Внимание – долгострой: кто и как достраивает проблемные объекты
Дома-долгострои – это головная боль российского рынка недвижимости, и прежде всего городов-миллионников. Так, в Санкт-Петербурге по итогам 2015 года в «чёрном списке» долгостроев остаётся несколько десятков объектов, а в реестре обманутых дольщиков числятся более 1300 человек. Поскольку городские власти не в состоянии решить эту проблему, часть таких объектов достраивают девелоперы – правопреемники бывших застройщиков. Причем берутся за это сложное дело не только петербургские, но и столичные компании.
Три долгостроя-антирекордсмена
Московский застройщик Glorax Development приступает к достройке в Санкт-Петербурге трёх проектов, начатых ещё 15 лет (!) назад. Речь идет о неудавшихся новостройках, за которые поочередно брались компании «Чесма-инвест» и «ПСМ-Классик»: объект на Костромском проспекте, д. 44 («Шерлок Хаус»), жилой дом на Гражданском проспекте, д. 107 и комплекс на Будапештской улице, д. 4.
Первым в очереди на сдачу стал ЖК «Шерлок Хаус». Glorax Development начал работы на строительной площадке с конца октября 2015 года и обещает завершить строительство во II квартале 2017 года.
— Прежде чем заняться данным объектом, мы проанализировали проект и пришли к выводу, что здесь нужны другая концепция и квартирография. Нарезка квартир в доме была очень крупной, как следствие – высокая стоимость квартир и низкие темпы продаж. Чтобы показать хорошую динамику по продажам на начальном этапе и привлечь клиентов, нужно дать хорошее ценовое предложение, а это возможно только при небольшой площади квартир. Мы исправили проект – вместо 46 огромных квартир сделали 95 уютных небольших квартир, причём без ущерба для статуса дома, – рассказал коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов.
По словам эксперта, за счёт принятых мер стоимость «входного билета» в проект снизилась вдвое. Это сразу же привлекло покупателей: за первые два месяца строительства было продано 12% квартир.
К строительству следующего проблемного объекта – жилого комплекса на Будапештской улице, д. 4 (недалеко от метро «Международная») – Glorax Development планирует приступить в апреле 2016 года. Проект будет состоять из двух жилых зданий высотой 21 этаж. Архитектурный облик ЖК – в стиле Нью-Йорка 1930-х годов.
Кроме того, в текущем году девелопер возьмет на себя обязательства по долгострою на Гражданском проспекте. Этот ЖК переменной этажности расположен рядом со станцией метро «Гражданский проспект». Дизайн-концепция проекта пока в стадии разработки.
Сложно строить, ещё сложнее продавать
Сложно ли заканчивать кем-то начатые и надолго замороженные объекты? Ответ очевиден – конечно, сложно, гораздо проще вести проект с нуля. И если кто-то предположит, что достройка дает некие бонусы, связанные с тем, что предыдущий застройщик проделал подготовительную работу (согласование строительства, получение участка, закладка фундамента и возведение основных конструкций), то это не так.
— Что касается документации, то за время простоя законодательство, как правило, меняется, и многие документы требуют корректировки. Если же говорить непосредственно о стройке, то согласно временным, погодным и прочим факторам многие конструкции приходят в негодность. Так, по ЖК «Шерлок Хаус» после проведения экспертизы мы приняли решение демонтировать возведённую монолитную часть каркаса дома до уровня нуля. Конструкция простояла заброшенной несколько лет, и иначе требования безопасности были бы нарушены, – прокомментировал Руслан Сырцов.
Руслан Сырцов: „По окончании строительства мы передадим всем дольщикам квартиры, которые они ранее приобрели. Наша позиция проста – выполнить те обязательства, которые взял на себя предыдущий застройщик.‟
Но ещё сложнее, чем строить, такие объекты продавать. Понятно, что когда 285 дольщиков полтора десятка лет ждут свои квартиры, то образуется, мягко говоря, негативный фон. Преодолеть его очень непросто – кроме, собственно, работ по строительству нужна серьёзная работа с обманутыми дольщиками. Glorax Development в целом удалось договориться с такими клиентами.
— По окончании строительства мы передадим всем дольщикам квартиры, которые они ранее приобрели. Наша позиция проста – выполнить те обязательства, которые взял на себя предыдущий застройщик. Какую квартиру человек покупал – такую он и получит. Мы постарались учесть предыдущие обязательства, чтобы наша нынешняя квартирография совпадала с той, по которой покупались квартиры. Исключение – проект «Шерлок Хаус», который претерпел серьёзные изменения, но лишь потому, что дольщиков здесь не было, – сообщил Руслан Сырцов.
По словам эксперта, работа с обманутыми дольщиками эмоционально очень затратная, поскольку приходится работать с людьми, уставшими от обещаний. Наконец, не последняя сложность заключается в том, что финансировать такие проекты некому. Так, Glorax Development все три объекта долгостроя будет достраивать исключительно за свой счёт.
Зачем девелоперу чужие проблемы
Чужой долгострой – это сложная со всех сторон работа, прибыль по которой практически всегда нулевая. Зачем же всё-таки девелоперы берутся за проблемные проекты? В Glorax Development назвали три причины.
Во-первых, репутация. Компании нужно хорошо зарекомендовать себя в Санкт-Петербурге, поэтому она помогает городу в решении социальных вопросов.
Во-вторых, после выполнения столь важной миссии застройщик вправе надеяться на предоставление компенсационных площадок со стороны городских властей либо снижение социальной нагрузки по проектам. Другими словами, в награду за выполненные обязательства компания, возможно, сможет получить площадки для новых, более экономически эффективных проектов.
В-третьих, застройщик приобретает бесценный опыт по работе с участниками долевого строительства. Выстроив систему взаимодействия с дольщиками и городом, эффективного технического анализа существующих проектов и перепроектирования, девелопер может поставить достройку проблемных объектов на поток.
Резюмируя, отметим: очень хорошо, что долгостроев в Петербурге становится меньше. И всё же этого явно недостаточно, ведь компаний, желающих и к тому же имеющих возможность исправлять ошибки других, не так много. Как же решить проблему долгостроя и сделать так, чтобы на рынке не было подобного явления? В Glorax Development пока видят только один вариант (да и то мифический) – все достройки должны осуществляться под патронажем государства. Если у застройщика в ходе реализации строительства объекта возникает проблема, ему дается время на её устранение. Не получилось – объект забирает государство и достраивает за свои деньги, либо привлекая внешнего инвестора.