Обрушение откладывается: что ожидает вторичную недвижимость в 2025 году

Обвал цен на вторичное жилье в 2025 году вряд ли произойдет, хотя в ряде регионов цены могут снизиться. Однако и выбор у покупателей станет меньше

Повышенный интерес ко вторичному жилью отчасти сформирован высоким ценовым разрывом между вторичкой и новостройками. До середины 2024 года эту диспропорцию частично компенсировала всеобщая льготная ипотека, которая позволяла купить квартиру по ставкам значительно ниже рыночных, но лишь на первичное жилье. С 1 июля и новостройки, и вторичное жилье поставлены почти в равные условия. Всеобщая льготная ипотека завершена, а главная из оставшихся льготных программ — семейная — с 2025 года может отчасти перейти и на вторичный рынок.

Несмотря на изменившиеся условия, ценовая диспропорция сохраняется — новостройки по-прежнему значительно дороже вторичной недвижимости. Величину этого разрыва аналитики оценивают по-разному, в зависимости от методики подсчета: от 19% по крупнейшим городам нашей страны (по данным ЦИАН на конец 2024 года) до 57% по всей территории России (по данным Центробанка, подсчитанным по итогам третьего квартала этого года).

В Старой Москве, например, по данным агентства «Инком-Недвижимость», средние цены отличаются почти в 1,5 раза: 285 тыс. руб. за 1 кв. м вторичного жилья против 418,4 тыс. руб. за «квадрат» в новостройках. Это привело к тому, что уже осенью 2024 года фиксировался переход около 10% покупателей с рынка первичного жилья на рынок вторичной недвижимости.

«И в дальнейшем этот процесс лишь продолжится», — утверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Выбирать вторичное жилье станет сложнее

В 2025 году подобрать на вторичном рынке подходящую квартиру станет сложнее: объем предложения может сократиться. Причин для этого несколько.

Если часть покупателей в нынешних условиях с рынка новостроек переориентируются на рынок вторичного жилья, то у собственников недвижимости свой тренд: часть из них переориентируются с продажи своего жилья на сдачу его в аренду.

«В сегменте долгосрочной аренды они могут заработать и дождаться более выгодных условий для продажи недвижимости», — поясняет возможное поведение продавцов вторички в 2025 году коммерческий директор агрегатора «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

Часть продавцов продают жилье для того, чтобы полученные средства использовать для покупки квартиры в новостройке. Однако из-за высокой ценовой разницы между вторичкой и первичкой полученные от продажи средства могут не покрыть предстоящие расходы. А рыночная ипотека (если ее взять на недостающую сумму) сейчас слишком дорогая и останется такой надолго, пояснила заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Екатерина Власова в ходе трансляции в телеграм-канале «РБК-Недвижимости».

По России в целом существенного изменения цен на вторичное жилье в 2025 году аналитики не ожидают — для этого нет повода.

С одной стороны, они не вырастут.

«Покупателям сейчас необходимо либо иметь большой объем сбережений, чтобы покрыть всю сделку наличными, либо увеличить размер первого взноса и обеспечить покупку микроипотекой, которая зачастую гасится досрочно. В таких условиях нет потенциала для повышения цен на вторичку со стороны продавцов», — отмечает Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости».

Если средние цены и вырастут, что лишь чисто статистически, говорит Дмитрий Таганов. И объясняет: «Фактическое отсутствие ипотеки как основного инструмента покупок снизит число продаж, будет стимулировать вымывание наиболее экономичных предложений и, как следствие, рост среднеарифметической цены в экспозиции».

С другой стороны, снижаться цены по стране в целом тоже не будут.

«Их кардинальное снижение возможно только в одном случае: если произойдет кардинальное снижение спроса. Не на 20%, как сейчас, а в разы на протяжении длительного времени», — пояснил логику ценообразования руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

На 2025 год таких предпосылок нет. Вести речь можно разве что об умеренном снижении цен, особенно в городах с низкой экономической активностью.

«Но обвала ждать не стоит. Продавцы адаптируются, а спрос в ключевых сегментах остается», — считает партнер консалтинговой компании SRG Максим Русаков.

Высокий объем предложения может быть связан в том числе с большим объемом недавно сданных новостроек, которые затем тоже пополняют вторичный рынок. Среди таких локаций Московская агломерация, Ленинградская область, Санкт-Петербург и ряд других, уточнил эксперт.

В Москве, например, в 2025 году цены на вторичное жилье будут снижаться плавно, предположил в подкасте «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его прогнозу, цены на вторичное жилье ежемесячно будут терять примерно по 1%, а к концу 2025 года снижение составит 10–15%.