Большое, дикое и пугливое: индивидуальное жилищное строительство обретает цивилизованные рамки
На государственном уровне стратегическая установка выглядит ясно: в ИЖС постепенно должны прийти и прижиться все основные стандарты и подходы, действующие для городского многоэтажного многоквартирного строительства — от обеспечения транспортом и «социалкой» до распространения на растущие районы ИЖС льготных программ ипотечного кредитования.
Существенным шагом на этом пути стало законодательное внедрение в практику ИЖС механизма долевого строительства, ранее применявшегося только в отношении многоквартирных домов (МКД). Федеральным законом от 30 декабря 2021 года №476-ФЗ действие 214-ФЗ было распространено на строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Возможность комплексно строить поселки индивидуальных домов открылась еще 1 марта 2022 года, однако и в I квартале 2024-го стартовавших проектов такого рода в России — считанные единицы. Первый проект появился в 2021 году в Ломоносовском районе Ленинградской области; в 2023-м и в первые месяцы 2024-го стартовало пять аналогичных проектов, еще 11, по данным «ДОМ.РФ», находятся на стадии рассмотрения.
«Комплексная малоэтажная индивидуальная застройка, осуществляемая в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ), в перспективе должна стать приоритетным направлением жилищного строительства в стране, — полагает координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) по Сибирскому федеральному округу, вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко. — Пока что этого не происходит в том числе и потому, что проекты ИЖС по некоторым важным пунктам сложнее, чем проекты многоэтажных МКД, их труднее обеспечить инфраструктурой, они медленнее окупаются, и т. д.».
Безусловно, по сравнению с преобладающей пока вольной стихией строительства индивидуальных домов (без разрешений, без контроля) новые регламенты этой работы становятся для большинства участников рынка красивой, но тесной и жесткой «цивильной обувью», в которую с непривычки переобуваться трудно… и пока не хочется. Хотя, возможно, многие просто не разобрались в деталях нового механизма.
Как будто строим многоквартирный дом
Для строительства индивидуальных домов по договорам долевого участия (ДДУ) в составе малоэтажного жилого комплекса (МЖК) застройщику необходимо утвердить проект планировки территории, подготовить проект межевания, получить разрешение на строительство (РНС, и выдается оно не на отдельные дома, а на малоэтажный комплекс в целом, включая инфраструктуру). После этого можно приступать к заключению и регистрации ДДУ с покупателями-дольщиками, у которых должны быть открыты счета эскроу в уполномоченном банке. Далее необходимо обеспечить технологическое присоединение к инженерным сетям и, разумеется, само строительство. После — получить разрешение на ввод, и по акту передать дольщикам жилые дома, земельные участки и общее имущество МЖК. Ввод можно осуществлять поэтапно, но в этом случае этапы нужно прописать в проектной декларации; кроме того, должен быть обеспечен опережающий ввод необходимой для функционирования жилых домов инфраструктуры. Общее имущество надлежит прописать в отдельном соглашении, являющемся неотъемлемой частью ДДУ.
Управление общим имуществом поселков ИЖС после ввода в эксплуатацию будет регулироваться отдельным федеральным законом, проект которого находится на рассмотрении в Госдуме. Законопроект исходит из посыла, что общее имущество на территории МЖК, состоящего из индивидуальных домов, распределяется между собственниками, как и в МКД — пропорционально площадям находящихся в собственности жилищ, а управление должно осуществляться профессиональной лицензированной организацией.
Как получить проектное финансирование
Как и «взрослому» многоэтажному строительству, комплексной индивидуальной жилой застройке доступны льготная ипотека и гибкая ставка по проектному финансированию (при заполнении счетов эскроу до суммы, равной сумме кредита, она падает до 0,1%).
В базовые условия для получения кредита на комплексные проекты ИЖС входит собственное финансовое участие застройщика — не менее 20%, показатель LLSR (коэффициент финансовой устойчивости проекта, отражающий возможность покрытия долга доступными денежными потоками в период до погашения долга) — не менее 1,3; обязательным является наличие проекта планировки территории и разрешения на строительство. В «собственное финансовое участие» застройщика можно включить все затраты, которые он понес до открытия проектного финансирования, — от приобретения земельного участка до расходов на маркетинг. А при «хорошем» LLSR можно добиться дополнительного снижения обязательной доли собственного финансового участия в проекте. Позитивную роль в деле получения проектного финансирования сыграет проработанная маркетинговая концепция проекта, его адресная направленность — без нее трудно рассчитывать на стабильные продажи. И еще: не надо «мельчить», определяя масштаб застройки. Оптимальный размер земельного участка для комплексного ИЖС, с учетом необходимости разработки единого проекта планировки территории, создания дорожной инфраструктуры и т. п. — от 20 гектаров; на таком участке можно разместить 200-250 домовладений, что позволяет обеспечить нормальную рентабельность проекта в целом.
Как сообщает председатель Экспертного совета Комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое России, председатель Комитета Российского Союза строителей по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий, застройщиком, с которым заключают ДДУ покупатели будущих индивидуальных домов, вправе выступать только юридическое (не физическое) лицо. «Под проект лучше всего создать отдельную компанию без истории. Если же юрлицо, ведущее проект, окажется «с историей», то банк, прежде чем вступать в проект, скорее всего, попросит расторгнуть все предыдущие договоры, заключенные этой компанией, либо перевести их на другое юрлицо. Так или иначе, должно быть обеспечено субординирование возможных долгов юрлица с условием первоочередности выплат банку», — разъясняет Константин Пороцкий.
Генподрядчиком проекта по комплексному ИЖС в составе МЖК может выступать только компания с опытом возведения хотя бы пяти домов ИЖС или строительства МКД. Лучшая схема, предпочитаемая банками, — когда единый генподрядчик управляет группой субподрядчиков и контролирует платежи. Допустимо, если застройщик и генподрядчик совмещены в одном юрлице.
Подключайте КРТ
Комплексную индивидуальную застройку можно реализовывать не только на земле, выкупленной в собственность и на период строительства находящейся в залоге у банка, но и на арендованных землях. Если застройщик, заключающий с гражданами ДДУ на ИЖС, является не собственником, а арендатором земли, срок договора аренды земельного участка должен превышать общий срок строительства, согласованный банком и зафиксированный в финансовой модели проекта. В этом случае право аренды земли станет предметом банковского залога.
При работе на арендованной земле полезно применить механизм КРТ. В договоры о КРТ можно включить использование тех или иных видов господдержки (например, инструментов из «Инфраструктурного меню» от «ДОМ.РФ», или возможностей Фонда развития территорий — в части государственного софинансирования расселения аварийного жилья и т. п.).
Начальник Управления архитектуры и градостроительства Минстроя Новосибирской области Екатерина Савонина добавляет: решение о КРТ по инициативе органов местного самоуправления может стать подспорьем в продвижении комплексной индивидуальной застройки еще и потому, что в этом случае пирамида подготовки граддокументации переворачивается, занимая удобное для застройщика положение. Местные власти сразу возьмут на себя обязательствона основании проекта планировки скорректировать документы более высокого уровня — правила землепользования и застройки, схему территориального планирования или генплан.
«То есть вы можете начинать работать по проекту планировки, а орган власти параллельно будет вносить изменения в граддокументацию (более высокого уровня)», — поясняет для застройщиков Екатерина Савонина. Если решение о КРТ принимается по инициативе правообладателя, такой ход будет невозможен, придется провести публичные слушания. Имеет смысл подготовить и вынести на суд общественности сразу три документа: генплан, правила землепользования и застройки, проект планировки, постаравшись провести их через данную процедуру за один раз.
«Подводным камнем» на пути использования механизма КРТ может оказаться недостаточный уровень юридической компетентности администраций поселений, мешающий им на должном уровне готовить и прорабатывать проекты КРТ; к тому же у поселений нет ресурсов для обеспечения проектов КРТ необходимой социальной и прочей инфраструктурой. Выход здесь видится в передаче соответствующих полномочий на более высокие уровни управления.