Председатель комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по ЖКХ Андрей Широков намерен обратиться в Минстрой РФ с предложением снизить налоги и тарифы на коммунальные услуги, решить вопрос капремонта и обслуживания домов с апартаментами.
В настоящее время доля апартаментов в общем объеме строительства не превышает 4%, но речь идет о трех миллионах квадратных метров таких помещений в год.
В Торгово-промышленной палате перечислили основные проблемы апартаментов:
- статус нежилых помещений, который предполагает повышенные налоги и коммунальные платежи, отсутствие возможности регистрации;
- риск отсутствия инфраструктуры;
- отсутствие прав на долю в общем имуществе;
- отсутствие прав на землю;
- не действует законодательство об управлении многоквартирным домом;
- нет возможности использовать льготную ипотеку, жилищные сертификаты, субсидии, материнский капитал;
- люди не защищены в случае банкротства застройщика;
- противопожарные, санитарно-эпидемиологические и иные нормы не соответствуют требованиям жилого дома.
С 2012 года в Госдуме находится законопроект о статусе апартаментов. На днях стало известно, что к осени депутаты Госдумы подготовят новый законопроект об апартаментах. Об этом рассказала «Российской газете» заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
По ее словам, более двух лет назад в Госдуму был внесен проект закона об апартаментах, однако в нем не учтены некоторые важные моменты.
Светлана Разворотнева считает, что ждать причисления многофункциональных зданий и апарт-комплексов к жилым помещениям не следует – им необходим особый статус.
Во-первых, все построенные апарт-комплексы расположены в местах, где имеющаяся инфраструктура не рассчитана на проживающих там людей. Во-вторых, при строительстве этих зданий не соблюдались необходимые для жилого строительства санитарные и градостроительные нормы.
Новый законопроект касается не только строящихся, но и уже построенных апартаментов. Предполагается, в частности, урегулировать порядок регистрации в апартаментах, содержания и налогообложения такой недвижимости, капремонта. Возможно, апартаменты получат статус, приравнивающий их к гостинице с кухней, предназначенной для длительного проживания.
Законопроект предполагает уравнивание платы за услуги ЖКХ для апартаментов и квартир, а также введёт для жильцов апартаментов плату за капитальный ремонт.
Напомним, что сейчас для апарт-комплексов соглашения с управляющими компаниями заключаются на основании принципа свободы договора. Требования по набору обязательных услуг, таких как уборка подъездов, на такие комплексы не распространяются.
При этом каждая УК самостоятельно устанавливает стоимость ЖКХ. Из-за неопределенности возникает большое число споров, а судебная практика по таким делам не отличается единством.
Эксперты отмечают, что законопроект позволит существенно облегчить жизнь жителям апартаментов, однако, надеяться на то, что когда-нибудь апартаменты приравняют к полноценному жилью не стоит.
Напомним также, что ранее правительство РФ внесло на рассмотрение в Госдуму законопроект, который предусматривает отмену нулевого налога на добавленную стоимость (НДС) на услуги застройщиков апартаментов, построенных по правилам долевого строительства.
Между тем, застройщики выступают против этого законопроекта, так как его принятие отрицательно скажется на рынке недвижимости.
«Если отмена нулевого НДС для девелоперов станет обоснованной государством и вынужденной мерой, то корректней вводить такую новеллу с применением некоего переходного периода. Например, установить порог перехода для застройщиков с 1 января 2024 года и только для тех, кто еще не вошел во взаимоотношения с банковским учреждением в рамках проектного финансирования, дабы не пересматривать всю бизнес-модель проекта уже в процессе его реализации, а также чтобы избежать негативных последствий, влияющих на сроки сдачи объекта», — заявил в интервью изданию «Коммерсант» руководитель проектами группы компаний «ИнтерСтрой» Дмитрий Макуха.
Отметим, что рынок недвижимости Крыма, по понятным причинам, переживает не лучшие времена, и это также сказывается на рынке апартаментов.
Так, по итогам первого квартала средняя цена по договорам купли-продажи нежилых помещений, расположенных на Южном берегу Крыма, составила 136 642,47 руб. за кв.м.
Однако, как отмечают эксперты, в объявлениях о продаже недвижимости цены указываются в два – три раза выше реально рыночной. Объявления с искусственно завышенной ценой зачастую используются в качестве объектов-аналогов при проведении оценки рыночной стоимости недвижимости, что недопустимо, поскольку не отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости.
Эксперты также отмечают, что универсальные предложения по цене и качеству при этом в регионе отсутствуют, насыщение самих комплексов рекреационной составляющей – детскими и спортивными площадками, детсадами, школами - также может отсутствовать, тем самым превращая апарт-комплекс в банальный точечный объект с жилыми ячейками в удалении от моря.
Получается, что апартаменты – рисковая инвестиция. Вложение сбережений в апартаменты - совершенно отдельный бизнес, мелкий и зависящий от туристического потока, который с началом СВО и введением санкций снизился и повлек за собой падение стоимости коммерческого жилья.
В этих условиях, отмена нулевого налога на НДС на услуги застройщиков апартаментов, построенных по правилам долевого строительства, вряд ли положительно скажется на рынке апартаментов.
Стоит отметить, что около 70% проектов строительства апартаментов реализуют в четырех агломерациях России.
«По нашим оценкам, 70% таких проектов – это всего четыре локации. Это Москва, Санкт-Петербург, Южный берег Крыма и Черноморское побережье Краснодарского края», — сказал руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов на заседании Торгово-промышленной палаты РФ.
По его словам, за последние десять лет из достроенных апартаментов в Москве в эксплуатацию сдали примерно 5% от ввода квартирного жилья. В Санкт-Петербурге с 2016-2017 гг. фиксируют приблизительно такие же цифры.
Попов уточнил, что с апреля 2022 года в Московском регионе спрос на апартаменты снизился на 45%, в Петербургской агломерации – на 69%. Это связано с тем, что льготная ипотека не распространяется на рынок апартаментов. Кроме того, «заглохли» обсуждения смены статуса таких объектов.
