Тюменские эксперты: «Ипотечные программы нуждаются в корректировке»
Банкиры, агентства недвижимости и застройщики обсудили будущее ипотечного кредитования
Снижения ипотечных ставок в России до уровня стран Европы в ближайшее время ожидать не стоит. Тем не менее, для сохранения интереса к этому виду займа со стороны потребителей, эксперты предлагают банкам подумать о возможности изменения ипотечных программ. Некоторые предложения по улучшению данного продукта были озвучены на круглом столе «Взаимодействие банков, застройщиков, агентств недвижимости и клиентов рынка недвижимости: тенденции и перспективы развития», который состоялся в Тюмени.
С каким рынком недвижимости сегодня работают эксперты?
Тюменский рынок недвижимости в первом квартале 2016 года имеет свои отличительные черты. В частности, значительный перевес интереса покупателей идет в сторону готового жилья. Горожане в меньшей степени хотят становиться участниками долевого строительства или покупать вторичку, их интересует уже сданные в эксплуатацию новостройки.
Как отметил на круглом столе Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании "Этажи", количество заключенных сделок по готовому жилью увеличилось до 60%. Правда, сейчас спрос значительно превышает предложение.
"По нашим оценкам процент поглощения сделок по готовому жилью просто огромный ", - отметил Ильдар Хусаинов.
Между тем начавшееся еще в начале 2015 года падение стоимости квадратного метра сейчас начинает замедляться. Ильдар Хусаинов отметил, что если с июля 2015 года ежемесячные темпы падения составляли 0,8-1% и доходили до рекордных 1,3%, то сейчас они остаются на уровне 0,3-0,4%. Аналогичное падение продлится всю весну.
Всего же с января 2015 года падение по всем сегментам жилья составляет около 20%. Поэтому, даже не смотря на сокращающиеся доходы населения (снижение по которым составляет менее 10%), недвижимость стала доступней на десятки процентов по сравнению с 2014 годом.
Однако, как отмечает эксперт, уже в середине года вероятен рост стоимости жилья. А это может стать хорошим показателем стабилизации рынка.
«Рынок недвижимости сам откорретировался, что не происходит, например, с автомобильным рынком. Сейчас он находится на грани нахождения точки равновесия и, по нашим оценкам, эта точка равновесия будет достигнута. Уже к концу лета, возобновление роста цен, я вижу как один из возможных вариантов развития сценария», - указал Ильдар Хусаинов.
Изменения, к которым уже готовы
Отвечая на вопрос, что именно стоит изменить для улучшения ситуации на рынке недвижимости, участники круглого стола в основном обращались именно к представителям банков. Застройщики и риэлторские агентства указывали на необходимость улучшения взаимодействия с банками, в частности, увеличение присутствия представителей банков в отделах продаж. Но самое главное, спикеры отметили важность создания новых ипотечных программ.
Застройщики – банкам
Строительные компании, участвующие в ходе обсуждения на круглом столе, соглашались в необходимости установления индивидуальной ставки по ипотеке. К примеру, представитель АИЖК по Тюменской области попросила у банков подумать о создании интересного и выгодного предложения для потребителя. «Нас интересуют предложения со стороны банков для наших объектов. Мы готовы субсидировать процентные ставки, готовы на тесное сотрудничество с банком», - указала Мария Токарева, руководитель ипотечного отдела.
Целый ряд предложений по сотрудничеству застройщиков с банками высказал Димитрий Мороз, коммерческий директор компании «Меридиан Констракшн». По его мнению, важно проводить совместные мероприятия, например, выездные экскурсии на строительные объекты или устраивать общие обучения сотрудников банков и отделов продаж застройщиков.
«Погруженность специалистов банков-партнеров в процессы застройщика по работе с клиентами очень важна, когда процесс обмена информацией происходит очень оперативно. Эти все активности приводят к тому, что работа идет быстрее, доля сделок увеличивается, а это выгодно и банкам, и застройщику. За этим, я считаю, будущее и успех совместной работы», - указал Димитрий Мороз.
Он также поделился своим успешным опытом, когда в офисах продаж его компании присутствовал удаленный кабинет Сбербанка. Таким образом, удалось сократить время отработки ипотечной заявки с трех-четырех дней до одного-двух дней. Бывали случаи, когда оформление ипотечного кредита происходило за несколько часов.
Риэлторские агентства – банкам
Свои предложения для улучшения ипотечного кредитования высказал Ильдар Хусаинов. Он отметил, что ипотечные программы активно не развиваются, как того требует рынок, поэтому назрела необходимость перехода к дифференцированной системе. По его словам, такой подход будет намного справедливее по отношению к клиенту.
Помимо этого он указал банкам о возможности снижения ипотечной ставки во время действия кредита. Это может произойти, в частности из-за изменения Центробанков ключевой ставки. Данное решение могло бы помочь кредитной организации не потерять клиента, который сегодня вправе перейти к другому банку, воспользовавшись его программой реструктуризации. Небольшой корректировки требует и схема досрочного погашения кредита, которая сейчас несет слабую денежную выгоду для потребителя.
Важно отметить, что некоторые банки, участники круглого стола, уже работают по озвученной системе. Так, как указал Рафаэль Булатов, начальник отдела продаж розничных продуктов тюменского филиала "Газпромбанка", отметил, что их банк предоставляет клиентам возможность дифференцированных платежей.
"По поводу преференций. У нас есть соглашение с компанией "Этажи", когда клиент обращается за ипотекой, ставка на 0,5% становится ниже. Мы работаем с застройщиками, у нас много предложений и в дальнейшем готовы рассматривать и обсуждать все варианты сотрудничества. Единственное - должны быть правильными экономические подходы, для банка, для застройщика, которые также не хочет терять свою прибыль", - указывает Рафаэль Булатов.
Идею дифференцированного подхода поддержала и Оксана Шигаева, руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости "Юнидом". Она отметила, что сегодня есть разные категории заемщиков, которые вполне могут ожидать от банков хороших ставок.
"Есть у нас такие клиенты, которых мы называем "шоколадными", которые имеют официальный доход, не имеют задолженностей и просрочки - должна у них быть хорошая ставка, но она стандартная. В тоже время есть и такие, которые готовы взять займ под любой процент, но банки им отказывает, так как в прошлом у них были проблемы с выплатами", - указала Оксана Шигаева.
Она также предложила банкам разработать программу по дифференциации платежей в зависимости от характеристики надежности клиента.
Помимо этого Оксана Шигаева указала на важность присутствия представителей банков в риэлторских агентствах. Так, по ее мнению, можно разгрузить ипотечных брокеров, а саму сделку оформлять значительно быстрее.
Ипотечные брокеры – банкам
Ипотечные брокеры ждут от компаний и банкиров льготных программ, в которых не будет рисков для всех сторон, участвующих в покупке и с очевидной выгодой для всех. Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного отдела федеральной риэлторской компании «Этажи», отметила, что застройщикам стоит учитывать то, что сегодняшний покупатель просчитывает полную стоимость кредита, включая все скидки и не готов участвовать в акциях, где скидка заложена либо в стоимость ипотеки, либо в цену самой недвижимости.
«Можно рассмотреть следующие вариант программы - когда на строящийся объект клиент получает не всю сумму, необходимую на покупку квартиры, а оплачивает покупку при помощи кредитной линии. Возьмем к примеру квартиру стоимостью 2 млн рублей, где первоначальный взнос по ипотеке - 20%, то есть 400 тыс. рублей. От банка клиент получает вначале первый транш в 600 000 рублей, с которых он платит первый месяц платеж чуть более 7000 рублей. Дальше на протяжении полугода, транши банка будут составлять по 200 000 рублей, при этом ежемесячные платежи для человека увеличатся за 6 месяцев до 17 618 рублей, такую сумму человек будет платить сразу, в случае если возьмет сейчас ипотеку под 12%. В программе с кредитной линией, человек экономит более 40 000 рублей, плюс ежемесячный платеж увеличивается постепенно, что позволяет привыкнуть к тому, что нужно вносить ежемесячные платежи. Застройщик получает все те же деньги, только за полгода, как было бы в случае, если бы он продал квартиру по программе рассрочки. В итоге выгода для всех», - предложила Татьяна Решетникова.
Банки – застройщикам и агентствам недвижимости
Представители банковского сектора согласились с предложениями участников круглого стола. Однако отметили, что присутствие сотрудников банков в отделах продаж застройщиков и в агентствах недвижимости связано не только с желаниями всех участников рынка недвижимости. Так Дарья Медведева, Управляющий директор по ипотеке РОО "Тюменский" ВТБ 24 отметила, что в существующей экономической ситуации вовлечение в работу дополнительных сотрудников банков увеличит нагрузку на сами банки, причем экономическая отдача может быть весьма условной:
- В ряде крупных агентств недвижимости у нас работали и продолжают работать представители ВТБ24, - сообщила Дарья Медведева, - но речь идет от тех компаниях, где большой поток клиентов, и присутствие нашего сотрудника экономически оправдано. Учитывая потребности и других партнеров, в текущем году Банк реализовал возможность установления «Личного кабинета Партнера» для оперативной подачи и рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Важной особенностью подобной дистанционной работы является возможность получения скидки к % ставке – 0,2%, включая программу льготной ипотеки (Ипотека с государственной поддержкой).
Кроме того, Дарья Медведева отметила, что в условиях текущей экономической ситуации ряд предприятий оптимизировали производство и персонал, банки здесь – не исключение. Поэтому говорить об увеличении сотрудников банков, работающих в отделах продаж застройщиков и агентств недвижимости в массовом режиме пока преждевременно. Можно активно использовать новую возможность от ВТБ24 – «Личный кабинет Партнера».
В целом, главные игроки рынка недвижимости едины в одном мнении – сегодня необходима совместная работа для того, чтобы ипотечные займы оставались привлекательными и удобными для потребителей. Но в то же время, чтобы это было выгодно всем сторонам.
Итог мероприятию подвела Дарья Медведева:
–Мы не один раз проводили подобные мероприятия и помним начало 2015 года, наши сдержанные ожидания предстоящего года: каким он будет, как он пройдет. Но, честно говоря, прошел он неплохо, ожидали на самом деле, что будет хуже. Поэтому, говоря о перспективах, убеждена, что текущий 2016 год, мы проживем гораздо лучше, чем 2015 год. Паническое настроение населения спадает, и мы не ощущаем снижения спроса, если судить по нашему банку. Точно знаем, что год будет позитивным, убеждены, что по многим показателям покажем увеличение и совместными усилиями поднимем сферу недвижимости нашего региона.
Генеральным партнером круглого стола выступил РОО "Тюменский" ВТБ 24 ПАО.
Автор текста Марина Боровкова