Объем сделок на складском рынке в России превысил 6 миллионов «квадратов»
По итогам 2023 года совокупный объем купленных и арендованных складских площадей по всей России составил 6,1 млн кв. метров, что является максимальным значением за всю историю складского рынка и в 2,5 раза превышает показатель прошлого года. Об этом «Стройгазете» сообщили в компании IBC Real Estate.
Лидерами в структуре спроса являются онлайн-операторы (42%), однако повышенную активность проявляли все категории арендаторов: многоканальный ретейл, дистрибуция, логистика и другие. 47% сделок составили сделки со складами формата BTS, из них 9% – BTS на продажу. В 2023 году доля BTS-проектов в общем объеме сделок была максимальной за весь период наблюдений. Средний размер реализуемого BTS склада достиг 20 тыс. кв. метров, ранее этот показатель не превышал 18 тыс. кв. метров.
Рекорд спроса зафиксирован практически во всех регионах страны. В развивающихся логистических хабах, где объем качественного существующего предложения составляет менее 1 млн. кв. метров, например, Воронеже, Нижнем Новгороде, Челябинске, Владивостоке, Волгограде и других спрос превысил значение прошлого года в четыре раза, перешагнув отметку в 1 млн. кв. метров.
Объем нового строительства также вырос в 1,5 раза, составив 723 тыс. кв. метров (+46% к 2022 году). Более 500 тыс. кв. метров складских объектов было реализовано в крупных административных центрах, находящихся в зоне влияния новых транспортных коридоров: Омске, Оренбурге, Тюмени, Саратове и Уфе. BTS-объекты остаются наиболее востребованными объектами среди онлайн-операторов и многоканального ритейла, которые заключили 90% сделок.
В таких ключевых логистических хабах, как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Казань, Краснодар и Ростов-на-Дону, где объем качественного существующего предложения составляет более 1 млн. кв. метров, спрос в отличие от других регионов не смог превзойти исторический максимум 2021 года. Совокупно сумма купленных и арендованных площадей в 2023 году в крупных хабах составила 510 тыс. кв. метров. Преимущественно спрос был ограничен нехваткой предложения, которое почти во всех регионах оставалось на уровне менее 1%. На фоне отсутствия свободных спекулятивных площадей и роста стоимости строительства новых объектов ставки аренды показали стремительный рост, например, в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону прирост арендной ставки составил 60%. Средневзвешенная ставка аренды на существующие склады находится в диапазоне 8500 – 8700 рублей за кв. метров в год без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей. Наибольший объем сделок закрыт в Екатеринбурге, в котором было реализовано 193 тыс. кв. метров складских помещений.
Пиковый объем спроса на складские помещения отмечен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: показатель составил 1 млн кв. метров, что более чем в два раза превышает значение предыдущего года. На фоне повышенного спроса и не успевающего за ним прироста предложения зафиксировано снижение вакантности до 0,9%. За прошедший год средняя ставка аренды увеличилась на 46,5% и находится на уровне 8500 тыс. рублей за кв. метр в год, на строящиеся объекты – 8600 рублей за кв. метр в год без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей.
«В 2024 году на всех региональных рынках мы будем наблюдать повышенные объемы ввода объектов. Объем спроса при этом существенно превышает объемы строительства спекулятивных проектов. Поэтому дефицит площадей будет сохраняться, что особенно остро скажется на ставках аренды в первом полугодии 2024 года. Растущая стоимость строительства и высокая ключевая ставка ЦБ сказывается на объемах спекулятивного строительства, тормозит новые сделки формата BTS в аренду, практически останавливает инвестиционные покупки. Как правило, региональные рынки более консервативны, поэтому в развивающихся и ключевых хабах также прогнозируется замедление темпов строительства, снижения количества сделок в 2024 году», – комментирует руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что аренда складов в России подорожала на 40%.