Квартира мечты: как выбрать вторичку и не нажить проблем при покупке

Вторичное жилье привлекает покупателей многими неоспоримыми плюсами. Как правило, такие дома располагаются в обжитых районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, более того, есть возможность заселиться сразу после приобретения.

Какой порядок действий при покупке на вторичном рынке? Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке? На эти вопросы эксклюзивно ответила риелтор и агент по недвижимости Ирина Богачева в эфире радио «Петербург».

Вторичное — не значит старое

По словам эксперта, все сегменты недвижимости одинаково востребованы: первичка, вторичка, дома в историческом центре, элитные предложения. Выбор зависит от запросов и возможностей конкретного покупателя.

«Если человек хочет получить квартиру хорошую, что называется свежую, в которой никто не жил, в хорошем доме, конечно, он склоняется к новому строительству. Но бывают ситуации, когда человеку просто негде жить, и он решает, что ему выгоднее: снимать квартиру или все-таки купить что-то», — рассказала риелтор.

Однако не всегда вторичный рынок означает старые дома, ведь это название относится только к праву собственности. А значит, найти достойные предложения с современными планировками и технологиями вполне возможно.

Предварительная подготовка к покупке квартиры на вторичке

Перед покупкой квартиры нужно определиться с целью этого решения, например, проживание или инвестиции. Далее следует просмотреть объявления о продаже недвижимости, чтобы понять текущую ситуацию на вторичном рынке (предложение, цены, расположение, планировка). После можно утвердить собственный перечень важных параметров (количество комнат, планировка, площадь и другие), бюджет и определиться, будет ли в процессе принимать участие риелтор.

Самостоятельно покупать квартиру лучше при наличии юридического образования или в том случае, если сделка предстоит с людьми, которым можно доверять. В противном случае есть вероятность стать жертвой мошенников или упустить что-то важное в процессе.

Выбор подходящей недвижимости на вторичном рынке

Когда уже определились с требованиями, можно переходить к подбору подходящего варианта. Стороны по телефону выясняют интересующие моменты, неуказанные в конкретном предложении, а затем договариваются о просмотре.

Перед выездом на объект рекомендуется составить список нюансов, которые нужно взять на контроль, в том числе наличие правоустанавливающих документов на квартиру.

Подготовленный заранее чек-лист поможет не упустить ничего важного. Например, нужно тщательно проверить качество ремонта, узнать про мебель — (оставят ли ее старые владельцы) и проверить жилье на наличие плесени. Последнее часто встречается в квартирах на вторичном рынке.

Также можно убедиться в удобстве расположения квартиры: прогуляться по округе, найти магазины, остановки, метро, рестораны и другую инфраструктуру.

Как проверить квартиру и собственника на проблемность

По словам эксперта, проверить квартиру-вторичку можно по документам. Базовые — это правоустанавливающие, а также, выписка из домовой книги или справка о составе семьи, паспорт продавца, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Они предоставляются непосредственно хозяином недвижимости, собственником.

Если же есть сомнения по поводу документов, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Квалифицированные юристы есть при каждой риэлторской фирме. Там клиентам все разложат по полочкам.

«У нас, конечно же, есть юридический отдел, который просматривает пакеты по каждому объекту, проходящему через компанию», — рассказала риелтор Богачева.

Если покупка совершается без помощи профессионала, тогда вопросом проверки всех бумаг нужно озаботиться самостоятельно.

В случае обнаружения каких-то пробелов в документах собственника просят их устранить и привести все в соответствие, чтобы можно было выйти на сделку и не получить отказ Росреестра в регистрации или какие-то другие проблемы.

«Бывают какие-то несоответствия в метражах, например. В выписке из ЕГРН стоит одна общая площадь квартиры, а допустим, в форме № 7 (справка, в которой указаны технические характеристики квартиры и дома в целом — Прим.ред.) стоит другая общая площадь или в договоре купли продажи», — уточняет специалист.

Покупатель также имеет право настоять на получении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это необходимо, чтобы снизить риск оспаривания сделки.

Переговоры с продавцом и выход на сделку

После проверки квартиры и ее хозяина стороны переходят к обсуждению деталей. Продавец и покупатель подписывают авансовое соглашение, где перечисляются основные шаги грядущей сделки. Обычно подписание этого документа сопровождается внесением взноса. Позже он возвращается. Однако в договорах нередко прописаны различные неустойки для покупателей за отказ от сделки.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, то следует заранее узнать, на какую сумму и условия от банка можно рассчитывать. Также проводится оценка объекта. По ее результатам стоимость квартиры может не совпадать с суммой, запрошенной продавцом. При предоставлении кредита банк исходит именно из оценочной стоимости.

Кроме этого, по ипотеке есть еще и дополнительные расходы, о которых тоже не нужно забывать.

«В первую очередь — это страхование жизни и здоровья. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, то скорее всего, у вас будет еще и страхование имущества. Некоторые банки требуют так называемое комплексное страхование, куда будет еще входить и страхование титула, то есть права собственности», — уточнила Богачева.

В это время продавец собирает документы:

• Правоустанавливающие (на основании чего ему принадлежит квартира). К таковым, в частности, относятся договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие.
• Выписку из домовой книги или единый жилищный документ;
• Справки из диспансеров;
• Согласие на сделку супруга;
• Справку об отсутствии задолженности.

Бумаги передаются в банк для одобрения кредита.

«Если вы будете использовать материнский капитал в первоначальный взнос, нужно сделать дополнительные обязательства для банка о том, что вы обязуетесь впоследствии детям выделить доли», — дополнила риелтор.

Покупка квартиры и подписание договора

Договор купли-продажи нужно составить заранее (желательно с помощью нотариуса). В нем должно быть прописано, где, когда и каким образом будет совершена оплата. Если она производится наличными средствами, то обязательно должна подтверждаться распиской. Для покупателя важно, чтобы продавец не получил деньги до тех пор, пока право собственности не будет переоформлено на нового хозяина.

Заключительный этап сделки проводится в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий. Он выбирается по согласованию сторон. В ячейки закладываются деньги до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре.

В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются необходимые для этого документы. Такой способ оплаты обезопасит и покупателя, и продавца. В случае привлечения ипотеки процедура проводится в банке, предоставляющем ипотечный кредит.

После этого все юридические документы нужно передать в Росреестр и подписать заявление на регистрацию совершаемой сделки. Зарегистрировать права на недвижимость можно через МФЦ или у нотариуса. Процедура займет от нескольких дней до пары недель, после чего Росреестр предоставляет выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

На завершающем этапе составляется акт приема-передачи, который служит одним из основных документов, подтверждающих факт сделки.