Рынок кредитного жилья Северной столицы сжимается. В Петербурге просрочки по ипотечным платежам. Как подсчитали аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант», основываясь на данных Центробанка, за девять месяцев 2024 года количество заемщиков, которые не вносили платежи в течение 90 дней, выросло на 35%. Если проанализировать ситуацию за 12 месяцев, то оказывается, что рост числа неплательщиков составил 44%, общий объем просрочек по ипотеке на начало ноября в Северной столице достиг 597 млн рублей. В Ленобласти число неплатежей выросло еще серьезнее — на 51% и 91% соответственно. При этом в 2023 году в Петербурге рост просрочек составлял всего 18%, а в области — 30%. По мнению гендиректора «Долгового консультанта» Дениса Аксенова, основная причина роста проблемного портфеля — кредиты, которые оформлялись в период ажиотажа в преддверии отмены ипотеки с господдержкой «для всех», который разворачивался на фоне роста ставок. Однако пока доля просрочки находится на низком уровне — сложности испытывают отдельные заемщики. Петербург расположился на четвертом месте в списке регионов, лидирующих по этому показателю, Ленинградская область — на восьмом. «Стоит отметить, что именно проблемы первичной ипотеки создают некачественный фундамент для ипотеки на вторичном рынке: по окончании строительства она переходит в разряд вторичного рынка, на котором кредиторы начинают активные процессы взыскания», — поясняет эксперт. По данным портала «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга», за 10 месяцев 2024 года в Северной столице было сдано в эксплуатацию более 2,2 млн кв. м жилья (вместе с объектами индивидуального жилищного строительства) — на 20,8% меньше, чем за тот же период 2023-го, в Ленобласти — (2,78 3,58 млн кв. м (+1,8% к прошлому году). За десять месяцев текущего года в городе застройщикам было выдано разрешений на строительство 1,7 млн кв. м жилья, в области — на 1,9 млн кв. м. «Спрос перемещается в область, однако не столь быстро, как можно было бы ожидать, — отметил „РосБалту“ эксперт по недвижимости Виктор Галкин. В текущем году на Ленобласть пришлось 25% от всех заключенных ДДУ, в 2023-м этот показатель равнялся 20%». Между тем, как следует из совместного опроса «Дом.рф» и ВЦИОМ, на который ссылается РБК, всего 18% россиян оценивают текущие условия для покупки жилья как хорошие (в начале года их число составляло 30-31%). Казалось бы, в такой ситуации цены на квартиры должны начать снижаться, но петербургский рынок жилья продолжает демонстрировать парадоксальные тенденции. Исследование «Яндекс. Недвижимости» показало, что в условиях снижения спроса медианная стоимость квадратного метра жилья в сегменте новостроек Северной столицы за ноябрь выросла на 1,8%, достигнув 246 тыс. рублей за «квадрат». «Безусловно, ситуация в разных районах города имеет свое развитие. Цены растут в основном в центральных районах — это обусловлено небольшим предложением, а, например, в Кировском районе, где на рынок вывели значительное число лотов в апартаментах, снижение средней цены заметно», — указывает Виктор Галкин. Самое дорогое жилье в городе сегодня предлагается в Центральном районе и на Петроградке, где цена метра перевалила за 500 тыс. рублей. За ними идут исторические кварталы Приморского и Василеостровского районов. Из районов массовой застройки дороже всего (около 300 тыс. рублей) оцениваются «квадраты» в Невском и Красногвардейском районах, а также в домах на территории намыва Васильевского острова. В области недвижимость можно приобрести в среднем на 40-45% дешевле, чем в городских «спальниках». При этом отрыв этого жилья от квартир с петербургской пропиской вырос: разница в цене лотов на петербургских окраинах и в Ленобласти увеличилась с 19% до 25%, а по пригородами, имеющим городское подчинение — с 13% до 19%. Впрочем, областное жилье также дорожает. За ноябрь, лишь в Гатчинском районе было зафиксировано незначительно снижение цены предложения — на 1,3%. Однако с начала года новостройки здесь подросли в цене на 6,4%. Годовой рост во Всеволожском районе составил 5,6%, в Ломоносовском — 8,8%, в Тосненском — 3,8%. Между тем, как сообщили в пресс-службе Объединенного кредитного бюро в октябре (данных за ноябрь пока нет) в Петербурге банки выдали 2930 ипотечных займов — на 23% меньше, чем месяцем ранее. Средняя сумма кредита снизилась на 8% — до 5,24 млн рублей. Выплатить их петербуржцы должны в среднем почти за 22 года. В Ленобласти падение выдачи составило те же 23%, однако средний размер займа снизился существеннее — на 10%, составив 4,17 млн рублей, выплачивать которые придется 20,5 лет. В ситуации, когда ставки зашкаливают, основным драйвером на рынке ипотечного жилья пока остается «Семейная ипотека». Она выдается под 6% годовых при условии, что заемщик укладывается в лимит в 12 млн (он действует для Петербурга и Ленобласти, также, как и для Москвы с Подмосковьем). Однако и на рыночную ипотеку найдутся свои покупатели, полагают эксперты. «В 2025 году рынок ипотеки не „дотянет“ даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и, в основном, на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий „семейной“ и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками», — высказывает мнение заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков. По оценке ВТБ, в 2025-м доля «семейной» ипотеки составит до 50-55% от общего объема выдач, а рыночной — около 40%. Примечательно, что банки уже начали предлагать заемщикам программы, предполагающие снижение процентной ставки по рыночной ипотеке в случае изменения ставки Центробанка. Такие опции, в частности, включили в свои линейки продуктов Сбер и «Альфа-Банк». Говорить о расширении мер приобретения жилья с господдержкой власти пока отказываются. «Давайте дождемся изменения ключевой ставки и изменения инфляции. И от того, в каком состоянии отрасль жилищного строительства к ней подойдет, от этого будут зависеть те меры поддержки и те возможные условия изменений тех или иных программ, которые сегодня работают на территории нашей страны», — заявил на днях замглавы Минстроя Никита Стасишин. Елена Дудина
