Юг: девелопмент важных деталей и масштабного бизнес-планирования
Застройщики, выходящие на рынки южных регионов, сталкиваются с нехваткой кадров и незнанием законодательства, с необходимостью предельно точно оценивать сейсмоопасность и детально прорабатывать бизнес-план. Но покупательский интерес к их проектам оправдывает все риски
Жилой микрорайон бизнес-класса Green Apple — проект комплексного развития территорий, расположенный во входящем в состав Краснодарской агломерации поселке городского типа Яблоновский; новый санаторно-курортный комплекс, который к 2026 году планируется построить на территории бывшей дачи Л. И. Брежнева в станице Бекешевская Предгорного округа Ставропольского края; жилой квартал «Сок» в центре курортной Евпатории; ЖК «Гранатовый», который возводится на берегу Каспийского моря в рамках федеральной программы КРТ древнейшего в России города Дербент (микрорайон Южный)... Это лишь некоторые примеры проектов застройщиков, решивших сделать ставку на российский юг и выбравших для этого не Сочи с окрестностями.
Пока федеральные, столичные и вообще «не местные» девелоперы обозначили свое присутствие не во всех субъектах РФ, которые портал «Единый ресурс застройщиков» в проведенном по просьбе «Бизнес FM» исследовании «Север-юг: сравнительный портрет девелоперского рынка» относит к макрорегиону Юг. Но во многих уже есть хотя бы один, а то и не один «варяг». Чего им, простите, дома не сиделось? Что потянуло к далеким берегам, почему интерес сосредоточился на том или ином регионе и какие задачи они ставили перед собой, выходя на ранее незнакомый рынок?
Иногда ответ очевиден и понятен на все сто: скажем, как признается генеральный директор петербургской компании EFFECT development Магомед Магомедбеков, в случае с дебютным дербентским проектом выбор региона был обусловлен его корнями. Он сам родом из Дагестана и сегодня стремится привнести в родную республику те технологии и принципы современного девелопмента, которые уже активно и успешно применяются в крупных городах.
Проект Green Apple реализуется в тесном сотрудничестве с правительством Республики Адыгея — этот важный момент генеральный директор ГК «БЭЛ девелопмент» Елена Комиссарова подчеркивает особо.
Елена Комиссарова генеральный директор ГК «БЭЛ девелопмент» «Для нас как для девелопера проект КРТ станет первым, но для группы компаний, в которую входит «БЭЛ девелопмент», такие проекты не редкость. Данная локация в портфеле наших объектов находится уже давно. Долгие годы на территории бывшего консервного завода располагались различные бизнесы, а цеха сдавались в аренду, и изначально мы планировали открыть на этом месте бизнес-кластер. Но по согласованию с региональным правительством решили реализовать масштабный проект КРТ, который выведет регион на новый уровень. Проект получил одобрение и был утвержден лично главой республики Муратом Кумпиловым. Участие местных властей для нас является большим подспорьем в решении многих вопросов. Кстати, на территории нового микрорайона будет располагаться собственный МФЦ и представительство Торгово-промышленной палаты Республики Адыгея. И стоит отметить, что мы же строим жилой микрорайон, а Республика Адыгея вошла в 35 регионов РФ, где семейная ипотека доступна не только для семей с детьми до шести лет и детьми с инвалидностью, но и для семей, имеющих двух несовершеннолетних детей (старше шести лет)».
По словам управляющего партнера компании «Прайм Лайф» Дениса Коноваленко, и проект в станице Бекешевская — часть подписанного в прошлом году соглашения с правительством Ставропольского края о создании новых условий для развития санаторно-курортной и туристических отраслей.
Денис Коноваленко управляющий партнер компании «Прайм Лайф» «Новая точка притяжения станет частью истории и поможет восстановить наследие этого уникального места, что позволит привлекать местных жителей и будет способствовать развитию внутреннего туризма. Сейчас в данной локации идут работы по реконструкции объекта, совместно с квалифицированными гидрогеологами ведется исследование местности с целью поиска новых термальных источников и природной минерализованной питьевой воды. Для нас важными факторами в данном направлении деятельности является участие в развитии туристической отрасли, а также масштабировании и совершенствовании инфраструктурной составляющей».
А вот жилой квартал «Сок» в Евпатории — результат серьезного и всестороннего бизнес-планирования. «В 2022 году к нам обратился ижевский застройщик NNG с запросом на выход в новые регионы. Критерии выбора локации были простые. Первый — высокая ликвидность недвижимости в регионе: под него подходят Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники и, конечно, курортные регионы (Крым, Сочи, Анапа). Второй — низкая конкуренция с точки зрения качества предлагаемого продукта и медиавеса (в отличие от Москвы и крупных городов-миллионников, где, чтобы быть заметным, нужно тратить гигантские бюджеты на рекламу). На этом этапе в рассмотрении остались Крым и Анапа. У NNG очень высокое качество проектирования и стройки, но конкурировать с московскими тяжеловесами на их же поле нерационально. Третий критерий — большой потенциал роста цены и спроса: здесь мы сузили наш фокус в Крыму до Евпатории и Алушты, поскольку на 2022 год это были самые недооцененные города полуострова», — вспоминает учредитель fee-девелоперской компании MOST Алеся Полещук.
Однако местный рынок встретил «чужаков» целым рядом проблем. Впрочем, проблемы эти, наверное, свойственны всем южным регионам, думает учредитель и гендиректор компании NNG Сергей Кобяков.
Сергей Кобяков учредитель и гендиректор компании NNG «Прежде всего это дефицит кадров и низкий уровень квалификации. Следующая проблема — очень, просто очень большое разнообразие, специфика городов внутри региона: здесь нужно понимать, что Крым крайне разношерстный: то, что работает в Ялте, не будет работать в Евпатории, и наоборот. Хотя, если говорить о специфике проектирования, Евпатория оказалась гораздо более комфортной для запуска проекта, чем Ялта или Симферополь, за счет малой представленности в конкурентном поле качественно проработанных с точки зрения концепции проектов».
«При выходе в регион мы столкнулись с острым дефицитом качественных строительных материалов, сложностью логистических процессов и отсутствием профессиональных кадров. Инфраструктуру пришлось буквально выстраивать вокруг себя», — продолжает рассказ Магомед Магомедбеков.
Магомед Магомедбеков генеральный директор компании EFFECT development «В 2023 году силами компании был возведен быстромонтируемый бетонный завод производительностью до 75 кубов в час, собственная лаборатория, которая позволяет проводить испытания бетона и инертных материалов непосредственно на заводе и на объекте строительства, а также собственный автопарк. Все это позволяет на 100% обеспечить наши объекты качественным бетоном. Профессиональные кадры собирали и продолжаем собирать со всех уголков России, ближнего и дальнего зарубежья. Более 300 новых рабочих мест создано EFFECT development в Дагестане в ходе реализации жилого квартала «Гранатовый». Так, в структуре застройщика в Дагестане 113 человек работают в офисе (среди них служба главного инженера, служба заказчика, проектный и технический отделы), 150 человек — на площадке строительства жилого квартала «Гранатовый», и еще 44 трудятся на бетонном заводе и в механизации, которые обеспечивают возведение ЖК. Отмечу также, что наша работа в регионе — это еще и тесное взаимодействие с органами местной власти в части развития локации, формирования концепции развития территории, в том числе ее туристической, рекреационной и транспортной инфраструктуры. В частности, компания вносит вклад в народное строительство Духовно-просветительского центра имени Пророка Исы в Махачкале. Такой подход привел к партнерству власти и бизнеса».
Что же теперь компании, уже ставшие «игроками Юга», могут посоветовать своим последователям, каким опытом поделиться, какую бизнес-соломку подстелить? «Спрос на жилые комплексы в южных регионах остается высоким: покупатели стремятся к повышению уровня жизни и готовы вкладывать средства в современные качественные проекты, приобретая недвижимость для себя и своей семьи. Конкретно Краснодар, по данным аналитиков, входит в топ-10 самых быстрорастущих по численности населения городов, он интересен для переезда. Поэтому мы как девелоперская компания считаем данный регион очень привлекательным для развития и строительства объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости. Последователям можно пожелать не бояться проектов КРТ: они интересны для застройщика, рассчитаны на годы работы, открывают перед инвесторами большие перспективы для развития жилой, коммерческой и общественно-деловой среды», — считает Елена Комиссарова.
Может быть, для Москвы, Петербурга, Казани etc это прозвучит странно, но рекомендация, которую дает Магомед Магомедбеков и которая более чем актуальна для ряда южных рынков, — предоставлять клиентам возможность совершить покупку полностью по законной схеме. «При выходе в регион в 2022 году мы заметили, что большая часть рынка недвижимости Дагестана находилась в «серой» зоне, основная масса девелоперов не работали по 214-ФЗ; практически никто не знал, что такое эскроу, как покупатель защищен при такой схеме покупки, как выстраиваются процессы, — нам пришлось быть, так сказать, флагманом просвещения в этой сфере для наших клиентов. Мы реализуем объекты по 214-ФЗ, с эскроу, в партнерстве с ведущим банком страны, и те девелоперы, которые запустили проекты в регионе после нас, уже пошли по отработанному и налаженному пути», — говорит эксперт и советует последователям EFFECT development «стараться в каждом новом проекте не только «выжимать тэпы», но и создавать что-то хорошее и полезное для будущих жильцов и локации, в которую вы приходите».
Как отмечает Алеся Полещук, «перед нашей компанией стояла задача сделать качественный жилой проект комфорт-класса, который сформирует положительный имидж застройщика в новом для него регионе. Сейчас «Сок» находится в фазе запуска, и впереди большой путь по реализации проекта и, собственно, фиксации себя как устойчивого игрока на рынке Крыма».
Алеся Полещук учредитель fee-девелоперской компании MOST Development «Пройдя с NNG путь в два года, хотелось бы посоветовать другим застройщикам следовать нашему примеру и внимательно подходить к выходу на новые рынки. То, насколько хорошо вы подготовитесь на стадии выбора локации и создания продукта, во многом определит ваш успех. Например, стоит помнить, что главная особенность при проектировании объектов в Крыму заключается в корректной оценке сейсмоопасности локации и рельефа. Строительство объектов в горной местности ведет к большим расходам на земляные работы и возведению подпорных стен, а в самом проекте приходится закладывать больше ядер жесткости. Это тоже значительно увеличивает трудоемкость и стоимость проектирования и собственно строительства. Но все эти особенности присущи Южному берегу Крыма (где мы готовим к запуску еще один проект), в Евпатории рельеф равнинный, и за счет этого проектировать значительно проще».
В целом же важно не бояться и выходить на новые (в том числе южные) рынки. Конечно, если ты действительно уверен в своем продукте и делаешь это в компании профессионалов с любовью к своему делу, ставит эмоциональную точку Сергей Кобяков. Тем более что, согласно результатам уже упоминавшегося исследования ЕРЗ.РФ, южные квартиры продаются быстрее северных.