Цены на жилье в Томске к сентябрю могут достичь исторического максимума
Стоимость квартир в Томске к сентябрю 2018 года может вернуться к исторически максимальным показателям, достигнутым в «пиковом» 2008 году, считают томские эксперты в сфере недвижимости и жилищного кредитования.
Ситуацию на рынке недвижимости эксперты обсудили в рамках «круглого стола», который ежеквартально организует Томская домостроительная компания (ТДСК). Известный томский аналитик, директор бюро оценки и агентства недвижимости «ТОККО», доктор экономических наук Дмитрий Хлопцов, представил развернутый анализ ситуации на рынке жилья в целом.
«По итогам всего прошлого 2017 года у нас средняя стоимость квадратного метра достигла 53599 рублей. Это те сделки, которые, прежде всего, идут на первичном рынке, а сделок на первичном рынке довольно много. И это оказалось всего лишь на 2% меньше той максимальной суммы стоимости жилья, которая была достигнута в сентябре 2008 года. Я думаю, что спустя 10 лет, в 2018 году, мы достигнем того потолка, который был в 2008 году», — сказал Дмитрий Хлопцов.
Как стало известно НИА Томск, позитивное влияние на рынок недвижимости оказало снижение процентных ставок по ипотеке, а также появление социальной и транспортной инфраструктуры. В новых районах Томска открываются школы и детские сады, новые дороги появляются там, где их никогда не было. На прошлых встречах эксперт отмечал, что Томску остро не хватает именно социальной инфраструктуры. Теперь он констатировал, что «задел есть серьезный, и этот задел пополняется». Он подчеркнул, что проблемы решаются благодаря наличию в Томске таких крупных строительных компаний как ТДСК.
«Этот большой плюс от того, что у нас есть такие крупные компании, которые могут себе позволить за свой счет либо за счет кредитных ресурсов вот так осваивать новые микрорайоны. Были бы маленькие строительные компании – наверное, они бы не потянули этого. И отчасти город это спасает, по сравнению с другими городами», — отметил Дмитрий Хлопцов.
По его мнению, в 2018 году колебания цены квадратного метра жилья будут небольшими.
«Прошлый год показал, что сначала идет небольшой спад, потом опять подъем. Где-то уровни инфляции колеблются, спрос с предложением. Но я думаю, что к сентябрю 2018 года мы уже чуть-чуть превысим тот самый потолок десятилетней давности. И стоимость за квадратный метр превысит 54,5 тыс рублей», — сказал Хлопцов.
Директор агентства недвижимости Вадим Алатарцев, в свою очередь, отметил уменьшение количества хороших вариантов на вторичном рынке жилья. Решив купить однокомнатную хрущевку в центре Томска, он не нашел оптимальный вариант по соотношению цены и качества.
«Я лично каждую неделю езжу по однокомнатным хрущевкам в центре города. Я начал с 1 млн 550 тысяч, а сейчас за 1 млн 750 тыс ничего не могу найти. Вопрос, конечно, к росту цен», — сказал Вадим Алатарцев.
По его словам, снижение ипотечных ставок ведет к тому, что люди могут себе позволить больший объем самого кредита. Но при этом стоимость самой недвижимости растет.
«Может быть, в больших базах данных, где очень много фейковых и ненастоящих данных, ничего не происходит. Но как только ты начинаешь сортировать данные и отфильтровывать то, что действительно продается, то любой риэлтор скажет, что первый предвестник роста цен – это исчезновение хороших вариантов. Я имею в виду не дешевых и не квартир с шикарной отделкой, а просто обычных квартир, которые адекватны по цене, с адекватной отделкой. Вот их не стало. Мы предполагаем, что, хотели бы мы или нет, но уровень цен возрастет. Но при условии, что покупательная способность людей не будет падать, а будет расти. Вопрос в том, что сейчас в каких балансах находится. Будет расти покупательная способность – значит, этот рост цен визуализируется. Мы это уже третий или четвертый раз за последние 30 лет проходим», – пояснил Вадим Алатарцев.
Дмитрий Хлопцов представил экспертам краткий анализ сделок купли-продажи жилья в Томске. В 2017 году 51% всех сделок пришлось на Октябрьский район Томска.
«Октябрьский район дал больше половины всех сделок в городе. Понятно, что на первичном рынке это новый микрорайон, а на вторичном — одно из самых дешевых жилье», — сказал эксперт.
Он подтвердил, что Кировский район по-прежнему остается наиболее престижным для покупки жилья в городе. В январе 2018 года проводилось исследование рынка Томска, на котором одновременно присутствует порядка шести тысяч квартир. Из них в Кировском районе было представлено на продажу одна тысяча квартир, в Советском районе 1,6 тысячи, в Октябрьском районе почти две тысячи и в Ленинском – 1,4 тысячи квартир.
«Есть квартиры и за 10 тысяч рублей за квадратный метр – это деревяшки, страшные, убогие и так далее. Но в Советском районе как самая минимальная цена 10 тысяч рублей за квадратный метр, так и самая максимальная – 105 тысяч рублей за квадрат. Есть и такие цены. При средних ценах в Советском районе 55-56 тысяч, это включая всё — и вторичку, и первичку», — отметил Дмитрий Хлопцов.
Самыми дорогими остаются квартиры меньшей площади. По итогам 2017 года средняя стоимость «однушки» составила 59470 рублей за квадратный метр, «двушки» – 51137 рублей. Стоимость квадратного метра в «трёшке» снизилась до 45700 рублей.
«Со второй половины прошлого года покупателями была замечена очень интересная при ипотеке динамика, когда компании стараются дозировано выпускать на рынок свое жилье. То есть очень специфический применяют сегмент маркетинга. Когда у них есть, например, 30 квартир, но они выставляют на продажу пять квартир. Официально заморозив продажи, чтобы не допустить снижения цен. И эта ситуация, наверное, отчасти помогает: снижение объемов производства, ввода в эксплуатацию и этот дозированный выпуск на рынок готового жилья. И когда люди приобретают что-то, выбор у них не настолько богат именно из-за дозированности жилья», — сказал Дмитрий Хлопцов.
Он подчеркнул, что Томская домостроительная компания не использует подобные приёмы: ТДСК выставляет на рынок все жилье сразу.
«Другие компании стараются этим привлечь дополнительный интерес и сохранить свою стоимость, — сообщил эксперт. — Если вы посмотрите, сколько там построено жилья, и сколько реально продается, цифры удивительные – а где же остальные квартиры? Кто-то их уже купил? Или где они, куда они делись?»
Директор агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова подтвердила, что самые дорогие сделки совершаются с недвижимостью в Кировском и центральных районах города.
«Люди покупают эти квартиры, и не просто покупают – они их ждут, они за ними охотятся. Ждут их месяцами, годами. И когда они появляются, они быстро продаются. Это те самые районы, где сложилась инфраструктура, в которых якобы негде строить», — отметила Наталия Быкова.
По ее словам, эпоха дефицита прошла, сегодня людям нравится вдумчиво выбирать из многих вариантов.
«Попробуйте сейчас найдите 75-ю серию в Кировском районе! Шансы стремятся к нулю. Все, что появляется, сразу разбирается. Приличные хрущевки уходят точно так же. Новостройку в Кировском районе вы не найдете по другой причине — никто не строит.
Несмотря на это все вторичный рынок в Томске сейчас очень активен. Количество сделок, которые мы регистрируем в январе, феврале и марте, практически в два раза больше, чем то, что мы видели в эти же месяцы в прошлом году. И есть ощущение, что это точно скоро закончится, потому, что на вторичном рынке нечего будет продавать. Цены сейчас подойдут к тем самым, в голове осевшим как максимально высокие цены 2008 года. Это психологический потолок. Люди в него упрутся, и он точно затормозит рынок на какое-то время. Надо быть готовыми к тому, что произойдет некоторая остановка продаж на вторичном рынке», — считает директор «Лагуны».
Она констатировала, что большое количество сделок с недвижимостью по не совсем понятной причине в Томске сегодня совершается через наличный расчет. Это происходит, в том числе, при купле-продаже дорогих квартир, со стоимостью квадратного метра от 60 до 99 тыс рублей.
С таким наблюдением согласен и заместитель управляющего Томским отделением «Сбербанка» Виталий Щуренков.
«Подавляющее большинство сделок с недвижимостью ушло в кэш. Мы это видим, но по нашим трендам несколько другая история. Мы в два раза увеличились и по количеству выданных кредитов в первом квартале, и более чем в два раза по сумме. Мы фактически за первый квартал выдали 2 миллиарда рублей ипотечных кредитов, и это пока абсолютный рекорд за историю томского Сбербанка. Это в 2,3 раза выше, чем мы выдавали за первый квартал прошлого года», — отметил Виталий Щуренков.
Текущее состояние рынка недвижимости в Томске Вадим Алатарцев оценил как близкое к идеальному для всех его участников.
«Сейчас на самом деле самая идеальная ситуация на рынке недвижимости: ни падений резких, ни взлетов, — сказал Вадим Алатарцев. — Мне кажется, сейчас именно тот момент, когда люди только-только начали успокаиваться. Есть спокойная жизнь, спокойная работа. Да, уровень понизился, но мы к нему привыкли и для нас сейчас то, как мы живем, это обычный, нормальный уровень жизни, когда ты можешь решать и планировать долгосрочные цели своей жизни. Я всех поздравляю со спокойной ситуацией на рынке недвижимости. Это самое лучшее, что сейчас есть».