ФНС рассказала, как проверяет петербуржцев, сдающих квартиры в аренду

Владельцы инвестиционных квартир в Петербурге попали под пристальное внимание ФНС — весной этого года многие из них получили письма с требованием подать декларации о доходах от аренды. В ФНС рассылку таких писем подтвердили и сообщили, что намерены активизировать усилия и давление на собственников жилья по обелению рынка аренды.

Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят о высоких рисках для собственников при возникновении претензий у налоговых органов, им грозит доначисление налогов и штрафы. Как правило, суды выносят решения в пользу ФНС.

«Письма счастья» от ФНС

В распоряжении редакции РБК Петербург оказались заказные письма от ФНС к жителям города с требованием явиться в налоговую инспекцию своего района для «дачи пояснений» по использованию принадлежащих им квартир, поскольку «инспекция располагает информацией, что помещение сдается в аренду». Также налоговики требуют подать налоговые декларации не только за прошлый 2022 год, но и за 2021 и 2020 годы. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в этом году нужно не позднее 2 мая 2023 года.

«Проблема обеления рынка аренды очень актуальная и налоговые органы активно занимаются этим вопросом. Что греха таить, многие до сих пор сдают квартиры не декларируя свои доходы», — признает заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу Владимир Полежаев.

Сейчас на портале «Циан» доступно 10,8 тыс. объявления об аренде квартир в Санкт-Петербурге на длительный срок, на «Авито. Недвижимость» — 11 тыс. таких объявлений. С учетом квартир, которые уже нашли арендаторов либо сдаются через знакомых, рынок аренды может насчитывать десятки тысяч квартир.

Сигналы от соседей

По словам Полежаева, в поле зрения налоговой попадают люди, у которых в собственности есть три и более квартир — это явно говорит о том, что они используются в инвестиционных целях либо сдаются в аренду. Сколько таких владельцев инвестиционных квартир в Петербурге попало под внимание налоговой в 2023 году, Полежаев не уточнил. Также он не смог сообщить, сколько писем налоговые инспекции разослали жителям города в этом году.

Однако заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу пояснил, какие источники информации о сдаче в аренду они используют. «Мы очень активно работаем с управляющими компаниями, с правоохранительными органами, у нас очень много обращений от соседей тех граждан, которые сдают в аренду квартиры. Все это создает массив информации, с которым мы работаем. До назначения выездной налоговой проверки, зная о таких фактах, мы не просто пишем акт, а рассылаем письма и предупреждаем граждан, что у нас есть сведения, что вам нужно продекларировать эти доходы от сдачи в аренду имущества», — рассказал Владимир Полежаев.

Новый налоговый режим

При этом заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу отмечает положительную динамику. По его словам, 15 лет назад «единицы» платили налоги с арендных доходов, но с каждым годом таких деклараций становится все больше и больше. Обеление рынка аренды активизировалось после того, как в 2020 году появилась возможность оформить самозанятость и указать сдачу недвижимости в аренду в качестве вида деятельности. Это позволяет платить 4% от доходов, что выгоднее, чем стандартный подоходный налог физлиц в размере 13%, пояснил чиновник.

«Многие граждане, которые владеют инвестиционными квартирами, воспользовались этим налоговым режимом», — говорит Владимир Полежаев. В Петербурге таких самозанятых арендодателей около 70 тыс. человек.

Что грозит собственникам?

Опрошенные РБК Петербург эксперты предупреждают о высоких рисках для собственников при возникновении претензий от налоговых органов. «Если квартира действительно сдается и доход от аренды при этом не декларируется, это влечет довольно высокий риск доначисления НДФЛ по ставке 13-15% и НДС по ставке 20% в случае, если налоговому органу удастся доказать предпринимательский характер деятельности без регистрации», — перечисляет советник налоговой практики адвокатского бюро «ЕПАМ» Екатерина Ролетр.

О предпринимательском характере деятельности по сдаче недвижимости в аренду может, в частности, свидетельствовать наличие в собственности нескольких объектов, приобретение их на стадии строительства по ДДУ, отсутствие факта использования квартир для проживания собственников или членов его семьи и прочие обстоятельства, которые характерны для так называемого «инвестиционного» приобретения жилой недвижимости.

«Если собственник сдает в аренду только одну квартиру, особенно если ранее она использовалась для собственных личных нужд, признаки предпринимательской деятельности отсутствуют. В этом случае должен быть доначислен только НДФЛ»— отмечает Екатерина Ролетр.

Она перечисляет инструменты, которые могут применять налоговики при доказывании факта сдачи в аренду: анализ движения денежных средств по счету налогоплательщика (регулярное поступление одной и той же суммы от одного и того же отправителя), допросы свидетелей (арендатор, соседи, риелтеры), анализ базы данных рекламных объявлений. Причем получение дохода от аренды может быть подтверждено не только движением средств по счету, но и показаниями арендаторов и полученными у них копиями расписок в получении арендной платы в наличной форме.

«В случае если собственник понимает, что факт сдачи в аренду может быть подтвержден одним или несколькими из указанных способов, к потенциальным рискам стоит относиться серьезно, — предупреждает эксперт. — Рассчитывать на положительный исход судебного разбирательства по налоговому спору в текущих реалиях не приходится — как правило, суды общей юрисдикции воспроизводят в судебных актах решения налоговых органов».

Поэтому основная рекомендация юристов в этом случае — постараться в диалоге с налоговым органом избежать квалификации деятельности в качестве предпринимательской, уплатить в добровольном порядке НДФЛ с соответствующими суммами пени (что позволит претендовать на освобождение от налоговой ответственности). Если довести ситуацию до составления акта по результатам налоговой проверки и доначисления налога, оснований для освобождения от ответственности не будет и дополнительно придется уплатить штраф в размере 20% от суммы недоимки.

«На будущие периоды следует зарегистрироваться в качестве самозанятого с уплатой налога на профессиональный доход или ИП с уплатой УСН. К сожалению, претендовать на применение специальных налоговых режимов «задним» числом не приходится, поскольку право на их применение обусловлено подачей заявления и регистрацией в определенном статусе (самозанятый или ИП)», — резюмирует Екатерина Ролетр.

РБК