные комплексы на природе в совокупности потребуют 1,7-1,8 трлн рублей вложений.

География строительства новых курортов – от западных границ России (Калининградская область) до Дальнего Востока (Камчатка). 

В рейтинг попали как совсем новые объекты, которые строят «с  нуля», так и проекты расширения действующих горных и прибрежных рекреационных территорий, где сначала создаются дороги и инженерные сети, а затем появляется девелопмент отелей и сервисов.

4/5 всех вложений – в морские курорты

Около 80,5% инвестиций – более 1,36 трлн рублей, планируется направить на развитие морских курортов. Еще 11,8% (198,8 млрд рублей) – в строительство всесезонных резортов на Байкале, Камчатке и в Тверской области, 7,7% (130,2 млрд) направляется на расширение горнолыжных центров.

Категория

Количество проектов

Сумма инвестиций (нижние границы)

Доля от общего объёма

Морские курорты

5

1 362,9 млрд руб.

~80,5 %

Горные курорты

2

130,2 млрд руб.

~7,7 %

Иные (природные / всесезонные)

3

198,8 млрд руб.

~11,8 %

Самые крупные инвестиционные проекты в туризме в России

ТОП-10 мега-курортов, которые сейчас строятся и развиваются в России по состоянию на март 2026 года выглядят так: 

• 1. Курорт «Новая Анапа» (Краснодарский край, Анапа, район станицы Благовещенской)

Инвестиции: 461–560 млрд руб. (доля частных инвестиций – около 309 млрд руб.)

Что построят: новый морской курорт федерального масштаба с крупным номерным фондом и инфраструктурой круглогодичного отдыха, реализуется очередями на длинном горизонте

Статус: проектируется; практическая фаза предстроительная и планировочная, ведутся работы по мастер-плану, подготовке инвестиционных лотов; старт строительства первых объектов размещения заявлен на 2026 год

• 2. Курортный кластер «Белая дюна» (Калининградская область, побережье Балтийского моря, район Янтарного)

Инвестиции: около 416 млрд руб. Бюджетная часть на обеспечивающую инфраструктуру в диапазоне 9,9-16 млрд руб. Что построят: интегрированный приморский курорт с размещением, сервисом и общественными пространствами, старт девелопмента привязан к готовности сетей и дорог

Статус: практическая фаза инфраструктурная; подтверждено финансирование/подготовка работ по подъездным дорогам и подведению электро- и газоснабжения, далее ожидается поэтапный вход девелоперов в гостиничные очереди

• 3. Круглогодичный морской курорт «Приморск» (Приазовье) (Запорожская область, Приморск и побережье Азовского моря)

Инвестиции: 351 млрд руб; первый этап – 141 млрд руб. 

Что построят: крупный морской курорт с объектами размещения и рекреации, включая оздоровительную и спортивную составляющие

Статус: проектируется; практическая фаза преимущественно организационно-подготовительная и планировочная, с формированием этапности и параметров обеспечивающей инфраструктуры, при этом строительство основных объектов размещения в публичной фактуре чаще описывается как следующий шаг, первый этап может быть реализован до 2030 года.

• 4. Морской курорт «Золотые пески России» (Республика Крым, западное побережье, район Евпатории)

Инвестиции: 72–120+ млрд руб. (разброс связан с пересчетом капитальных затрат)

Что построят: новый круглогодичный курорт с поэтапным вводом отелей и сервисной инфраструктуры на большой территории

Статус: практическая фаза предстроительная и инфраструктурная; проект развивается через мастер-план, финмодель и подготовку подводящей инфраструктуры, запуск первой очереди заявлен на 2030 год

• 5. Развитие курорта Шерегеш (Кемеровская область, Таштагольский район, Шерегеш)

Инвестиции: более 100 млрд руб. (публичная оценка инвестора)

Что построят: увеличат номерной фонд и создадут новые объекты инфраструктуры в одном из ключевых горнолыжных центров Сибири

Статус: строится очередями; практическая фаза подтверждается реализацией конкретных объектов размещения и сервисов на действующем курорте

• 6. «Волшебный Байкал» в ОЭЗ туристско-рекреационного типа «Байкальская гавань» (Республика Бурятия, Прибайкалье)

Инвестиции: более 90 млрд руб. частных инвестиций в совокупности по пулу резидентов; будущий номерной фонд оценивается в 5 667 единиц размещения

Что построят: нескольких гостинично-курортных проектов на одной площадке; в составе упоминаются, в частности, «Грин Флоу Байкал», «АМАР», «Космос Отель Байкал», «Чудо Байкал», «Молодость. Байкал», «Международный всесезонный курорт Гора Бычья» и другие резидентские проекты, каждый со своей очередностью

Статус: предстроительная практическая фаза: подписаны инвестиционные соглашения с несколькими резидентами, идет проработка проектных решений и подготовка к инфраструктурному и строительному этапам

• 7. Парк «Три вулкана» (Камчатский край, Елизовский район)

Инвестиции: около 67 млрд руб.

Что построят: всесезонный природно-рекреационный кластер с размещением и сервисом;

Статус: практическая фаза активная: подтвержден запуск проектного финансирования и переход к реализации очередей, включая подготовку площадок и инфраструктурный контур

• 8. Каспийский прибрежный кластер (Республика Дагестан, Дербентский район)

Инвестиции: 62,9 млрд руб.

Что построят: новый морской курорт «с нуля», где первые реальные работы идут через инженерный каркас, дороги и подготовку площадок под девелопмент резидентов

Статус: практическая фаза инфраструктурно-подготовительная с переходом к активной стройке; заявлены сроки разворачивания активной фазы строительства с последующей сдачей инфраструктуры по этапам

• 9. Всесезонный курорт «Завидово», вторая очередь (Тверская область, Конаковский округ).  введен в эксплуатацию в ноябре 2025 года

Инвестиции: 41,8 млрд руб.

Что построено: расширение курорта с крупным водно-развлекательным ядром, конгрессной и гостиничной инфраструктурой, ориентированной на круглогодичную загрузку

• 10. Курорт «Архыз», инфраструктурный этап расширения (Карачаево-Черкесия, Зеленчукский район)

Инвестиции: 30,2 млрд руб. (начальная цена крупного инфраструктурного пакета работ по строительству и расширению канатных дорог, трасс и объектов инженерной защиты)

Что построят: расширят действующий горный курорт, где ключевые инвестиции сконцентрированы в капиталоемкой горной инфраструктуре, повышающей пропускную способность и емкость размещения

Статус: контрактная и закупочная стадия; работы запланированы на 2026–2030 годы

Развитие туризма уперлось в наличие дорог, коммуникаций и электричества

«Крупнейшие деньги в туристической недвижимости сегодня сосредоточены не в отдельных объектах размещения, а в проектах территориального масштаба, где стоимость формируется прежде всего инженерией, транспортом и длительным циклом ввода. В рейтинг попали либо мегакурорты на новых площадках, где требуется фактически создавать инфраструктурную основу с нуля, либо крупные кластеры на действующих направлениях, где инвестиции направлены на расширение емкости и повышение качества продукта. Рынок окончательно закрепился в модели инфраструктура плюс девелопмент: пока не построены дороги, сети, энергообеспечение, водоснабжение, очистные сооружения и базовая транспортная связность, курортная территория не превращается в ликвидный актив, а значит ранняя стадия почти всегда оказывается самой капиталоемкой», – объясняет руководитель проектов Strategy Partners Дмитрий Арестов. 

Отдельно в компании отмечают, что внимание на себя обращает так называемая резидентская модель. Например, в особых экономических зонах (ОЭЗ) несколько инвесторов одновременно подписывают соглашения, и курорт складывается из разных объектов, которые строят разные компании. 

Для рынка это плюс: если один инвестор задержится, другие продолжат работу. Значит, меньше риск, что стройка встанет. И выше шанс, что инфраструктуру и хотя бы часть гостиниц сдадут в срок.

При этом государство играет ключевую роль – оно обеспечивает дороги, сети и следит за правилами. Особенно это важно на территориях с чувствительной природой, где рост туризма упирается в экологические ограничения и сложные инженерные требования.

60% проектов пока существуют только на бумаге, в 40% случаев начали копать

С точки зрения стадий готовности проекты распределились неравномерно. На предстроительную и проектную фазу приходится пять из десяти проектов, в которых сосредоточено около 1 трлн рублей – примерно 59% от общего объема заявленных инвестиций. 

В стадии инфраструктурной подготовки и активного строительства находятся четыре проекта с совокупным бюджетом 646 млрд руб. (38%). И только один проект – вторая очередь «Завидово» – уже завершен, его доля в общем объеме инвестиций составляет 3% (42 млрд руб.). 

Таким образом, основная масса капитала пока сконцентрирована на ранних этапах, что подтверждает длинный горизонт реализации большинства мега-проектов.

Стадия

Количество проектов

Объём инвестиций (нижние границы)

Доля от общего объёма

Предстроительная и проектная

5

1 004 млрд руб.

~59 %

Инфраструктурная подготовка и активное строительство

4

646 млрд руб.

~38 %

Завершенные

1

42 млрд руб.

~3 %

Сроки строительства зависят от готовности инфраструктуры

Пять проектов имеют публично обозначенные сроки, привязанные к конкретным годам. 

«Завидово» (вторая очередь) уже введён в эксплуатацию в ноябре 2025 года. Старт строительства первых объектов «Новой Анапы» заявлен на 2026 год, а расширение «Архыза» запланировано на 2026-2030 годы. Первые очереди «Приморска» и «Золотых песков России» должны быть введены до 2030 года. Совокупный объём заявленных инвестиций в этих пяти проектах составляет 956 млрд рублей (по нижним границам). 

Остальные пять проектов: «Белая дюна», Шерегеш, «Волшебный Байкал», «Три вулкана» и Каспийский прибрежный кластер, – либо не имеют публично зафиксированных календарных ориентиров, либо напрямую зависят от готовности инфраструктуры и поэтапного входа девелоперов.

Таким образом, к 2030 году рынок получит как минимум несколько крупных вводов, но основная масса инвестиций (около 1 трлн рублей) пока находится в предстроительной стадии без жесткой привязки к датам.

Другой вопрос, что реальные сроки открытия крупных туристических объектов мало зависят от изначально заявленных. Например, из четырех проектов на 87,72 млрд руб., которые (по данным от 2024 года) должны были начать принимать гостей в 2025-2026 годах, вовремя не открылся ни один. 

«Ямань СПА Резорт» перенес полноценный запуск на лето 2026 года. «Турьев Хутор» фактически сдвинут более чем на 3 года, гостиница 4* в Абрау-Дюрсо, по всей видимости, не откроется до 2028 года, открытие пятизвездочного отеля в Дагестане тоже сдвинуто на год.

Более рискованные инвестиции могут «выстрелить» эффективнее

Среди проектов четко выделяются две модели.

Первая: федеральные морские курорты. Это самые дорогие проекты с бюджетами в сотни миллиардов рублей. Их практическая фаза длинная: сначала мастер-план, затем инженерный каркас (дороги, сети), и только потом – девелопмент. 

Скорость строительства здесь определяется не инвестором, а готовностью документов и инфраструктуры. Для инвестора это долгий горизонт, зависимость от государства и высокие риски сдвига сроков. Зато такие проекты создают рынок с нуля, а не перераспределяют существующий спрос.

Вторая – горные и природные кластеры. Бюджеты здесь чаще ниже, зато практическая стадия более осязаема. Проекты развиваются очередями, быстро появляются объекты размещения и сервиса. Спрос уже есть, задача – убрать инфраструктурные ограничения, сдерживающие рост. Инвестиции идут в то, что напрямую увеличивает посещаемость: канатные дороги, трассы, инженерную защиту. 

Такие проекты управляемее – эффект от каждой очереди измерим, а экономика подтверждается реальной загрузкой.

Г-н Арестов из Strategy Partners поясняет, что если посмотреть на риски, то прослеживается простая логика: чем больше заявленных инвестиций в проект, тем чаще он находится на ранней стадии, тем больше вопросов по срокам и по тому, сколько денег в итоге уйдёт на инфраструктуру, а сколько на сами отели.

И наоборот: чем ближе проект к уже работающему курорту, где есть туристы, тем ниже риск, что гостиницы останутся пустыми. И тем выше шанс, что его будут вводить поэтапно и в срок. Но и быстрого рывка там ждать уже не приходится – рост ограничен конкуренцией.

В итоге к 2030 году картина будет смешанной. Мегапроекты на новых территориях будут разгоняться медленно. А основные новые отели появятся там, где поток туристов уже сложился и инфраструктуру можно наращивать постепенно, без гигантских заделов на годы вперёд.

Логика развития туризма приближается к строительству промышленных объектов

«Ключевой практический итог состоит в том, что стоимость крупнейших туристических проектов сегодня в значительной степени равна стоимости снятия инфраструктурных ограничений. Самые дорогие проекты не обязательно те, где будет самый высокий средний чек в гостиницах, а те, где необходимо создать или радикально усилить инженерный и транспортный каркас территории. Это объясняет, почему рядом оказываются приморские мегапроекты и кластеры на действующих курортах: первые требуют строительства базовой инфраструктуры на новой площадке, вторые требуют наращивания емкости, без которой спрос упирается в пределы пропускной способности», – говорят в Strategy Partners.

В компании добавляют, что туризм становится инфраструктурной отраслью с логикой, близкой к промышленным и транспортным проектам: решающим фактором будет не эффектность концепции, а способность быстро и надежно обеспечить землю, сети, дороги, понятную этапность и финансирование. 

Именно это делает перечисленные проекты самыми капиталоемкими и именно это будет определять, какие из них превратятся в реальные курорты в заявленные сроки, а какие останутся в стадии планов существенно дольше ожидаемого.

Другой вопрос в том, что по какой-то причине (несогласия с таким подходом, своей технологией оценки рисков или почему-то еще) инвесторы видят свой ТОП принципиально совсем иначе. И если проект самый крупный, то это вовсе не значит, что он же и самый привлекательный. 

Следующий рейтинг – проектов, куда бизнес уже реально, а не в теории готов вкладываться, vs опубликуем в ближайшее время.

Екатерина Тропова

Фото: PressFoto.ru